看完房子以后，就簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。 

    陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 

    購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購購該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購家沒有履行合同，所以沒收定金。  

    對策：律師建議購家較好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。 

    同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。 

    陷阱二：合同主體認(rèn)定不明 

    購房者由于缺乏法律常識，往往會(huì)犯一些比較初級的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。 

    另外，也有可能該項(xiàng)目是Ａ公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由Ｂ公司投資，作為購家還是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。  

    對策：在簽約前您較好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。 

    陷阱三：不輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字 

    簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必。但是提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。 

    善良的購房者不僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。 

    對策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，較好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。 

    陷阱四：“較短時(shí)間”與“較好” 

    合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在較短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇較好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。較短是多長時(shí)間，什么樣的才算較好的？不知道。 

    合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。 

    對策：購房者一定把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。 

    陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用 

    開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，求購房者提前交納，這是顯失公平的。 

    比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、戲亞榭齙那疤嵯攏鴕舐蚣以讜な燮踉賈諧信到郵芪鏌倒芾矸?，并洁]芟喙卦際?，震q褪嵌韻顏叩那趾Α?nbsp;

    對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 

    陷阱六：賣方解除合同 

    在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“購方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收購方全部已付價(jià)款?！?nbsp; 

    這顯然是不公平條款，假如購家已經(jīng)支付９５％的價(jià)款，只剩５％的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付９５％的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。 

    對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。 

    陷阱七：處理結(jié)果不明確 

    很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使較后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，較多是調(diào)解了事。 

    對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。  

    陷阱八：以偏蓋全 

    這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。 

    對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。 

    陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議 

    前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。較好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子，你購的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？ 

    但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。 

    對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是爭取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。 
 

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