目前正值“二套房貸”政策敏感期，一購一賣到底算套住房還是套住房，改善型購家費思量。上周記者接到一個朋友黃先生關于房子一購一賣的查詢，像黃先生相同處境的購房者不算少數(shù)。這里請廣州各大按揭專家為他及所有有類似疑問的讀者支招。

　　黃先生問：我在五山有套小兩房，前幾天剛簽售房合同。總價為70萬元，購家給三成頭期，余下為公積金+商業(yè)貸款的組合貸款。我這套房子還剩20多萬元本金沒還清，銀行叫我和購家去簽合同即可，請問這是“轉按”嗎？我決定賣房子后就四出看房子，看了20多套房子后終于在赤崗附近看中一套大房子，房子130多平方米，總價達180多萬元。我計算過后，給三成頭期后，每月供款要7000多元，我和妻子的收入總和超過月供兩倍，頭付款與銀行貸款沒問題。請問，我這樣一購一賣，應如何做好收、付款銜接，合同應如何制定有關條款，要注意哪些事項？另外，一購一賣，我能申請到頭次置業(yè)利率優(yōu)惠嗎？

　　競宇按揭總經理鄢紅勝：建議黃先生等套房子過戶后，再簽署套房子購房合同。目前有銀行把已結清貸款也算在貸款記錄中，若能提供房子已出售的證明，應該會更有可能以頭次置業(yè)者的身份申請有關優(yōu)惠。黃先生辦理“轉按”，途徑無外乎是“轉按”或“贖契”。從目前來看，“轉按”時間比“贖契”所需的時間要快。

　　良策按揭廣州經理湯敏研：按黃先生所說，的確屬于“轉按”貸款業(yè)務?！稗D按”的業(yè)務流程與其他的貸款業(yè)務流程相比時間較長，在銀行出具同意貸款通知書后通常還需要1~2周進行調證，在房管部門辦理抵押登記手續(xù)的時間需要30個工作日，比一般的商業(yè)貸款(7個工作日)會花費更多時間才能辦理完成。因此，黃先生在辦理下一套貸款(黃生作為購方需付樓款)申請前，較好提前確認上一筆的貸款(黃生作為賣方收取樓款)何時才能收到銀行發(fā)放下來的尾款，以備銜接作為購房時的頭期，由于上一筆“轉按”業(yè)務還涉及公積金貸款在內，無法辦理提前放款擔保業(yè)務，一般需3~4月才能全部辦理下來，故在制定條款上要注意收款的時間及銀行何時能開具原貸款的結清證明。在部分銀行的現(xiàn)行政策下，如果申請人可提供原貸款的結清證明，在確認沒有其他貸款的前提下，仍可視為頭次貸款，可按照較高貸款批復八成、基準利率下浮30%的標準進行申請，但較終以銀行審核的批復作準。

　　億誠按揭業(yè)務總監(jiān)陳廣雄：提醒黃先生注意“轉按”期間的供款問題。因辦理“轉按”時間比較長，建議購賣雙方就辦理“轉按”期間的供款及房屋交接方面做出明確約定，避免不必要的糾紛。此外，若黃先生原來房屋購購不足5年，在賣房交易過程中會產生個人所得稅，但由于您在一年內又購房，可去辦理退稅。

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