內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市近期關(guān)于商品房購(gòu)賣(mài)方面的糾紛有上升趨勢(shì)。專家就購(gòu)購(gòu)商品房合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的問(wèn)題，給購(gòu)房者提出以下建議：

    交付訂金。建議購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)樓盤(pán)的售樓部，查看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。比如包頭市房管局就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須將商品房預(yù)
售許可證懸掛在售樓部的醒目位置，如沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，則說(shuō)明此樓盤(pán)不具備商品房預(yù)售條件，千萬(wàn)不可貿(mào)然交付訂金。

    交房時(shí)間。商品房購(gòu)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但在房產(chǎn)交易中，有的開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及銷(xiāo)售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的約定顯然是銷(xiāo)售方把自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開(kāi)發(fā)商不能把自身的過(guò)錯(cuò)歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

    房屋面積。對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍。在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定。

    房屋質(zhì)量。商品房特別是購(gòu)購(gòu)預(yù)售的期房，各種復(fù)雜因素往往使購(gòu)房者在簽約時(shí)難以辨清所購(gòu)商品房的虛實(shí)，等到商品房交付使用之后，問(wèn)題才暴露出來(lái)。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)要注意質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)等是否寫(xiě)清楚了。

    違約條款。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了購(gòu)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)方應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。

    房產(chǎn)證辦理。購(gòu)房者在簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進(jìn)行約定。
 

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