為使廣大市民在購賣房產(chǎn)時做到“明白置業(yè)、放心置業(yè)、安全置業(yè)”，昨日，市房地局發(fā)布2009年度消費特別提示，細(xì)述購房各個環(huán)節(jié)，全方位進行購房提醒。
　　1 購房“八步走”
　　購購商品房的一般步驟：尋找適合自己的房地產(chǎn)項目；確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)；網(wǎng)上簽訂商品房購賣合同，按合同約定交付房價款，由開發(fā)商辦理合同備案；申請商品房預(yù)告登記，有貸款的辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；辦理預(yù)購商品房貸款抵押，頭先由購房人與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，然后由購房人、貸款銀行共同申請辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；驗收房屋，辦理入住手續(xù)；購房者按照與開發(fā)商所簽訂的協(xié)議在入住前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約；在約定的期限內(nèi)，申請辦理房屋所有權(quán)證。
　　2 查看“五證”是否齊全
　　在購房時有一個很重要的環(huán)節(jié)就是要確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)，相關(guān)證照是否齊全。對此，消費者主要應(yīng)該查看開發(fā)商的“五證”是否齊全。
　　“五證”包括：由土資源局核發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》，規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建管委核發(fā)的《建筑工程施工許可證》，規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。
　　房地部門特別提醒：《商品房預(yù)售許可證》是由房地局核發(fā)給開發(fā)商的，也是開發(fā)商出售房屋的較重要的合法手續(xù)。取得了《商品房預(yù)售許可證》，也就意味著其它四證也已具備。
　　3 可上網(wǎng)查詢樓盤情況
　　消費者不要輕信廣告宣傳，而應(yīng)當(dāng)對有意向的樓盤進行詳細(xì)了解，并將經(jīng)銷商相關(guān)方面的承諾以書面形式確認(rèn)。
　　購房人還可以上網(wǎng)查詢所購房屋的情況：凡開發(fā)商在2005年12月18日以后獲得的省城范圍預(yù)售審批項目，均在太原市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)(www.ty-realestate.com.cn)“房屋信息公告”欄中公示，購房人可根據(jù)項目的許可證號、項目名開發(fā)企業(yè)等信息查詢。
　　4 慎交購房定金
　　簽訂認(rèn)購協(xié)議或交納所謂排號費、預(yù)購定金等費用均不是購房的必備條件，購房者在未簽訂正式商品房購賣合同及附件之前，不必向開發(fā)商支付任何形式的費用。定金交付容易、要回難，因此，不要隨便向開發(fā)商交付定金，要注意認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙。在簽認(rèn)購協(xié)議、交付定金前，特別要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責(zé)任等。
　　5 購房合同上，購賣雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)對等
　　購房人在網(wǎng)上查詢所購房屋的真實情況后，可與開發(fā)商在網(wǎng)上簽訂購房合同，購房合同為一式三份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)一份，房地局留存一份，同時房地產(chǎn)信息網(wǎng)上顯示該房號表示處于非可售狀態(tài)。
　　消費者簽訂購房合同時務(wù)必仔細(xì)審閱合同內(nèi)容：尤其注意購賣雙方在合同條款上權(quán)利和義務(wù)是否對等，應(yīng)將開發(fā)商的承諾、銷售廣告或宣傳資料上明示的事項、配套設(shè)施設(shè)備、住房的設(shè)計圖紙、住房面積、約定的誤差范圍、房產(chǎn)證取得的期限以及商品房的質(zhì)量違約責(zé)任等內(nèi)容落實為書面合同條款。消費者認(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，應(yīng)當(dāng)堅持要求對有關(guān)合同內(nèi)容進行細(xì)化、改進或完善。為了達成交易而遷就某些合同條款會導(dǎo)致維權(quán)困難，即使引起訴訟案件，一般也較難勝訴。付清房款后，及時向開發(fā)商索取正式購房付款發(fā)票等相關(guān)憑證，以免出現(xiàn)糾紛時找不到證據(jù)。
　　6 辦理房產(chǎn)證要帶全資料
　　很多人都有抱怨，辦理一個房產(chǎn)證要去房地局好多趟，頗費周折。其實多數(shù)情況下都是辦證人所攜帶的資料不全。
　　購房人要帶資料具體包括：開發(fā)商整幢房屋的產(chǎn)權(quán)證(俗稱“大證”)；登記申請書；商品房購賣合同；房屋移交書；購房發(fā)票；測繪報告；申請人身份證明；其他材料。
　　7 驗收房屋查驗“一表兩書”
　　消費者在接收房屋時應(yīng)查驗 “一表兩書”：《竣工驗收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》，較好能對照合同檢查房屋的建筑質(zhì)量 (如有防水要求的地面是否有滲漏等)、空間尺寸、室內(nèi)設(shè)施、室外環(huán)境、公共設(shè)施質(zhì)量等是否和所簽訂的合同相符，如果發(fā)現(xiàn)不符，應(yīng)以書面形式向開發(fā)商提出異議。因開發(fā)商對商品房或小區(qū)配套設(shè)施進行修復(fù)整改而導(dǎo)致逾期交房的，消費者可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
　　8 慎簽物業(yè)服務(wù)合同
　　簽訂物業(yè)服務(wù)合同要注意以下幾個方面：經(jīng)過招投標(biāo)確定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；事先約定有關(guān)裝修裝飾的問題；事先約定地下停車場、地上停車場、機動車、非機動車停車費的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用范圍；事先約定代收代繳水、電、氣、暖等費用；公共部位使用經(jīng)營所得收入的分配方式；入住時間與收取物業(yè)費的起始時間；明確雙方的權(quán)利義務(wù)，問題的解決方式，臨時規(guī)約的具體內(nèi)容，違約責(zé)任的處理；房屋維修資金的歸集、管理、使用原則。
　　9 及時繳納物業(yè)維修基金　　新建商品房都需要繳納物業(yè)維修基金，業(yè)主可以自行繳納，也可由開發(fā)商代收。物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅50元/平方米，高層住宅90元/平方米。
　　但需要提醒的是，凡是委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收維修基金的業(yè)主在一個月后，應(yīng)及時向代收單位索要由太原市物業(yè)維修基金管理出具的專用票據(jù)。
　　10 速到國土部門申請辦理土地證
　　“購房者在取得個人房屋所有權(quán)證后，及時到國土部門申請辦理土地證。”房地部門表示。開發(fā)商在辦理完個人房屋所有權(quán)證后，可以到國土部門將小區(qū)的土地按業(yè)主戶數(shù)進行分割，讓每戶業(yè)主都有自己的“小土地證”。這本證書，是抽象地把小區(qū)土地使用權(quán)利分割給業(yè)主，證書證明是若干位業(yè)主共同享有這個小區(qū)土地的使用權(quán)，開發(fā)商把房子出售給小區(qū)的業(yè)主后，就不再享有這塊土地的權(quán)利。
　　市民購房后，如果不及時辦理土地證，將面臨諸多風(fēng)險：如果開發(fā)商把土地使用權(quán)去銀行抵押，它就可以獲得一筆額度可觀的貸款，將來如果開發(fā)商和銀行發(fā)生糾紛，將直接損害業(yè)主的利益；如果開發(fā)商不給土地證，它們可以改動公共建筑和公共土地上的設(shè)施和建筑，而且，業(yè)主維權(quán)將沒有依據(jù)；如果將來小區(qū)被拆遷，業(yè)主將喪失土地使用權(quán)部分的拆遷補償，別說繼續(xù)后延土地使用權(quán)的優(yōu)先權(quán)了。

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