核心提示：上海市國和律師事務(wù)所律師龍陳表示，我國現(xiàn)行法律并未對“會所”作出明確規(guī)定，這是造成業(yè)主維權(quán)不易的很大原因?！　〈渫バ^(qū)業(yè)主四年奔波終于勝訴，一方面是不斷努力追求的結(jié)果。另外一方面也體現(xiàn)了司法注重
 
    上海市國和律師事務(wù)所律師龍陳表示，我國現(xiàn)行法律并未對“會所”作出明確規(guī)定，這是造成業(yè)主維權(quán)不易的很大原因。
　　翠庭小區(qū)業(yè)主四年奔波終于勝訴，一方面是不斷努力追求的結(jié)果。另外一方面也體現(xiàn)了司法注重關(guān)注民意民生的精神。

　　被開發(fā)商廣告中美好的宣傳所打動，購了房子卻發(fā)現(xiàn)廣告中的會所被挪用他途，小區(qū)業(yè)主因此走上漫漫維權(quán)路。這樣的故事，發(fā)生在長寧區(qū)翠庭小區(qū)10多位業(yè)主身上。

　　本報《東方置業(yè)》從上海市長寧區(qū)法院獲悉，這一起馬拉松訴訟終于在不久前宣告結(jié)束，長寧區(qū)翠庭小區(qū)業(yè)主經(jīng)歷四年的訴訟維權(quán)終于獲得勝訴。

　　會所不見了

　　幾年前翠庭小區(qū)開盤時，開發(fā)商明安公司通過售房廣告、售樓書等宣傳資料，承諾所售商品房小區(qū)的有高端會所。

　　在小區(qū)業(yè)主向本報《東方置業(yè)》出示的樓書和當(dāng)初報紙廣告中，清晰地寫著“翠庭小區(qū)豪華的住客專用會所，以概念化的布局設(shè)計(jì)，盡顯生命的卓然尊貴顯赫堂皇的酒店式大堂環(huán)境軒朗高曠，一盞逾百萬的水晶吊燈及左右兩道流麗華蓋的弧型樓梯，營造出私人會所難得一見的氣派”，“其他諸如24公里健康顧問，美體，歐美藏書閣，陽光花坊，風(fēng)情小榭等諸項(xiàng)怡情寫意天地，締造自成一隅的逍遙空間”等字樣。

　　此外，開發(fā)商與購房業(yè)主所簽合同也清楚標(biāo)明其出售的《翠庭》2號樓的設(shè)計(jì)圖標(biāo)明該樓一層為“1000平方米的社區(qū)”。

　　翠庭小區(qū)多位業(yè)主在接受本報《東方置業(yè)》采訪時亦表示，正是因?yàn)楦叨说臅?，使得他們愿意以高于同期房屋價的50%的價格購購該項(xiàng)目商品房。

　　然而業(yè)主收房入住后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的會所不見了，被開發(fā)商作為商鋪出售、且設(shè)備配置等與合同約定不符。此外，翠庭小區(qū)業(yè)主對底層商鋪公攤面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樓上住戶的分配方法也極為不滿，糾紛由此產(chǎn)生。

　　四年維權(quán)路

　　在業(yè)主和開發(fā)商溝通未果后，翠庭小區(qū)業(yè)主經(jīng)業(yè)主代表大會，授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主利益提起維權(quán)訴訟。然而，上海市中級人民法院于2003年12月10日作出對該業(yè)主委員會所提訴請不予支持的判決。

　　次上訴敗訴后，翠庭小區(qū)業(yè)主并未放棄，并于次年再次向上海市高端人民法院提起訴訟。然而，上海市高端人民法院于2004年8月13日作出維持原判的生效判決。

　　開發(fā)商委托律師在接受本報《東方置業(yè)》采訪時表示，廣告只是開發(fā)商告知業(yè)主信息的一個方式，并不具備法律效應(yīng)。而至于被多分?jǐn)偟墓珨偅硎?，由于底層商鋪并沒有使用面向小區(qū)的底層走廊和樓道，因此現(xiàn)行公攤面積分配方法是完全合理的。

　　上海市君悅律師事務(wù)所律師許海波則表示，雖然廣告內(nèi)容沒有作為條款寫到合同或協(xié)議里，是不具有法律拘束力的，但是,在特定的情況下，廣告內(nèi)容也可以被認(rèn)定為要約內(nèi)容。其前提條件是，廣告中承諾的內(nèi)容明確而具體可確定，且對交易相對方的交易行為產(chǎn)生重要的影響。這樣的認(rèn)定，在司法實(shí)踐中沒有規(guī)定，很大程度上依賴于法院的自由裁量權(quán)。

　　2006年8月份，翠庭小區(qū)14戶業(yè)主再次以個人名義起訴到上海市長寧區(qū)人民法院。當(dāng)長寧區(qū)人民法院派工作人員前往小區(qū)了解情況時，雖然下著大雨，但還是聚集了大批業(yè)主。

　　長寧區(qū)人民法院經(jīng)過幾輪庭審，于2007年5月22日做出判決，判令開發(fā)商因?yàn)樾^(qū)會所闕失承擔(dān)違約責(zé)任，按照原告購房總價的1%賠償原告損失。至此，原告歷經(jīng)近4年維權(quán)，終于獲得法律支持。

　　風(fēng)波連綿不斷

　　受業(yè)主委托的上海市國和律師事務(wù)所律師龍陳向本報《東方置業(yè)》表示，近幾年來，有關(guān)住宅小區(qū)會所的歸屬與經(jīng)營管理糾紛越來越多。上海許多基層法院均受理了類似糾紛案件，但由于種種原因，業(yè)主勝訴的例子很少。

　　龍陳表示，我國現(xiàn)行法律并未對“會所”作出明確規(guī)定，這是造成業(yè)主維權(quán)不易的很大原因。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商應(yīng)該和購房者在購房合同中明確約定會所的歸屬去向。即使商品房預(yù)售合同未明確約定的，也可以根據(jù)會所的建筑面積是否已經(jīng)分?jǐn)倎泶_定其歸屬。如果會所的建筑面積已經(jīng)分?jǐn)傔M(jìn)入銷售成本了，則該會所應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有，否則會所應(yīng)歸開發(fā)商所有。

　　然而在實(shí)際生活中，會所基本上歸開發(fā)商所有。因此，業(yè)主對于開發(fā)商使用會所很難做到有利、有理之限制，因此維權(quán)倍極艱辛。

　　此外，龍陳表示，對購房業(yè)主而言，很少將開發(fā)商的廣告宣傳約定在合同中，同時業(yè)主對于房產(chǎn)方面的專業(yè)知識缺乏、再加上取證困難，維權(quán)更加困難。

　　他指出，翠庭小區(qū)業(yè)主四年終于勝訴，一方面是不斷努力追求的結(jié)果。另外一方面也體現(xiàn)了司法注重關(guān)注民意民生的精神。

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