地理位置是關(guān)鍵

　　地段好壞決定房屋的未來(lái)。對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些離公交車(chē)站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購(gòu)房，這樣不但上下班較便利而且購(gòu)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購(gòu)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話(huà)，其收益也將較為可觀(guān)。

　　房屋質(zhì)量看周詳

　　房屋質(zhì)量是購(gòu)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線(xiàn)老化或走線(xiàn)不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

　　探訪(fǎng)鄰里是否和睦

　　鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷左鄰右舍的社會(huì)層次，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

　　賣(mài)方身份的真實(shí)性

　　交易時(shí)，購(gòu)方需查看賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易查詢(xún)。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣(mài)方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿(mǎn)16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

　　賣(mài)方的還貸情況

　　若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣(mài)方需要在交易過(guò)戶(hù)之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷(xiāo)。若賣(mài)方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷(xiāo)材料后，將全套材料進(jìn)房地產(chǎn)交易進(jìn)行注銷(xiāo)。此時(shí)，購(gòu)方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣(mài)方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易。

　　購(gòu)房貸款的審批程序

　　大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，較好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助購(gòu)方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

　　過(guò)戶(hù)交易有新規(guī)

　　國(guó)家二手房稅收新政是自2005年6月開(kāi)始實(shí)施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過(guò)戶(hù)。購(gòu)賣(mài)取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷(xiāo)售額5.5％的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿(mǎn)五年的按照購(gòu)賣(mài)差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣(mài)方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)承諾書(shū)。如果有備案，則需要在購(gòu)賣(mài)合同中，約定賣(mài)方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷(xiāo)手續(xù)的時(shí)間。

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