宏觀樓市

　　樓市價(jià)格怎么走

　　通過本刊對(duì)天津各大顧問行的所做的調(diào)查，今年天津的新房市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì)走高，據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)表明，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)增幅10.1%。房?jī)r(jià)上升，從宏觀層面來(lái)看，天津宏觀經(jīng)濟(jì)的高位持續(xù)走好、北方經(jīng)濟(jì)地位的確立、濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略以及天津城市化進(jìn)程的加快等等都為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這種種利好因素也成為房?jī)r(jià)上漲的主要因素。從微觀來(lái)看由于土地政策的日益從緊導(dǎo)致土地成本大大提高，同時(shí)拆遷成本的增加、項(xiàng)目配套的提升、房屋品質(zhì)的提高，商品房?jī)r(jià)格會(huì)必然走高，這也是房?jī)r(jià)上升的一個(gè)客觀因素。而二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年的增幅會(huì)與新房持平。因此，上述各種因素是支持今年房?jī)r(jià)只升不落的判斷。

2008年奧運(yùn)會(huì)后天津樓價(jià)會(huì)降嗎

很多百姓都在熱切關(guān)注奧運(yùn)會(huì)與天津樓市的關(guān)系，甚至主觀的認(rèn)為2008年后，天津房?jī)r(jià)就會(huì)跌下來(lái)。而天津地產(chǎn)相關(guān)專家告訴本刊，08奧運(yùn)與天津樓市關(guān)系不大，"降價(jià)一說"實(shí)為空想，雖然外國(guó)某些國(guó)家會(huì)有此情況發(fā)生，但大多有其客觀條件。相反，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)城市市政建設(shè)更新更好，相關(guān)配套完善，也相應(yīng)會(huì)帶動(dòng)樓價(jià)的上漲。因此，建議大家，如果有剛性需求的購(gòu)房人，在當(dāng)下購(gòu)或許是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

樓價(jià)為什么這么高

開發(fā)商經(jīng)常說"房子貴，是因?yàn)橥恋叵∪?、土地貴造成的"，那么到底是不是呢？天津的土地平均價(jià)格在2003~2004年一年之間增長(zhǎng)了13個(gè)百分點(diǎn)，2006年上半年天津市內(nèi)六區(qū)平均樓面地價(jià)3079元/平米，再加上建安成本、大小配套、開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本等，較起碼也要在5000元/平米左右，因此，歸根到底還是因?yàn)槌杀咎嵘龑?dǎo)致了房?jī)r(jià)的居高不下。很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其實(shí)不然，這個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)率在10-15%左右，是比較合理的利潤(rùn)空間。

政府的調(diào)控會(huì)加大力度嗎

自2006年以來(lái)，國(guó)家就一直在樓市方面加大調(diào)控力度，也出臺(tái)了如"國(guó)六條"、"70、90"這樣的政策，而2007年兩會(huì)期間，房?jī)r(jià)，也再次被推到了前臺(tái)，使之成為全民話題。據(jù)本刊判斷，就國(guó)家而言，房?jī)r(jià)調(diào)控將一如既往，而天津市政府也會(huì)堅(jiān)定不移的執(zhí)行國(guó)家的政策，在4月13日召開的天津市政府常務(wù)會(huì)議上，天津市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)吳延龍介紹，今年一季度，綜合地價(jià)增幅同比下降3.28個(gè)百分點(diǎn)。這些監(jiān)測(cè)結(jié)果表明天津調(diào)控土地市場(chǎng)已見成效，地價(jià)上漲控制在較為合理的范圍內(nèi)。但，廣大購(gòu)房者要明白一點(diǎn)，國(guó)家的調(diào)控，不是為了使房?jī)r(jià)下跌，而是使其穩(wěn)步增長(zhǎng)，放緩樓價(jià)的增長(zhǎng)速度。

2007年哪里會(huì)拆遷

據(jù)本刊調(diào)查，目前已知的拆遷計(jì)劃有河北區(qū)東起永強(qiáng)胡同，西至天泰路、南至現(xiàn)狀福嘉園小區(qū)，北至津浦南路及規(guī)劃路將實(shí)施動(dòng)員拆遷，此外，**3號(hào)線河西段拆遷工作也已正式啟動(dòng)，涉及范圍為河西區(qū)德才里2-12號(hào)樓房、德才里平房、河西區(qū)吳家窯88、90號(hào)樓房、吳家窯大街70號(hào)3-6門樓房及范圍內(nèi)公建單位，河?xùn)|區(qū)東縱快速路沿線、二號(hào)橋平房也有拆遷計(jì)劃。其它計(jì)劃，目前天津市國(guó)土資源局拆遷辦暫未對(duì)外公布。

　　新房

環(huán)外置業(yè)，梅江，城市，優(yōu)缺點(diǎn)

到底選哪個(gè)區(qū)域，關(guān)鍵看是否符合自己的日常生活需求，盡量不要盲從。梅江優(yōu)點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域內(nèi)道路交通發(fā)達(dá)，項(xiàng)目的品質(zhì)比較高；缺點(diǎn)：目前配套不完善，入住率比較低導(dǎo)致居住氛圍不濃厚，缺乏大型的商業(yè)。市優(yōu)點(diǎn)：配套完善，生活氛圍濃厚，日常的生活可以在很小的范圍內(nèi)得到滿足；缺點(diǎn)：由于車流量大，周邊的交通比較擁擠，社區(qū)環(huán)境很難跟一些遠(yuǎn)離市的項(xiàng)目相比；升值空間相對(duì)較小。環(huán)外優(yōu)點(diǎn)：由于多數(shù)是新興居住區(qū)，整體環(huán)境規(guī)劃很好，比較適宜居住，并且價(jià)格相對(duì)市區(qū)會(huì)低很多，升值空間較大；缺點(diǎn)：配套緊缺，遠(yuǎn)離市區(qū)，所以出行只能依賴自駕車，間接的提高了生活成本。

小戶型分布，總價(jià)款如何

目前天津市的小戶型分布并不集中，各個(gè)區(qū)域零散分布，和平區(qū)的誠(chéng)基，面積40-60平米不等，總價(jià)格在46-57萬(wàn)元。河?xùn)|區(qū)大直沽街與紅星路交口的都市亮點(diǎn)（初次置業(yè)注意事項(xiàng)

對(duì)于初次置業(yè)者，一般都對(duì)區(qū)域、產(chǎn)品以及開發(fā)商不了解，建議先對(duì)區(qū)域進(jìn)行個(gè)簡(jiǎn)單的了解，看看自己想要購(gòu)房的區(qū)域有沒有存在一些自己不能接受的問題，另外可以對(duì)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品進(jìn)行逐個(gè)對(duì)比，包括價(jià)格、房型、配套等，從中選擇較適合自己的。較好在選定項(xiàng)目之后，仔細(xì)的考察一下規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方案、開發(fā)商資質(zhì)、施工單位資質(zhì)、物業(yè)管理公司等內(nèi)容，這些都會(huì)影響今后房子的居住質(zhì)量。另外，初次置業(yè)者多數(shù)是年輕人，剛工作不久，積蓄不多，因此在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該量力而行，不要追求一步到位，盲目的求大求豪華，以免給自己造成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。年輕的初次置業(yè)者還可以考慮二手房，目前天津市一些二手房一般面積都比較小，總價(jià)相對(duì)會(huì)低一些，購(gòu)購(gòu)后不至于造成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

驗(yàn)房時(shí)應(yīng)注意什么問題

1、仔細(xì)察看驗(yàn)收房屋地面和頂上有無(wú)裂縫，與房間橫梁平行的裂縫，問題不大，不存在危險(xiǎn)，簡(jiǎn)單修補(bǔ)一下就可以了，如果是裂縫與墻角或者橫梁呈現(xiàn)出一定的角度，則說明房屋存在著較嚴(yán)重的問題。

2、在驗(yàn)房期間較好選擇一個(gè)雨天，這樣可以檢查一下房屋是否滲漏，仔細(xì)看一下墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看一下衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處的管道接口是否有滲漏的現(xiàn)象。而且在雨天窗戶的氣密性好壞可以表現(xiàn)的很明顯。

3、在驗(yàn)房時(shí)，可以帶個(gè)小錘輕輕敲擊樓道、房間等的墻壁，如果有超過兩個(gè)地方呈現(xiàn)中空聲，說明墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，這直接說明房屋存在質(zhì)量問題。

4、房子的細(xì)節(jié)也是很重要的，比如樓梯的寬度大小，電梯運(yùn)行的穩(wěn)定性等，消防安全設(shè)施是否完善等，這些雖然是小事，但也直接影響著以后的生活，甚至?xí)o以后的生活帶來(lái)極大的麻煩。

5、進(jìn)入房間后可以關(guān)上門大聲說話看看在其它房間能否聽到聲音，隔音效果越好說明房屋質(zhì)量越好。另外還可以通過用力去跺樓板，感受一下震動(dòng)情況，來(lái)測(cè)驗(yàn)一下樓板的承受能力，如果震動(dòng)很大，說明承受力較小。

戶型挑選注意事項(xiàng)

選擇戶型時(shí)，購(gòu)房者可根據(jù)自己對(duì)居室中各部分的重視程度排出一個(gè)順序，有利于購(gòu)房時(shí)做出正確的選擇。一般人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，所考慮居室各部分的優(yōu)先性是：一是客廳，包括廳的面積、布局等；二是主臥室，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對(duì)獨(dú)立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環(huán)境。第五才是次臥室（書房、客房）；較后考慮陽(yáng)臺(tái)。客廳是全家人的起居活動(dòng)同時(shí)也是對(duì)外接待的。所以客廳的布局選擇至為關(guān)鍵?？蛷d選擇的個(gè)條件是要正正方方。現(xiàn)在樓宇設(shè)計(jì)出現(xiàn)了大量的45度的設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)面積利用率低，實(shí)用率也不高，較好不要選擇。其次是廳與臥室較好分開，可使臥室私密性得到保證，廳與臥室功能不會(huì)相互干擾，其合理性是顯而易見的。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的全框架設(shè)計(jì)，里面沒有什么承重墻，這種可調(diào)節(jié)性給予了布局的改良留了很好的空間。

　　二手房

如何選擇誠(chéng)信中介

頭先應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)。正規(guī)的中介公司及其下屬的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備主管部門頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，其中資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證中介機(jī)構(gòu)的可靠性很有作用，同時(shí)，中介公司還必須具有一定數(shù)量的持有權(quán)威機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的專業(yè)人員。其次應(yīng)有良好的行業(yè)口碑，誠(chéng)信中介合法經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)口碑都比較好，因此可以通過一些渠道了解某個(gè)中介公司的口碑。第三就是經(jīng)營(yíng)規(guī)范，嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)律辦理，不因"小利"危害戶主利益，做到不亂收費(fèi)，透明經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解，今年1月29日起，全市范圍內(nèi)二手房交易資金全面納入代收代付監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)。購(gòu)賣雙方進(jìn)行二手房交易，由國(guó)土房管部門通過與銀行結(jié)算系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)接，直接將交易資金鎖定,保障了房屋交易價(jià)款和交易稅費(fèi)資金流從房屋交易進(jìn)件之初到交易手續(xù)結(jié)束全過程、動(dòng)態(tài)、及時(shí)的監(jiān)管，從而有效地避免房屋購(gòu)賣交易資金往來(lái)由于第三方代理而造成占?jí)?、挪用等行為?

【鏈接】交易資金代收代付服務(wù)是指通過政府行政管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與銀行結(jié)算系統(tǒng)"后臺(tái)對(duì)接"，購(gòu)賣雙方資金往來(lái)可以不再通過中介機(jī)構(gòu)，而是以銀行結(jié)算方式代收代付。實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋交易價(jià)款、土地出讓金、契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等資金流從進(jìn)件之初到交易手續(xù)結(jié)束的全程動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)管，保證了交易資金一次進(jìn)帳、全市聯(lián)網(wǎng)、分類監(jiān)管、安全支付，制止了中介吃"差價(jià)"和積壓房款等違規(guī)行為，從而保障了房屋交易安全，維護(hù)了購(gòu)賣雙方合法權(quán)益。

與中介過招需要注意什么

與中介打叫道，俗話說的好，還是多留個(gè)心眼。頭先要了解一下中介的資質(zhì)，這樣就有了安全的保障。其次要認(rèn)真審核合同，你可以在交易之前帶上身份證到交易的檔案查閱室付費(fèi)查閱產(chǎn)權(quán)情況，付點(diǎn)手續(xù)費(fèi)，但能避免以后很多麻煩．第三詳細(xì)明確交易步驟，什么時(shí)候簽合同，什么時(shí)候交易過戶，什么時(shí)候交房，具體付款的時(shí)間，做到心中有數(shù)，第四親自考察房屋情況，不要中介說什么自己信什么，所謂"眼見為實(shí)，耳聽為虛"是非常有道理的。較后就是如果可以，中介費(fèi)用可以分兩次付，簽合同時(shí)付一半，交房時(shí)付一半，這樣中介辦事會(huì)更盡心。

違規(guī)中介的慣用伎倆

常見的違規(guī)操作方式有：一、賺取差價(jià)。一些中介公司低價(jià)購(gòu)進(jìn)房源，然后高價(jià)售出，賺取其中的差價(jià)。二是現(xiàn)金收房。?？吹揭恍┬〉闹薪楣緦懼F(xiàn)金收房，他們利用這種優(yōu)勢(shì)條件在交易過程中壓低房?jī)r(jià)。三是騙取定金，在房屋沒有簽訂相關(guān)手續(xù)時(shí)，不能按照中介的要求交納一定數(shù)額的定金，以防上當(dāng)受騙。四是一房多賣，有些中介會(huì)把一套房子同時(shí)賣給幾

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