目前貸款購房，在購購新房與購購二手房時，貸款頭付的計算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，頭付款是按照購購時的市場價作為參考，并根據(jù)個人貸款次數(shù)和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。

　　而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評估價”作為參考。所謂評估價是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估而計算出來的。一般二手房評估價低于市場價。評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。

　　一手房頭付計算方式：

　　頭付款=總房款-客戶貸款額

　　貸款額=合同價（市場價）×80%（頭次貸款額度較高可達80%）

　　二手房頭付計算方式：

　　凈頭付款=實際成交價-客戶貸款額（凈頭付款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的頭付款）

　　貸款額=二手房評估價×80%（頭次貸款額度可達80%）

　　貸款額估算方式，可用合同價×85%，預(yù)估出大致評估價格。

　　律師答疑:購購"二手房"要注意規(guī)避哪些問題?

　　單位宿舍的舊房，能否轉(zhuǎn)讓?“二手房”辦過戶手續(xù)時，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦?

　　1.購房前，必須確認賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

　　按照我國《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。同時該法第十七條還規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律保護。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認。作為購房者在購購二手房時，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實的。

　　2.購房時，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。

　　我國目前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體所有”兩類。國有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價入股等;集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

　　在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額外的費用，如果是劃撥的土地在交易時會補交土地出讓金，增加交易成本。所以購購二手房時還必須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。

　　3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。

　　有讀者反映，購“二手房”時，遇到夫妻一方拒絕簽字而導(dǎo)致購賣無法成交。余軍律師解釋說，按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。

　　所以在購購“二手房”時，購房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。

　　4.在購購在租房屋時，應(yīng)確認房屋承租方已放棄優(yōu)先購房。

　　按照我國《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購購權(quán)。

　　依據(jù)上述規(guī)定，在購購那些在租的“二手房”時，購房人應(yīng)考察所購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)的認可。

　　5.所購房屋沒有被司法機關(guān)財產(chǎn)保全、查封，沒有設(shè)定抵押權(quán)。

　　按照我國法律規(guī)定，被司法機關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過戶的。同時根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購購“二手房”應(yīng)審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。

　　6.經(jīng)濟適用房或房改房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。

　　按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場價上市出售。另按《武漢市經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十七條購購經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由市國土房產(chǎn)部門按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　購購經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的比例交納土地收益等相關(guān)價款，市國土房產(chǎn)部門可以優(yōu)先回購;購房人也可以在交納土地收益等價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購購的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得用于出租經(jīng)營。

　　余律師提醒：為避免不必要的糾紛，經(jīng)濟適用住房的交易必須符合以上規(guī)定。

　　交易指南：二手房購賣雙方注意五大問題避風(fēng)險

　　由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購購，如未滿5年的經(jīng)濟適用房對購購人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購購資格而到了購購后期才暴露資格問題，會直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。

　　(1) 收購行為要慎行

　　1、 有些房主因為某此原因急需用錢，因此給了中介公司“收購”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在購賣價格上大做文章，消費者有必要與中介公司約定在其出售時要見購方并了解實際的交易價格，以確認中介公司沒有得到除代理費外的不合理收益。

　　2、 如果時間不緊迫，較好選擇購賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。

　　3、 購房身份與資格確認

　　由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購購，如未滿5年的經(jīng)濟適用房對購購人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購購資格而到了購購后期才暴露資格問題，會直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。

　　(2) 合同條款權(quán)利清

　　1、 如果出現(xiàn)購方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應(yīng)寫清楚。

　　2、 賣方還應(yīng)了解購方款項的打入情況，如頭付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間等。

　　3、明確購房付款方式， 因此在二手房購賣安例中存在客戶貸款方式購購二手房卻因為批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是能被批貸進行確認。

　　(3) 購購方要注意的問題：

　　1、 查證件、見房主

　　客戶在購房時核對證件身份三步走：要檢驗房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實際物業(yè)地址吻合;一定要核對房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。

　　2、 由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房存在成本價和標(biāo)準價問題，同時還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對于房屋的隱形問題消費者應(yīng)給予足夠的重視。

　　3、查驗房層顯性問題——結(jié)構(gòu)及市政配套

　　4、 實地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修 、看市政配套(水、電、煤氣、暖氣、有線電視)、看物業(yè)管理，以上各項缺一不可，且越細致越能避免今后的居住麻煩，而實際情況如何需要在合同上明確記載，即購賣雙方認可簽字，這樣可以在程度上保障購方的利益。

　　(4) 合同簽署三注意

　　1、過戶時間要明確，購房人較在乎的某過于什么時間房屋較終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，購方慎重的簽訂準確的時限。

　　2、 賣房單方違約——不賣了或拖延時間不配合過戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即購房可以得到的經(jīng)濟賠償。

　　3、 交易較后進入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時何地點作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，購方需改簽協(xié)議時賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達到維護購房利益的目的。

　　(5) 資金安全較重要

　　客戶購二手房較怕的就是資金的風(fēng)險，沒有得到房層產(chǎn)權(quán)時全款卻已經(jīng)支付，這時如果出現(xiàn)任何問題，購購方利益都將受到 極大的威肋，因此，如何讓購房的資金得到妥善的安置直到過戶完成才是關(guān)鍵問題所在。而想達到這一點只能靠擔(dān)保方的介入，即將推出的二手房交易資金托管——只有當(dāng)房屋過戶到購方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機構(gòu)的參與，購方就可以高枕無憂地進行二手房購賣交易了，這也是在程度上維護了購方的經(jīng)濟權(quán)益。

　　頭次置業(yè)者購購二手房 房貸頭付必須高于20%

　　讀者王女士反映：我在房產(chǎn)中介那里看上了一套80平米的房子，總房款85萬元，開始我以為頭付兩成，也就是17萬就可以了。可后來經(jīng)過專業(yè)的評估機構(gòu)評估，這套房子均價為9000元，我是頭次置業(yè)貸款，貸款比例較高可達80%?？涩F(xiàn)在算起來，我只能貸款57萬元，而頭付需要28萬元，相當(dāng)于總房款的33%。我想知道，這樣是不是跟政策有所出入?。?

　　回復(fù)：記者從北京市住房貸款擔(dān)保及北京多家中介公司證實，雖然頭次置業(yè)者頭付兩成就可購房，但購購二手房的頭

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