中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的一位副會(huì)長(zhǎng)近日表示，將探索建立“住房抵押、貸款養(yǎng)老”的試點(diǎn)。支持者認(rèn)為，此舉是住房保障制度備戰(zhàn)老齡社會(huì)的一大創(chuàng)新，應(yīng)該大力推行；反對(duì)者強(qiáng)調(diào)，此“舶來品”與養(yǎng)兒防老、共享天倫的傳統(tǒng)理念背道而馳，且有繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲之嫌，恐將水土不服。

    “以房養(yǎng)老”的學(xué)名叫做“住房反向抵押貸款”，也就是房產(chǎn)所有者以房屋產(chǎn)權(quán)為抵押，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直至身故。這相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)通過分期付款的形式，收購房產(chǎn)所有者的房屋產(chǎn)權(quán)，故又稱“倒按揭”。

    “以房養(yǎng)老”在英美等發(fā)達(dá)國家已是一種成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，但在我國尚為雛形；一些業(yè)內(nèi)人士正為其“長(zhǎng)大成形”而積極尋求銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的支持。他們稱，此舉是適應(yīng)國情的一大創(chuàng)新，是備戰(zhàn)老齡化社會(huì)的住房保障制度創(chuàng)新。它可以解決部分老年人的經(jīng)濟(jì)顧慮，滿足其養(yǎng)老保障需求。統(tǒng)計(jì)顯示，2005年底，60歲以上老年人口近1.44億，占總?cè)丝诘谋壤_(dá)11%，純老年人家庭占有老年人家庭的比例已經(jīng)將近40%。

    此外，此舉還是金融混業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)新。給銀行、保險(xiǎn)公司增添了盈利新品種，也是刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的創(chuàng)新。要想60歲之后“以房養(yǎng)老”，人們就得在60歲之前擁有至少一套有完全產(chǎn)權(quán)的住房，這就將未來的賣房需求提前轉(zhuǎn)化為了購房需求。

    與此同時(shí)，“以房養(yǎng)老”不符合國情的質(zhì)疑之聲也此起彼伏。一是觀念上的障礙。國人“養(yǎng)兒防老、共享天倫”的家庭觀念，以及“但存方寸地，留于子孫耕”的財(cái)產(chǎn)繼承觀念仍根深蒂固。二是制度上的障礙。我國農(nóng)村的宅基地不允許抵押，“以房養(yǎng)老”在農(nóng)村怎么推行；城鎮(zhèn)商品房的土地使用權(quán)只有70年，到期之后的風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)等等。再則就是一系列的技術(shù)問題，比如，“倒按揭”險(xiǎn)種如何設(shè)計(jì)，房?jī)r(jià)如何評(píng)估等。更重要的是，對(duì)10年以上的利率水平、房?jī)r(jià)水平的評(píng)估會(huì)十分困難，銀行或保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力將備受考驗(yàn)。

    更甚者，一些專家認(rèn)為，在住房?jī)r(jià)格“瘋漲”的當(dāng)下，“以房養(yǎng)老”實(shí)則是“火上澆油”。因?yàn)?，要抵押，先有房，就?huì)在一定程度上刺激原本就較為膨脹的住房需求，使房?jī)r(jià)繼續(xù)亢奮下去。而且，住房肩負(fù)養(yǎng)老重任后，還會(huì)加劇普通民眾的“被剝削感”：前半輩子辛苦賺錢購房，后半輩子為了生活又賣房。

    還有一種聲音則是，“以房養(yǎng)老”實(shí)則是公民個(gè)人完全承擔(dān)了養(yǎng)老保障，政府則部分地推卸掉了社會(huì)保障的義務(wù)，這與建設(shè)一個(gè)有責(zé)任的政府不相符。（費(fèi)楊生） 

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