2007年12月20日下午，當(dāng)劉先生看到央行年內(nèi)第六次加息的新聞時(shí)，他的反應(yīng)是，每月的房貸還款額又要增加了。從2008年的1月份開(kāi)始，他每月的月供就已增加了近300元。

　　在央行的此次加息中，5年以上的貸款利率保持不變，而一年期的基準(zhǔn)利率卻提升了0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他5年以下短期貸款的基準(zhǔn)利率提升了0.09個(gè)百分點(diǎn)。由于大多數(shù)個(gè)人住房按揭貸款都屬于5年以上長(zhǎng)期貸款，因此輿論普遍認(rèn)為此次加息對(duì)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何影響。

　　劉先生稍微松一口氣，至少這一次，他還不需要為加息而支付更多的月供。要知道，不久前，劉先生為了減輕月供而做的一次努力剛剛失敗。正如3年前劉先生購(gòu)房之時(shí)對(duì)于房貸根本沒(méi)得選擇一樣，現(xiàn)在，劉先生發(fā)現(xiàn)自己仍舊沒(méi)有選擇的權(quán)利。

　　關(guān)于選擇權(quán)的覺(jué)悟

　　時(shí)間回溯到3年前。2004年，大學(xué)畢業(yè)才2年半的劉先生在京西購(gòu)置了一套房子，132平方米，每平方米6100元，頭付20%。依照當(dāng)時(shí)的利率，劉先生的月供為每月4334元。對(duì)于當(dāng)時(shí)的劉先生來(lái)說(shuō)，這筆月供有點(diǎn)沉重，但他還是硬著頭皮撐了下來(lái)。貸款銀行也沒(méi)得選擇，當(dāng)時(shí)那樓盤(pán)的合作銀行只有農(nóng)業(yè)銀行一家。

　　令他頗有點(diǎn)郁悶的是，交定金的當(dāng)天——2004年10月29日，央行宣布加息。然而，他卻沒(méi)有意識(shí)到，這股郁悶要陪伴他3年，一直到今天。

　　3年，劉先生的工資收入并未有大幅的增長(zhǎng)，而且農(nóng)業(yè)銀行低效的服務(wù)讓他幾乎在每個(gè)月還款時(shí)都要遭受一次折磨。加息，則像螞蟻搬家一樣，每隔一段時(shí)間便讓他的月供又重了一些。如今，他的月供已經(jīng)上升至4800元左右，而這個(gè)增長(zhǎng)的趨勢(shì)似乎看不到止境。

　　2006年，他曾有機(jī)會(huì)減緩日益加重的負(fù)擔(dān)。在該年年初，固定利率房貸在北京市場(chǎng)風(fēng)靡一時(shí)，光大、建行、招行成為批開(kāi)辦固定利率貸款的銀行。到當(dāng)年8月，劉先生的房貸銀行——農(nóng)行也推出固定利率產(chǎn)品，并規(guī)定老客戶(hù)可以將原來(lái)的浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ史抠J。

　　“當(dāng)時(shí)如果選擇轉(zhuǎn)成固定利率房貸的話(huà)，或許今天的加息就跟我全無(wú)關(guān)系了?！眲⑾壬@然有些無(wú)奈。

　　當(dāng)時(shí)，農(nóng)行推出的5至10年期固定利率房貸的利率為6.15%～6.95%，而目前的房貸利率則已上升至6.665%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們則普遍認(rèn)為，加息還將持續(xù)。

　　當(dāng)時(shí)沒(méi)有選擇固定利率房貸的原因眾多，“主要是根本意料不到加息可以加到今天這樣的高度?！眲⑾壬硎?，另一個(gè)原因則是固定利率房貸的較長(zhǎng)貸款期只有10年，而劉先生的貸款時(shí)間長(zhǎng)達(dá)25年，“這相當(dāng)于讓我提前15年還貸，壓力實(shí)在太大了?！?/P>

　　而在2006年，讓劉先生心動(dòng)的房貸產(chǎn)品，也遠(yuǎn)不止固定利率一項(xiàng)。

　　2006年至今，深發(fā)展、招商、興業(yè)等一批股份制銀行在個(gè)人房貸市場(chǎng)的嘗試引人關(guān)注。為爭(zhēng)奪個(gè)人房貸這塊銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，它們競(jìng)相推出了一系列的新型房貸產(chǎn)品。比如深圳發(fā)展銀行推出的“雙周供”、存抵貸，興業(yè)銀行(601166行情,股吧)突破“購(gòu)房者年齡＋貸款年限”不能超過(guò)65歲的業(yè)內(nèi)慣例，延至70歲，招商銀行(600036行情,股吧)的“入住還款法”等等。傳統(tǒng)的四大商業(yè)銀行也都做出了反應(yīng)，不同程度地在產(chǎn)品品種上進(jìn)行了改良和創(chuàng)新，農(nóng)行推出固定利率房貸的跟風(fēng)行為便是一個(gè)典型。

　　力推同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也是銀行爭(zhēng)奪房貸的一方面，招商銀行甚至不惜在一段時(shí)期內(nèi)對(duì)該業(yè)務(wù)免除手續(xù)費(fèi)。

　　“3年前購(gòu)房的時(shí)候，房貸沒(méi)得選擇，自己也沒(méi)有選擇的意識(shí)。當(dāng)猛然發(fā)現(xiàn)居然有那么多房貸產(chǎn)品，就像掉進(jìn)大寶藏一樣，興奮得很。”劉先生如此回憶當(dāng)時(shí)的心情。
被封死的通道

　　但當(dāng)劉先生想要行使他對(duì)房貸的選擇權(quán)時(shí)，卻遭遇了挫折。

　　汽球貸，2007年年初深圳發(fā)展銀行在國(guó)內(nèi)新推出的一款房貸產(chǎn)品，其原理便是將一個(gè)長(zhǎng)期貸款分拆成若干個(gè)短期貸款，客戶(hù)每期的還款額度與長(zhǎng)期貸款類(lèi)似，但需要在每次短期貸款結(jié)束時(shí)一次性支付清剩余本息，然而再重新開(kāi)始下一個(gè)貸款流程。

　　由于短期貸款利率比長(zhǎng)期貸款低，在此次加息之前，3年期汽球貸與普通房貸的利率差額達(dá)到了0.306%?！按蟾潘懔艘幌?，選擇汽球貸的話(huà)，我大約可以節(jié)約利息3萬(wàn)多元?！?/P>

　　較為關(guān)鍵的是，汽球貸可以同循環(huán)貸捆綁在一起，而循環(huán)貸可以根據(jù)房屋的市價(jià)升值而給予更高的貸款額度。也就是說(shuō)，除去過(guò)去的房貸之外，劉先生還能獲取因房屋升值而增加的一筆新貸款，理論上他可以拿這筆錢(qián)去做任何他想做的投資。而此時(shí)劉先生的房子每平方米市值已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。和大多數(shù)人一樣，他在股市里有著一筆不小的投資。

　　換房貸！劉先生當(dāng)時(shí)便下了這個(gè)決心。由于工作的關(guān)系，這個(gè)手續(xù)推遲到2007年10月才去辦理。

　　中宇慧通擔(dān)保有限公司，位于北京市西城區(qū)金融街盈泰，是深圳發(fā)展銀行在北京的貸款合作單位。當(dāng)劉先生前往該公司希望辦理房貸轉(zhuǎn)按揭手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)此前的循環(huán)貸已經(jīng)不能辦理了。原因是2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的一則通知。

　　在這則《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》里，人們顯然更為關(guān)注的是對(duì)套房實(shí)行40%頭付的條款，鮮有人發(fā)現(xiàn)其中較后一段內(nèi)容如下：“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款?！?/P>

　　該通知叫停了循環(huán)貸和加按揭，而這恰恰是劉先生進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭的重要目的。“深發(fā)展的網(wǎng)點(diǎn)太少，汽球貸雖然可以省點(diǎn)利息，但每個(gè)月也就幾十塊錢(qián)，關(guān)鍵是一整個(gè)轉(zhuǎn)按揭流程辦理下來(lái)，手續(xù)費(fèi)就得交幾千元，覺(jué)得麻煩還不值得?！眲⑾壬谑菦](méi)有辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

　　接下來(lái)兩個(gè)月，盡管已經(jīng)激不起太多的信心，但劉先生笑著向記者承認(rèn)，他腦海里還會(huì)時(shí)不時(shí)地崩出去辦理轉(zhuǎn)按揭的想法?！爱吘箾](méi)做過(guò)，還有點(diǎn)好奇，而且被農(nóng)業(yè)銀行‘綁架’了這么久，還真有點(diǎn)甩它的想法?！?/P>

　　不久后的一條新聞則直接將劉先生的這個(gè)想法扼殺了。2007年12月18日，央行副行長(zhǎng)劉士余在“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議”上的內(nèi)部講話(huà)中明確表示，要堅(jiān)決取消“轉(zhuǎn)按揭”和“加按揭”貸款，并嚴(yán)格杜絕“假按揭”。

　　盡管不少銀行人士事后表示，央行取締的對(duì)象，更多是針對(duì)“加按揭”貸款，正常的房屋交易轉(zhuǎn)按揭并不受影響。但記者了解到，同名轉(zhuǎn)按揭，也就是不更換房產(chǎn)所有者的轉(zhuǎn)按揭貸款，各商業(yè)銀行都已基本暫停受理。

　　兩天后，央行針對(duì)短期貸款再次加息，加上轉(zhuǎn)按揭的成本，汽球貸對(duì)于劉先生而言，已經(jīng)成為一根雞肋。

捆綁效應(yīng)

　　“關(guān)鍵是次貸款的時(shí)候沒(méi)得選擇，那時(shí)候只能從農(nóng)行貸款。到后來(lái)即使再想更換銀行，僅是辦理的成本就足以讓你再考慮考慮了?！被貞浧疬@一年多來(lái)在房貸上的嘗試，劉先生感嘆道。

　　事實(shí)上，即便在今天，面對(duì)產(chǎn)品繁多的房貸市場(chǎng)，消費(fèi)者的選擇權(quán)同樣備受限制。而開(kāi)發(fā)商對(duì)合作銀行的選擇，往往就決定了購(gòu)房者未來(lái)房貸的歸屬。

　　記者隨機(jī)調(diào)查目前北京在售的20個(gè)樓盤(pán)，其中有3個(gè)項(xiàng)目的房貸銀行仍舊只有一個(gè)選擇，另外有3個(gè)項(xiàng)目的房貸合作銀行只有2家，合作銀行較多的也僅有6家。

　　“你總不能為了銀行的房貸產(chǎn)品而去購(gòu)房子吧？”當(dāng)記者撥通京東某項(xiàng)目的電話(huà)，表示希望從一家非房貸合作銀行貸款時(shí)，售樓員如此回答。

　　“這仍舊是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授周雪飛對(duì)記者表示，“鑒于目前開(kāi)發(fā)商融資渠道仍舊偏窄，過(guò)于依賴(lài)銀行的開(kāi)發(fā)貸款，個(gè)貸市場(chǎng)也不可避免地與之捆綁在了一起。”開(kāi)發(fā)貸款提供銀行即是房貸合作銀行，即便在目前仍是普遍現(xiàn)象。

　　而直接向銀行貸款則需要抵押物，顯然對(duì)于大部分購(gòu)房者而言并不現(xiàn)實(shí)。

　　能夠直接繞過(guò)開(kāi)發(fā)商的直客式房貸，在北京目前卻只有民生銀行(600016行情,股吧)一家可以辦理，但實(shí)際上整個(gè)流程中卻還是繞不過(guò)開(kāi)發(fā)商。

　　頭先需要向開(kāi)發(fā)商支付一筆頭付款，然后由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具收款證明及購(gòu)房合同至銀行申請(qǐng)貸款，而后銀行批貸給購(gòu)房者，購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商一次性付清剩余款項(xiàng)。

　　整個(gè)流程事實(shí)上與通常房貸流程一致，但購(gòu)房者得事事親為。惟一的好處就是能夠免去一些中間費(fèi)用或是享受某些樓盤(pán)一次性付款可能提供的優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商方面則完全可以不予配合。

　　“直客式貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)太大，如果大規(guī)模開(kāi)辦的話(huà)，成本也偏高，個(gè)人辦理的操作性又太差。這對(duì)銀行來(lái)講幾乎是得不償失?！蹦炽y行人士對(duì)記者表示。

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