央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)補(bǔ)充通知，收緊個(gè)人房貸

    套房貸認(rèn)定以戶為單位

    昨日（12月11日），央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著各家銀行執(zhí)行套房貸政策將有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，目前以個(gè)人為單位界定套房的銀行須做出調(diào)整。

    夫妻分別購(gòu)房將受限制

    根據(jù)補(bǔ)充通知，各家銀行應(yīng)以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，也就是說(shuō)，只要家庭已經(jīng)貸款購(gòu)購(gòu)一套房，無(wú)論是以個(gè)人、夫妻還是子女名義，再貸款購(gòu)房都將以套房來(lái)認(rèn)定，但成年子女則不在受限范圍內(nèi)。

    例如，小王與小張婚后，小王以個(gè)人名義購(gòu)購(gòu)一套自住房后，想以小張名義再購(gòu)一套房，如果參照目前部分銀行以個(gè)人名義界定套房的做法，再次購(gòu)房仍視為頭套房，無(wú)須執(zhí)行頭付不低于四成、利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的房貸新政。但按照補(bǔ)充通知，以小張名義貸款購(gòu)房必須執(zhí)行套房貸新政。

    此外，已貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照頭套房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。而其余已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)住房的家庭，再向申請(qǐng)貸款時(shí)，均按套房貸政策執(zhí)行。

    目前多以個(gè)人名義執(zhí)行

    9·27套房貸新政出臺(tái)后，關(guān)于套房的界定問(wèn)題就一直存在爭(zhēng)議。目前，除四大銀行外，各商業(yè)銀行先后公布了房貸細(xì)則，多以個(gè)人名義界定套房。

    某國(guó)有銀行人士認(rèn)為，對(duì)套房的界定關(guān)系到銀行的放貸規(guī)模，如果以個(gè)人為單位界定套房，實(shí)際上是放寬了信貸政策，讓炒樓的人有空子可鉆，即通過(guò)夫妻或子女關(guān)系購(gòu)房，避免增加頭付或多付利息。而以家庭為單位界定套房，可以限制部分貸款的發(fā)放。

    上述人士同時(shí)表示，在加倍上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不久，緊接著出臺(tái)套房貸的補(bǔ)充通知，收緊銀行信貸的意圖已經(jīng)非常明顯。

    農(nóng)行內(nèi)部人士透露，補(bǔ)充解釋出臺(tái)后，之前以個(gè)人名義界定套房的銀行將不得不重新調(diào)整貸款發(fā)放政策，估計(jì)各家銀行調(diào)整通知會(huì)在近期陸續(xù)發(fā)放。

    如何界定套房

    案例 1：夫妻二人婚后，以借款人個(gè)人名義購(gòu)購(gòu)頭套自住房后，若再以另一方名義購(gòu)房，將按照套房貸款政策執(zhí)行。

    案例 2：夫妻二人婚前，以借款人個(gè)人名義購(gòu)購(gòu)頭套自住房后，結(jié)婚后再以另一方名義購(gòu)房，仍按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。

    案例 3：家庭已經(jīng)貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房，若以未成年子女名義再購(gòu)一套房，將按照套房貸款政策執(zhí)行。

    案例 4：家庭已經(jīng)貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房，若子女已經(jīng)成年，以子女名義再購(gòu)一套房，仍按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。

    案例 5：家庭已貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房，但家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅紊暾?qǐng)住房貸款，可按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供房地產(chǎn)管理部門出具的住房面積數(shù)據(jù)。

　　疑問(wèn)界定仍存漏洞執(zhí)行仍有難度

    有市民向記者提出疑問(wèn)，自己雖然已經(jīng)結(jié)婚，且已經(jīng)貸款購(gòu)房，但戶口簿上仍顯示未婚，并且妻子的戶口不在廣州，如果以妻子名義再購(gòu)房的話，銀行如何來(lái)界定？

    農(nóng)行上述人士說(shuō)，此類現(xiàn)象雖然不多，但也說(shuō)明信貸操作上的確存在困難，對(duì)某些情況監(jiān)管不到位。目前銀行主要通過(guò)央行的信用證新系統(tǒng)查詢借款人信息，在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行會(huì)要求貸款申請(qǐng)人提供結(jié)婚證明，對(duì)于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執(zhí)行，如果貸款申請(qǐng)人拒絕提供結(jié)婚證明，則需要出示未婚證明材料，但在某些偏遠(yuǎn)地區(qū)，確實(shí)存在證明材料不真實(shí)的問(wèn)題。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通知雖然嚴(yán)厲，執(zhí)行起來(lái)卻有一定難度，只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)登記網(wǎng)、戶口結(jié)構(gòu)網(wǎng)和銀行系統(tǒng)網(wǎng)聯(lián)通，才能保證落實(shí)。比如一個(gè)家庭購(gòu)了一套房，但如果沒(méi)有按揭貸款，購(gòu)購(gòu)套房時(shí)就查不出購(gòu)房記錄。又比如一個(gè)家庭在深圳已購(gòu)購(gòu)了一套房子，在廣州再購(gòu)入一套房子，由于城市之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，也查不出是購(gòu)購(gòu)了套房。

　　分析補(bǔ)充通知出臺(tái)加速房?jī)r(jià)下跌

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行的補(bǔ)充通知將對(duì)珠三角樓市再次造成降溫效應(yīng)，加速房?jī)r(jià)往下走，但只會(huì)打擊投資性需求，對(duì)改善型換房和自住的市民影響不大。

    打擊投資性購(gòu)樓[重拳打擊炒房行為]

    廣州合富輝煌頭席分析師黎文江表示，以戶為單位認(rèn)定套房，頭先會(huì)對(duì)購(gòu)房需求和換房需求造成影響。同創(chuàng)趙卓文也表示，這項(xiàng)政策很嚴(yán)厲，將對(duì)珠三角的樓市造成降溫效應(yīng)。在9·27房貸新政出來(lái)后，深圳東莞等地的樓市已經(jīng)有所降溫，“二次置業(yè)受到控制，投資客逃跑了?！?

    他認(rèn)為，補(bǔ)充通知出臺(tái)，會(huì)加速珠三角房?jī)r(jià)往下走，但是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)則還要觀察一段時(shí)間。光大地產(chǎn)陳洪志則表示，補(bǔ)充通知對(duì)樓市的影響不會(huì)很大，因?yàn)?·27房貸新政出臺(tái)后，業(yè)界對(duì)這個(gè)政策已有一定的預(yù)期。他還認(rèn)為，這個(gè)政策將使投資需求“縮水”，但不會(huì)對(duì)改善性居住需求和自住需求的市民造成太大影響。

    讓中小戶型難賣

    黎文江表示，明年開(kāi)始會(huì)有大批中小戶型推出，約占市場(chǎng)份額的50%。原先有開(kāi)發(fā)商打算將中小戶型用兩套打通的方式出售，在補(bǔ)充通知出臺(tái)之前，夫妻二人可以以個(gè)3人名義各購(gòu)一套房，然后再打通居住，但現(xiàn)在這種做法將受到限制。此外，通知對(duì)改善性居住需求也有一定影響，造成中小戶型需求下降，可能也會(huì)使房?jī)r(jià)適當(dāng)回調(diào)。 （記者 田桂丹 實(shí)習(xí)生 熊栩帆）(記者 喬倩倩)

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