購房過程中，我們總會遇到各種問題，尤其在二手房交易時遇到的糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。譬如一些中介想方設(shè)法在合同上做手腳，與購房者簽訂“陰陽合同”，這種方式極易給購房者帶來各種法律風(fēng)險。這不，朱先生就遇到了有關(guān)“陰陽合同”的糾紛。

  誤入中介圈套 多繳納2萬元稅費(fèi)

  朱先生看中一套總價180萬的二手房，但是房子不滿2年，總價和交易稅費(fèi)大大超出預(yù)算范圍，朱先生因此猶豫不決。中介王小姐暗示，可以采取陰陽合同的方式，報低總成交價，這樣就能降低稅費(fèi)。朱先生采取了王小姐的建議，報低了成交價。

  但是，由于80萬成交價過低，房管局經(jīng)過對該房屋的評估后，較后按照110萬的標(biāo)準(zhǔn)讓朱先生交稅。這樣一來，稅費(fèi)就多出來了2萬元，朱先生越想越生氣，將王小姐告上了法庭。

  像朱先生這樣一味追求低價而忽略風(fēng)險的購房者并不在少數(shù)，但是很多購房者并不知道其中的風(fēng)險。為此，有讓專業(yè)的律師指導(dǎo)購房者認(rèn)清什么是陰陽合同，以及如何處理陰陽合同產(chǎn)生的糾紛?

  購房誤入中介圈套 如何破解二手房中的“陰陽合同”?

  一、什么是“陰陽合同”?

  二手房購賣中，為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，購賣雙方往往會簽訂兩份交易價格不同的合同。真實的交易價格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價格繳納稅費(fèi)。

  二、陰陽合同違法，但不代表購賣合同無效

  簽訂陰陽合同為了逃稅，這當(dāng)然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關(guān)條款法律上是無效的，但是，律師提醒購房者，并不能因此直接導(dǎo)致雙方所簽訂的購賣合同無效。

  因為雙方的房屋購賣行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價格也不違法，違法的只是雙方在購賣過程中達(dá)成的避稅條款。在這個法律關(guān)系中，購賣合同是基礎(chǔ)，避稅條款只是履行購賣合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無效，并不能直接導(dǎo)致整個購賣合同無效。

  因此，如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認(rèn)定合同整體無效，或因此解除合同的。

  三、存在陰陽合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)?

  通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準(zhǔn)，但是在陰陽合同的條件下，并不能這樣簡單判斷。

  很多真實價格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽合同是簽署在后。所以，并不能簡單地認(rèn)為以在后且經(jīng)過官方備案的以哪份的效力為準(zhǔn)，要看哪份能體現(xiàn)雙方的真實意思表示。

  頭先看雙方發(fā)生爭議后對哪份合同有效的主張，如果雙方對此主張一致自然沒有爭議。如果雙方對以哪份合同為準(zhǔn)有爭議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。

  律師介紹，目前房屋購賣中的陰陽合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個低的交易價格，再加上高額的裝修補(bǔ)償條款或補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容來形成整個的交易價格。而辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時，高額裝修補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是不體現(xiàn)的。

  對于哪份為真，通過合同條款通常是比較好判斷的，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。

  四、對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理?

  1、法院原則上只處理民事法律關(guān)系

  有購房者以陰陽合同為由到法院起訴，要求確認(rèn)合同無效。而法院審理的結(jié)果很可能是認(rèn)定雙方真實意思表示的交易內(nèi)容有效。這時，主張無效的一方往往無法接受，指責(zé)法院對違法行為不理不管。

  實際上，司法機(jī)關(guān)和其他國家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)。從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋購賣糾紛，還是以認(rèn)定購賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。通常，法院就是這么處理的。

  2、避稅的違法的兩種曝光途徑

  從實踐來看，陰陽合同避稅的違法手段，目前基本處于民不舉、官不究的狀態(tài)，但一旦曝光到稅務(wù)部門，肯定是處理的。

  當(dāng)事人自己當(dāng)然可以向稅務(wù)部門舉報。除此之外，由于法律規(guī)定法院在審理中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門處理，所以，也不排除法院會以司法建議等通知相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。

  律師提示：大多數(shù)法院在處理此類案件時，通常不會主動把線索反饋給稅務(wù)部門，還是以處理民事法律關(guān)系為界限。但是，也確實有些法院會針對一些案件發(fā)司法建議書給房管和稅務(wù)部門。這個事情，做與不做，由法院來決定。

  3、避稅行為被曝光的后果是什么?

  所謂避稅是好聽的說法，實際上是逃稅的違法行為。如果有人將二手房陰陽合同的事情舉報給稅務(wù)部門，或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書，那么這個避稅的違法行為，就面臨被處理。

  后果有多種可能：較低限度也要由購賣雙方按實際交易價格補(bǔ)繳稅款，誰也占不了便宜。如果往嚴(yán)重了說，對該行為處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事。

  結(jié)語

  小編在此提醒廣大購房者，如果你要簽訂陰陽合同，那么同時也要有事后糾紛乃至于兩手空空的心理準(zhǔn)備!購房不易，且行且謹(jǐn)慎!

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！