較近一、兩年，隨著成都房產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，大量沿海城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭紛紛進(jìn)入成都，品牌開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的不止是新的開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資本，同時(shí)也通過(guò)長(zhǎng)期建立的品牌影響力，帶來(lái)了大量有較強(qiáng)購(gòu)購(gòu)能力的沿海投資者投資成都。除了經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)以外，這批投資者擁有比較先進(jìn)的投資思維，對(duì)物業(yè)價(jià)值和升值空間均有獨(dú)特的判斷?？梢哉f(shuō)，這批投資者為傳統(tǒng)的本土投資者帶來(lái)了新的思維，也帶來(lái)了新的沖擊。

    幾個(gè)月前，南城都匯開(kāi)盤(pán)；一個(gè)月前，時(shí)代豪庭開(kāi)盤(pán)，均引起了全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)房者的關(guān)注，其中不乏沿海一線城市的購(gòu)房者和外籍購(gòu)房者。記者對(duì)部分沿海投資者進(jìn)行了采訪，不妨與投資者們分享一下他們對(duì)高端物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)。

　　·故事·

    “錢(qián)”景喜人 高端物業(yè)值得下手

    本周主角：秦先生 上海投資者

    投資樓盤(pán)：牧馬山、青城山分別購(gòu)置別墅一套

    投資心得：成都高端物業(yè)價(jià)值必然與沿海城市接軌

    秦先生是上海人，去年開(kāi)始到成都投資房產(chǎn)，其目標(biāo)便是高端物業(yè)，目前已在牧馬山、青城山分別購(gòu)置了一套別墅，秦先生也曾試圖在前不久開(kāi)賣(mài)的時(shí)代豪庭購(gòu)購(gòu)物業(yè)用于投資，但較終由于樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)于火暴，未能如愿。

    不過(guò)，作為一名成功的個(gè)體投資者，秦先生介紹了自己看重高端物業(yè)投資的理由。其中升值空間被他放到了頭位。在他看來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格差距越來(lái)越小，而且價(jià)格低廉的房屋，其居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面也存在問(wèn)題，升值的潛力有限。反而別墅、高端城市公寓等高端物業(yè)已經(jīng)在環(huán)境、景觀、物業(yè)等方面可以提供更高的附加值。具有較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)接受空間。從價(jià)值增長(zhǎng)方面看，由于普通物業(yè)更多是針對(duì)中低端消費(fèi)者，價(jià)格成為其比較敏感的因素，物業(yè)價(jià)值除了隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而自然增長(zhǎng)外，空間不會(huì)太大。而高端物業(yè)由于受眾更多是追求物業(yè)帶來(lái)的居住愉悅性，隨著越來(lái)越多的高端消費(fèi)群體進(jìn)入成都，成都的高端物業(yè)價(jià)值必然與沿海城市接軌，空間可想而知。

    秦先生以不久前銷(xiāo)售的時(shí)代豪庭，雖然目前銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了9500元/平方米左右，但從開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力和在其他城市的運(yùn)作情況，以及項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)看，后期物業(yè)價(jià)格可能會(huì)有明顯增長(zhǎng)，而且這個(gè)項(xiàng)目由于有不少沿海和境外購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)，價(jià)格因素并不是特別敏感。事實(shí)上，秦先生的觀點(diǎn)已經(jīng)在成都市場(chǎng)上逐漸被驗(yàn)證，過(guò)去幾個(gè)月，不管是青城山的別墅，還是南延線的高端住宅，都取得了較好的銷(xiāo)售成績(jī)，受眾越來(lái)越多，而且價(jià)格增長(zhǎng)速度比一般住宅顯然要快。對(duì)于高端物業(yè)投資者而言，這無(wú)疑是好消息。

　　·策略·

    投資高端物業(yè) 炒長(zhǎng)線還是短線？

    來(lái)自深圳的投資者樊先生稱(chēng)，高端物業(yè)投資，不僅僅需要分析其升值空間。對(duì)于物業(yè)投資的方式也必須思考，是短期炒作還是中長(zhǎng)期投資。短期炒作必須衡量物業(yè)規(guī)模大小，價(jià)格策略，有的高端項(xiàng)目走的是精品路線，項(xiàng)目規(guī)模有限，由于沒(méi)有后期價(jià)格參考，加上受眾有限，而且受拘囿于高額的稅收，短期炒作可能面臨變現(xiàn)困難。對(duì)于追求資金變現(xiàn)的投資者，選擇高端物業(yè)選擇一定規(guī)模的項(xiàng)目可能更合適，項(xiàng)目后期銷(xiāo)售價(jià)格將成為前期物業(yè)價(jià)值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，而且開(kāi)發(fā)商的推廣力度會(huì)更大，更容易尋找到合適受眾。

    對(duì)于中長(zhǎng)期投資者，關(guān)注后期消費(fèi)源非常重要。樊先生同樣提到時(shí)代豪庭項(xiàng)目，由于項(xiàng)目后期有高端寫(xiě)字樓規(guī)劃，到時(shí)候肯定會(huì)有不少大型企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)也會(huì)有大量的高端白領(lǐng)辦公。隨之而來(lái)的就是居住，時(shí)代豪庭無(wú)疑是較好的選擇，不管是用于出租還是持有一段時(shí)間后銷(xiāo)售，都會(huì)有巨大空間。

    對(duì)于別墅類(lèi)的高端物業(yè)，樊先生分析說(shuō)，成都的別墅類(lèi)物業(yè)將有極大市場(chǎng)，因?yàn)槟壳俺啥嫉膭e墅市場(chǎng)輻射范圍還沒(méi)有完全打開(kāi)，目前這個(gè)市場(chǎng)上的大多數(shù)別墅產(chǎn)品都是針對(duì)省內(nèi)銷(xiāo)售，真正拿到外地市場(chǎng)并且被廣泛認(rèn)可的產(chǎn)品非常有限。但這種局面會(huì)隨著成都房產(chǎn)市場(chǎng)地位的提升而得到改變，而且大量沿海專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入也會(huì)不斷提高這類(lèi)產(chǎn)品的品質(zhì)和檔次。從投資的角度講，現(xiàn)在投資青城山等版塊的別墅，可能未來(lái)的升值空間和受眾會(huì)更廣泛，因?yàn)椋喑巧竭@樣的資源，已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)得到廣泛認(rèn)可，變相得也為區(qū)域內(nèi)的別墅做了推廣，陸續(xù)進(jìn)入的投資者和購(gòu)房者頭選高端物業(yè)，也無(wú)疑是這些區(qū)域的別墅產(chǎn)品。

    ·技法·

    投資高端物業(yè)有三大標(biāo)準(zhǔn)

    對(duì)于成都的大多數(shù)普通個(gè)體投資者如何投資高端物業(yè)，沿海的投資者們有自己的看法。其實(shí)從對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度而言，本土投資者更具有優(yōu)勢(shì)，對(duì)區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品接受程度，以及開(kāi)發(fā)商品牌等方面的了解可能更深入。

    不同的是，沿海購(gòu)房者更具有市場(chǎng)化的投資思維。投資者劉女士9月份曾兩次從深圳飛到成都看房，并且在房交會(huì)上待了兩天。由于沒(méi)有太多時(shí)間詳細(xì)考察，劉女士用了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量目前成都可投資的高端物業(yè)。一、開(kāi)發(fā)商品牌知名度，一定是在全國(guó)范圍內(nèi)擁有較高知名度和美譽(yù)度的開(kāi)發(fā)商。二、物業(yè)類(lèi)型必須擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。如果是城市公寓類(lèi)型，周邊大型規(guī)劃相當(dāng)重要，如果是別墅類(lèi)，必須擁有獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢(shì)。三、如果是高端商用物業(yè)，一定要衡量管理公司的水準(zhǔn)和招商規(guī)劃能力。在這些原則性的投資標(biāo)準(zhǔn)下，劉女士很快鎖定了兩套物業(yè)后返回了深圳。

    其實(shí)，這只是具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)而已，與一般的個(gè)體投資者相比，劉女士身上體現(xiàn)出來(lái)的的投資思維變化，在于對(duì)成都樓市價(jià)值的認(rèn)知程度，劉女士表示，目前成都大多數(shù)投資者仍然停留在擔(dān)心成都房?jī)r(jià)會(huì)降，擔(dān)心回報(bào)率等層面，而沿海的不少投資者由于對(duì)城市化進(jìn)程有比較切身的感受，對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間看得更高更遠(yuǎn)?；蛘哒f(shuō)市場(chǎng)化思維更明顯，投資者的思維類(lèi)似開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略布局，只考慮此時(shí)投資后，享受在兩三年后整個(gè)市場(chǎng)的整體價(jià)值提升帶來(lái)的巨大收益。相比之下，一般投資者缺乏了這種目光和思維。

　　·提醒·

    價(jià)格高不一定代表物業(yè)高端

    盡管不少人將目光瞄準(zhǔn)了高端物業(yè)，但并不意味著就可以盲目投資。投資越大，承受風(fēng)險(xiǎn)的可能也在加大。專(zhuān)家認(rèn)為，投資高端物業(yè)頭先必須衡量自己的資金周轉(zhuǎn)能力，必須有對(duì)大筆金額投入后無(wú)法在短期內(nèi)變現(xiàn)的心理準(zhǔn)備。其次是一定要更加專(zhuān)業(yè)，不能盲目地認(rèn)為高價(jià)格的物業(yè)就是高端物業(yè)，以防不慎購(gòu)購(gòu)到價(jià)不符實(shí)的物業(yè)，增加風(fēng)險(xiǎn)性。第三，投資高端物業(yè)與投資普通物業(yè)之間如何決策，資金使用率是否更加合理等，都必須仔細(xì)分析。

　　·投資互動(dòng)·

    投資新區(qū)域 較好炒長(zhǎng)線

    在上周的讀者來(lái)電中，討論較多的話題，是如何拓展投資視野，是否應(yīng)該在新興區(qū)域投資房產(chǎn)。版主認(rèn)為，這是一個(gè)普遍問(wèn)題，隨著成都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度加快，城區(qū)新盤(pán)數(shù)量進(jìn)一步減少，不少投資者將目光瞄準(zhǔn)了東部新城、南部新城高新西區(qū)等新興區(qū)域。與核心城區(qū)相比，新區(qū)投資具有空間大的特點(diǎn)，但由于區(qū)域剛剛興起，周邊配套還不成熟，其房產(chǎn)投資模式也相對(duì)比較單一。

    對(duì)于投資者而言，新區(qū)投資更應(yīng)該立足中長(zhǎng)線，而不應(yīng)過(guò)于追求短期回報(bào)率。放眼成都幾個(gè)比較活躍的新興區(qū)域，無(wú)不是巨頭云集，高價(jià)地塊頻出。而新興區(qū)域的房?jī)r(jià)相比其他區(qū)域，也是漲幅的。從投資角度看，新興區(qū)域房產(chǎn)因?yàn)榇嬖诘貕K比較性和補(bǔ)長(zhǎng)因素，通常會(huì)比一般區(qū)域在價(jià)格上漲頻率和幅度上具有優(yōu)勢(shì)。所以投資空間也更大，比如南部新區(qū)，過(guò)去一年中，地價(jià)增長(zhǎng)幅度在成都名列前茅，地塊之間樓面地價(jià)相差達(dá)到數(shù)千元，這為投資先期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資者提供了較大的預(yù)期。這種預(yù)期值可能在3-5年左右達(dá)到峰值。不過(guò)，投資空間大只是新區(qū)投資的特點(diǎn)之一。由于新興區(qū)域大多數(shù)不具備短期內(nèi)居住的條件，房產(chǎn)投資在出租方面的收益可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)核心城區(qū)。

    綜合衡量，新區(qū)投資具有更大的投資比較性，投資價(jià)值較大，但應(yīng)考慮期問(wèn)題和資金流問(wèn)題。 （唐文超）

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