當(dāng)您有了購房意向，并對看中的某一商品房住宅小區(qū)從地段、區(qū)位等方面進(jìn)行初步考察后，如何省錢，如何在具體購購過程中獲得實惠，就真成了學(xué)問。本文以北京13個樣本項目的實證分析啟發(fā)您的“砍價”靈感。

　　 樓層、朝向能砍下多少錢

　　 通常開發(fā)商給出的報價只是一種售價或平均價，由于房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)的特殊性，每一套房屋都會因房型、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)等差異而表現(xiàn)出不同的成交價。在進(jìn)行購房洽談時，面對的都是訓(xùn)練有素的銷售人員，除了要掌握一定的談判技巧外，提前知曉不同樓層、朝向等因素所引起的可能差價底細(xì)，將會使您在談判中處于主動地位?！?樓層、朝向（景觀）、結(jié)構(gòu)（多層、高層）及離電梯遠(yuǎn)近等方面能砍下多少錢呢？按有關(guān)規(guī)定，房屋差價增減系數(shù)為：底層98%，頂層96%，二層100%，其它層次102%；房屋朝向增減系數(shù)為朝南向102%，朝東向100%，朝西向95%，朝北向92%。從目前北京市的情況來看，各個住宅樓盤的折扣系數(shù)各不相同。較近中房指數(shù)市調(diào)隊對北京典型住宅價格指數(shù)12個樣本項目的調(diào)查表明，樓層的可能差價在每平方米50元-100元，朝向（景觀）的可能差價一般在每平方米50元-400元，而建筑結(jié)構(gòu)的不同（多層、高層）也會帶來每平方米近500元的差價。另外，個別樓盤中電梯的遠(yuǎn)近也能成為購房者砍價的一個因素?！　　?不要忘記索取開發(fā)商給您的饋

　　 開發(fā)商或代理商的售房方式在越來越講求策略和技巧的同時，也使出各種促銷手段，向購房者推銷他們的房產(chǎn)。開發(fā)商在言明不降價時，卻讓一些實惠給購房者。

　　 還有一些促銷手法是以回的方式出現(xiàn)的。如有些銷售方提供的少收一年的物業(yè)管理費、停車費、甚至電話、空調(diào)等，一般情況下頭層與頂層較多出現(xiàn)的情況。

　　 一次付款方式有優(yōu)惠

　　 如您選擇一次性付款方式，一般來說可以從銷售方那里得到2%-5%左右的房價款優(yōu)惠，但其不利因素在于付款數(shù)額較大，籌措起來可能會有所困難；如果從銀行提取則會損失利息?！?br />
　　 分期付款一般情況下多是在購購期房時采用，此種情況也稱為建筑期內(nèi)分期付款。購房人會在交付頭期款時與開發(fā)商簽訂正式的房屋購賣契約；房屋交付使用時，付清全部房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶。由于分期付款的利息是付款期延期越長，利率越高，因此房款額加在一起會高于一次性付款金額。然而，若綜合考慮通貨膨脹和個人收入增長等方面，分期對購房者來講還是更加合算一些。

　　 購購期房能得實惠嗎

　　 購期房也稱購“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的一種房屋銷售方式，購購期房的好處主要有兩點：一是越早購購，對樓內(nèi)的戶型越有選擇余地；另外，有些開發(fā)商還可根據(jù)客戶要求對戶型進(jìn)行設(shè)計。 　 購房者可以以下幾個方面來規(guī)避購購期房的風(fēng)險：一是購房前委托可信任的中介機(jī)構(gòu)對所購房屋項目的市場前景進(jìn)行客觀評價，如果市場前景不被看好，切不可輕舉妄動；二是委托可信任的中介機(jī)構(gòu)對開發(fā)商資質(zhì)、信譽進(jìn)行調(diào)查摸底；三是在簽訂購房契約的階段，要委托自己的律師對購房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能增加更為詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議。

　　 找誰購可能得到折扣

　　 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京許多住宅項目在定價時所報價格一般都略高于應(yīng)有的價格，因而在具體的購購過程中打折的情況也時有發(fā)生，特別是在一次性付款時，開發(fā)商更可能讓價。當(dāng)前的住房銷售中，打折的事幾乎每家都有，各家規(guī)則卻不一樣，多數(shù)樓盤總體打折能讓價1-3%。

　　 找開發(fā)商和代理商是否能得到不同折扣？調(diào)查表明，這一方面基本上沒有打折差別；而從具體的銷售方來看，一般來說銷售經(jīng)理和總經(jīng)理之間幾乎沒有差別，售樓先生（小姐）與銷售經(jīng)理之間則可能出現(xiàn)讓利的差異。另外，開發(fā)商為收回投資，往往優(yōu)惠集團(tuán)購購，因此，“散戶時代”的個人購房若能通過某種方式聯(lián)合起來可能獲得“集團(tuán)購房”的折扣和優(yōu)惠。

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