雖然，很多國(guó)人對(duì)“反向抵押”的模式有濃厚的興趣，但因?yàn)檫@項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及到的房產(chǎn)估價(jià)、壽命預(yù)估等不可測(cè)因素過(guò)多，因此，能否順利推出？推出后有多大的市場(chǎng)吸引力？目前來(lái)看還有很大的不確定性。

　　作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國(guó)家介紹到中國(guó)之初，就受到了來(lái)自社會(huì)各界的熱切關(guān)注。很多人認(rèn)為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女負(fù)擔(dān)加重的中國(guó)社會(huì)，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無(wú)疑是未來(lái)老年人減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的一種很好的方式。

　　然而，在現(xiàn)有的體制框架下，“以房養(yǎng)老”始終難以邁出具有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的步。2005年4月初，位于江蘇省南京市江寧區(qū)的湯山留園養(yǎng)老公寓，作為國(guó)內(nèi)頭個(gè)“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房換養(yǎng)”的操作方案，一度引起了多方關(guān)注。然而時(shí)至今日，歷時(shí)兩年，該方案并無(wú)一人簽約。近日，記者從南京民政部門(mén)獲得的較新消息是：養(yǎng)老公寓即將進(jìn)行工商注銷。這表明：南京的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)已瀕臨夭折。

　　“以房換養(yǎng)”計(jì)劃無(wú)人簽約

　　“以房換養(yǎng)”方案的推出人為湯山留園養(yǎng)老公寓的負(fù)責(zé)人吉徳勝。作為一家民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)者，吉徳勝所推出的“以房換養(yǎng)”思路來(lái)源于自己養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，在他所接觸到的很多離退休老人中，特別是工薪老人，自己的積蓄不多，而子女的收入又不高，養(yǎng)老和醫(yī)療都成為他們憂心的問(wèn)題。對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，他們手頭先進(jìn)的資源，就是房產(chǎn)。

　　“以房換養(yǎng)”的具體思路是老人在保留對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，將自有的房產(chǎn)使用權(quán)讓渡給老年公寓，以換取終生免費(fèi)入住留園養(yǎng)老公寓，除為簽訂協(xié)議的老人提供日常的養(yǎng)老看護(hù)外，留園老年公寓還許諾可按醫(yī)保的標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)老人的醫(yī)療支出費(fèi)用。而留園養(yǎng)老公寓通過(guò)對(duì)老年人房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，主要是房產(chǎn)出租獲得收入維持入住老人的生活費(fèi)及部分醫(yī)療費(fèi)用的支出，在老人過(guò)世之后，房產(chǎn)的所有權(quán)則歸養(yǎng)老公寓所有。

　　盡管留園公寓此舉在“以房養(yǎng)老”實(shí)踐中進(jìn)行了嘗試，然而并沒(méi)有得到社會(huì)的認(rèn)可。2005年6月，養(yǎng)老公寓負(fù)責(zé)人吉徳勝在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)時(shí)已經(jīng)有幾位老人前來(lái)咨詢這一項(xiàng)目的運(yùn)作，并表示有意項(xiàng)與留園公寓訂立“以房換養(yǎng)”合同。然而，近期記者從南京市江寧區(qū)民政局了解到，由于各種原因較終并沒(méi)有老人與該公寓訂立“以房換養(yǎng)”合同。記者同時(shí)獲悉，這家養(yǎng)老公寓由于經(jīng)營(yíng)情況不理想，即將辦理工商注銷手續(xù)。

　　以房養(yǎng)老需多方協(xié)力

　　事實(shí)上，對(duì)于留園養(yǎng)老公寓“以房換養(yǎng)”方案的失敗，大部分業(yè)內(nèi)人士表示并不意外。

　　其中一個(gè)主要原因是，類似于留園公寓這樣的民營(yíng)機(jī)構(gòu)很難具備維持“以房換養(yǎng)”這一業(yè)務(wù)所需要的大額資金的能力，以保證養(yǎng)老資金鏈的運(yùn)作。作為一個(gè)養(yǎng)老系統(tǒng)，離不開(kāi)資金的支撐，資金鏈的運(yùn)作也成為將房產(chǎn)進(jìn)行抵押的老人，享受相應(yīng)的養(yǎng)老、醫(yī)療、看護(hù)費(fèi)用的重要資金保證，這樣一個(gè)體系離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)巨大資金實(shí)力的支持。而留園公寓的注冊(cè)資金僅為150萬(wàn)元，僅僅依靠養(yǎng)老公寓自身的資金和入住老人的房產(chǎn)在租賃市場(chǎng)上獲取的租賃收益，為老人們提供日常的養(yǎng)老費(fèi)用和醫(yī)療費(fèi)用，操作的難度很大。

　　此外，對(duì)于民營(yíng)機(jī)構(gòu)的信任度低，也是無(wú)人簽約的一個(gè)原因。養(yǎng)老關(guān)系到老人的切身利益，而是否具備持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的能力？老人的權(quán)益能不能得到切實(shí)的貫徹和保障？民營(yíng)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和能力恐怕還不能為大多數(shù)人所肯定。

　　其實(shí)，這幾年除南京之外，各地的多個(gè)機(jī)構(gòu)都由“以房養(yǎng)老”的設(shè)想推出。如幸福人壽試圖對(duì)養(yǎng)老“住房反向抵押貸款”破題，上海市公積金也曾有“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案出爐，但是由于“以房養(yǎng)老”中涉及到金融貸款、房屋估價(jià)及管理、人壽保險(xiǎn)等多個(gè)方面，需要銀行、保險(xiǎn)和房屋管理三大機(jī)構(gòu)共同參與，各司其職，才可能推出可行性較強(qiáng)的房產(chǎn)逆按揭方案。因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要想進(jìn)行“以房養(yǎng)老”方案的推廣，離不開(kāi)政府牽頭，比較可行的思路是由政府創(chuàng)建平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上將銀行、保險(xiǎn)和房產(chǎn)管理的資源進(jìn)行整合，可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理、金融貸款和人壽保險(xiǎn)多項(xiàng)職能，同時(shí)政府和金融機(jī)構(gòu)的加入為“以房養(yǎng)老”的老人們提供了信用保障。但這一做法是否陷入了“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的禁區(qū)，還需要更多的協(xié)調(diào)與溝通。

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