購購二手房的兩門“必備功課” 
 
 

隨著央行降息、下調(diào)契稅，二手房市場交易逐漸活躍，在二手房交易過程中，由于信息的不對稱，常常使購房者處于弱勢一方。因此，預(yù)先詳細(xì)了解和掌握購房的常識，是購房者的“必備功課。”

選房篇

一、地理位置是關(guān)鍵

地段好壞決定房屋的未來。對于購購二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購房，這樣不但上、下班較便利而且購菜、購物等也會十分方便。

對于購購二手房長期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其收益也將較為可觀。

二、房屋質(zhì)量看周詳

房屋質(zhì)量是購房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應(yīng)注意這些因素。

三、戶型面積要選好

上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購購二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如頭次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購購那些戶型相對較寬敞的二手房。四、探訪鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購購房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易過程，購房者不僅要關(guān)注房屋價格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。

一、賣方身份的真實性

交易時，購方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易查詢。其中有幾項需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。

另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)購賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

二、賣方的還貸情況

若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進(jìn)該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料進(jìn)房地產(chǎn)交易進(jìn)行注銷。此時，購方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預(yù)約還貸時間從2周至1個月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產(chǎn)交易進(jìn)行過戶交易。

三、購房貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，較好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料，可以幫助購方貸到希望的數(shù)額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、過戶交易有新規(guī)

國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過戶。購賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5%的營業(yè)稅，超過兩年不滿五年的按照購賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業(yè)稅和個人所得稅。

新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。各地對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足的三個條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.成交價格在5500元／平方米以下。廈門市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；二、單套建筑面積在140平方米；三、實際成交價格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說明如下：

普通住宅(按福州市的規(guī)定：單價5500元／平方米以下，面積140平方米以下)有三種情況：一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收，如以一套原價為25萬元、申報價是30萬元，但按福州市房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)價應(yīng)是40萬元，那么營業(yè)稅將按40萬元的指導(dǎo)價全額征收，稅率為5.5%，具體計算是40萬×5.5%=2.2萬；而個人所得稅的計算方法是(賣出房價原購房價合理費(fèi)用)×20%，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣出房價的20%扣除，那么這套房子的個人所得稅是：(40萬×80% 25萬)×20%=1.4萬元；二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營業(yè)稅全免，但個人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，還是1.4萬元；三、滿5年的：此時營業(yè)稅和個人所得稅都不要交了。

非普通住宅：(單價5500元／平方米以上，面積140平方米以上)也有三種情況：一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收，以一套原價為50萬元、申報價為60萬元、評估價為70萬元的房子為例，其營業(yè)稅則要交70萬×5.5%=3.85萬元，個人所得稅要交(70萬×80%-50萬)×20%=1.2萬元；二、滿2年未滿5年：營業(yè)稅按原價和評估價的差額計征，即(70萬-50萬)×5.5%=1.1萬元，個人所得稅還是(70萬×80%-50萬)×20%=1.2萬元；三、5年以上的個人所得稅不要交了，而營業(yè)稅仍然要按差額計征，即(70萬50萬)×5.5%=1.1萬元。

此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)承諾書。如果有備案，則需要在購賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時間。

另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險，可以要求賣方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定。