近一年來，法院受理的房屋購賣合同糾紛案件急速增加，其中不少糾紛是因賣房反悔而引起的。朝陽區(qū)法院近期審理了一起典型案件。

86萬元購購62.62平方米房屋

  經(jīng)過雙方及中介公司多次磋商，參照相同區(qū)域的房屋價格，裴女士與劉先生達成房屋購賣合同：劉先生將安貞里建筑面積為62.62平方米的住房以86萬元的價格出售給裴女士；裴女士向劉先生支付了10000元定金；雙方約定了房屋交付時間。

 
  之后，裴女士和中介公司一起開始辦理房屋的過戶手續(xù)，其中包括測繪部門所出具的房屋登記表。

  半個月后，測繪部門出具了房屋登記表。裴女士發(fā)現(xiàn)，房屋登記表上房屋的實際建筑面積為70.22平方米。中介公司將此情況告知了劉先生，根據(jù)規(guī)定，要求劉先生到原單位開具情況說明，配合辦理過戶手續(xù)。

  實測面積多出7.6平方米引紛爭

  房子住了十幾年，房產(chǎn)證上登記的房屋建筑面積就是62.62平方米，怎么會多出7.6平方米呢？這套房子是根據(jù)單位房改政策購購的，劉先生單位房管部門解釋：在單位售房時，測繪部門出具的房屋登記表上的建筑面積，僅是房屋內(nèi)的建筑面積，不包含陽臺的7.6平方米。

  劉先生覺得，這7.6平方米是單位給自己的優(yōu)惠，在與裴女士簽訂合同前，自己并不知曉，所以這合同自己簽虧了。于是，劉先生要求裴女士按照合同約定的價格標準，再補房款104370元。裴女士認為，自己是整套購購房屋，在簽合同時，雙方并沒有約定房款的單價；不應該因為房屋的實測面積發(fā)生變化，價款也發(fā)生變化。她拒絕增加房款。劉先生也沒有向裴女士交付房屋。

  雙方起訴：焦點在是否重大誤解

  雙方同時向法院提起訴訟。裴女士的訴訟請求是：要求劉先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助裴女士辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交付逾期交房違約金。

  劉先生的訴訟請求是：要求撤銷雙方在重大誤解的情況下，簽訂的房屋購賣合同。

  案件爭議的焦點，就是劉先生與裴女士是否是在重大誤解的情況下，訂立的合同。劉先生認為：自己簽訂合同時，是基于對房屋面積的錯誤認識而簽訂的。

  裴女士認為：本案所涉及的房屋面積發(fā)生變化，主要是因為計算方式及計算標準發(fā)生了變化，房屋的使用面積并沒有任何變化，不屬于法律規(guī)定的誤解范圍。即使是存在誤解，房屋的面積出現(xiàn)11%-12%的差，未達到重大程度、造成較大損失。不同意劉先生的訴訟請求，要求劉先生繼續(xù)履行合同，承擔逾期交房責任。

  簽約后才知事實應屬重大誤解

  法庭經(jīng)審理認為：本案中，劉先生與裴女士簽訂合同時，確實沒有具體約定房款的單價，而是確認了房屋面積與房屋的總價款。但根據(jù)房屋購賣的慣常方式，影響房屋總價款的因素，應該包含房屋的坐落位置、面積、朝向、樓層等因素，而決定房屋總價款的兩大直接因素，就是房屋的每平方米的單價及房屋的建筑面積。房屋的建筑面積的確認，來源于產(chǎn)權(quán)證書的記載或測繪部門對房屋建筑面積的實測。

  劉先生與裴女士簽訂合同時，其知曉的房屋面積為62.62平方米，故與裴女士約定了房屋總價款86萬元，這是基于對相同地段房屋單價的認識及房屋面積等因素所決定。而經(jīng)過實測，訴爭之房實際面積為70.22平方米，劉先生是在與裴女士簽約之后，才得知此事實。因此，劉先生與裴女士所訂的合同，是屬于對房屋建筑面積錯誤認識基礎(chǔ)上簽訂的，應屬于重大誤解而訂立的合同。

  法院判決支持了劉先生的訴訟請求，駁回了裴女士的訴訟請求。

因重大誤解訂立的合同可撤銷

  法官提示：合同法第54條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷。

重大誤解的構(gòu)成要件有三條：

1、誤解的一方當事人因為誤解做出了意思表示；

2、誤解的當事人對合同的性質(zhì)、對方當事人的身份、標的物的情況、價款或者報酬等方面發(fā)生了重大誤解；

3、誤解是由誤解的一方當事人的過失造成，而不是因為他方的欺騙或者不正當影響造成的。

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