王先生在安貞里擁有一套60平方米，總價(jià)45萬(wàn)元的小二居，剛結(jié)婚的時(shí)候購(gòu)的，現(xiàn)在有了孩子以后，為了使生活空間更寬敞、生活舒適度更高，決定購(gòu)購(gòu)一套面積較大的房產(chǎn)，并看中了一套面積為100平方米，總價(jià)70萬(wàn)元的大2居室，但是，擺在面前的問(wèn)題是，新政后購(gòu)購(gòu)面積90平方米以上的房產(chǎn)，頭付較低為3成，即較少21萬(wàn)元，王先生的自有資金并不充裕，而且現(xiàn)有的這套房產(chǎn)比較大，現(xiàn)在就出售覺(jué)得有點(diǎn)虧了，面對(duì)兩難的情況，王先生顯得有些猶豫，在不向親朋好友借貸的情形下有沒(méi)有兩者兼顧的融資方式可以供他選擇呢？

　　“鏈家地產(chǎn)”的專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)：目前國(guó)內(nèi)融資渠道比較窄，個(gè)人融資更為不易，而銀行仍然是融資的較主要的渠道，因此，像王先生的這種情況，建議可以充分挖掘現(xiàn)有房產(chǎn)的一個(gè)潛在資金流，主要有以下四種渠道：

　　方案一

　　住房再按揭———較合理的解決方式

　　如果王先生居住的小二居仍在按揭貸款的過(guò)程中，則可申請(qǐng)住房再按揭。

　　住房再按揭是指銀行根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)王先生已按揭的住房進(jìn)行評(píng)估，增加一定的貸款額度。以深圳發(fā)展銀行為例，該行推出的住房再按揭業(yè)務(wù)，較高融資額可達(dá)住房評(píng)估價(jià)80％，比如王先生所居住的小二居，當(dāng)初購(gòu)購(gòu)價(jià)為38萬(wàn)元，現(xiàn)在未還貸款本金余額還有15萬(wàn)元，王先生以這套小二居申請(qǐng)住房再按揭，按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，并按較高八成計(jì)算，可以貸出36萬(wàn)元，減去原貸款余額，這樣，王先生較多可以拿到21萬(wàn)元，這樣就可以解決他急需資金的難題了。

　　方案二

　　循環(huán)貸———較有效的解決方式

　　另外，王先生也可以使用深發(fā)展、建設(shè)銀行、招商銀行等銀行推出的循環(huán)貸業(yè)務(wù)，循環(huán)貸是指將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價(jià)值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用，比如王先生購(gòu)購(gòu)小二居后已還貸款本金15萬(wàn)元，在這種情況下，只要王先生提出“循環(huán)貸”申請(qǐng)，就可得到15萬(wàn)元的額度，同時(shí)，如果王先生又還貸2萬(wàn)元，其獲得的授信額度相應(yīng)又變?yōu)?7萬(wàn)元，而且可以循環(huán)使用，手續(xù)簡(jiǎn)單而快捷，但是辦理循環(huán)貸對(duì)房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準(zhǔn)，樓齡不超過(guò)20年。另外，用途也有局限，貸款是不能用于炒股購(gòu)期貨的，當(dāng)然，對(duì)王先生購(gòu)房是沒(méi)有限制的。

　　方案三

　　房產(chǎn)典當(dāng)———較快捷的融資渠道

　　還有一種方法，那就是房產(chǎn)典當(dāng)，房產(chǎn)典當(dāng)是較為快捷的融資渠道，與銀行貸款相比，具有手續(xù)簡(jiǎn)單、需時(shí)較短的優(yōu)點(diǎn)，但是融資成本也較高，贖當(dāng)時(shí)候越長(zhǎng),支付綜合手續(xù)費(fèi)也越多。


　　市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士還分析說(shuō)：購(gòu)房后的融資，關(guān)鍵是根據(jù)融資額度的大小以及緩急程度，再選擇不同的融資方式，但是對(duì)普通客戶(hù)而言，要權(quán)衡各項(xiàng)因素以及選擇合適的銀行產(chǎn)品，則需要專(zhuān)家的支持，“鏈家地產(chǎn)”金融服務(wù)與北京市多家商業(yè)銀行均有合作，可以針對(duì)像王先生這樣的客戶(hù)，根據(jù)多家銀行的特色金融產(chǎn)品，為其提供更為專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化的服務(wù)。

　　方案四

　　抵押貸款———較直接的解決方式

　　王先生可以把現(xiàn)有房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)貸款，銀行根據(jù)市場(chǎng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，貸款額一般為房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的六成左右，抵押消費(fèi)貸款可用于多種消費(fèi)，如購(gòu)房、裝修、出國(guó)等，因此，可以解決王先生購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)的頭付問(wèn)題，而且，抵押后的房產(chǎn)仍可以正常使用或出租，王先生購(gòu)房后，可以把原小二居出租，也可以在合適的時(shí)機(jī)加以出售。

　　相關(guān)概念

　　房屋抵押消費(fèi)貸款：房屋抵押消費(fèi)貸款是指借款人以銀行認(rèn)可的本人或第三人合法擁有的，可上市流通的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款的一種資金信貸方式。該貸款可用于各種消費(fèi)，如購(gòu)房、裝修、出國(guó)，也可用于各種資金周轉(zhuǎn)，抵押后的房產(chǎn)仍可以正常使用或出租。

　　循環(huán)貸：循環(huán)貸是指客戶(hù)將商品住房抵押給銀行，就可獲得一定的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期限內(nèi)客戶(hù)可分次提款、循環(huán)使用，不超過(guò)可用額度單筆用款時(shí)，只需客戶(hù)填寫(xiě)提款申請(qǐng)表，不用專(zhuān)門(mén)再次審批，一般1公里便可提取現(xiàn)金。

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