開(kāi)始“收租”生活的李銘，名下一套高端公寓住宅在前些時(shí)間騰空了。通過(guò)中介公司介紹，李銘與希望租房的高小姐相識(shí)。雙方在房屋租金、租金支付方式等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)之后，商量了一下后認(rèn)為毋須通過(guò)中介公司也可以完成交易，何況還可以省下一筆傭金費(fèi)用。但這樣一來(lái)，雙方就不能立即進(jìn)行簽約。于是高小姐便與李銘口頭約定，在當(dāng)月月底簽訂正式的房屋租賃合同，同時(shí)交付了相當(dāng)于兩個(gè)月租金數(shù)額的定金。對(duì)此李銘并無(wú)異議，并按照所收定金數(shù)額出具了收條。

　　然而月底即將屆滿時(shí)，高小姐卻表示與李銘簽訂租賃合同有困難，主要是由于她前一個(gè)租賃合同的事宜尚未處理妥當(dāng)，無(wú)法立即搬出來(lái)，只能等到下個(gè)月月底才能履行簽約。李銘當(dāng)然不肯，因?yàn)檫@就意味著他的房子得繼續(xù)空置一個(gè)月；但立即簽約又顯然不可為。于是他便向高小姐提出，如果無(wú)法立即簽訂租賃合同，就得沒(méi)收她所支付的定金。但高小姐也不示弱，指出收條上原本便未注明簽約的具體期限，況且她并不是完全取消簽約意向，僅僅只是晚一個(gè)月時(shí)間而已，因此她認(rèn)為李銘無(wú)權(quán)沒(méi)收定金。

　　協(xié)商不成的情況下，李銘想著是否該把房屋租借給其他人，但又擔(dān)心自己反而會(huì)承擔(dān)雙倍返還定金的賠償責(zé)任。一時(shí)間，在“租或不租”的問(wèn)題上，倒沒(méi)了主意。

　　律師意見(jiàn)：

　　經(jīng)常會(huì)有購(gòu)賣(mài)雙方會(huì)了省略中介傭金，發(fā)生“跳開(kāi)”中介公司的情況。由于無(wú)法立即簽訂房屋租賃合同，因此雙方通常會(huì)商議先付一筆定金，約定以后簽訂租賃合同。通常很少會(huì)有人想到簽訂專(zhuān)門(mén)的定金合同，而只是類(lèi)似于李銘那般，出租房屋的一方僅僅出具一張定金收條，記名收到租賃某處房屋的定金多少錢(qián)，然而這樣的定金收條幾乎無(wú)法起到真正的合同擔(dān)保作用。

　　本案中的房客高小姐就是鉆了定金收條記載事項(xiàng)不明確的空子，將簽約時(shí)間硬生生拖了一個(gè)月。更有甚者，還可以推翻原先口頭約定的租金數(shù)額、租金支付方式、起租期或者租賃期限等條款，來(lái)達(dá)到合同無(wú)法商定的目的，從而導(dǎo)致雙方無(wú)法協(xié)商一致而不能簽訂合同的目的，還有效規(guī)避定金罰則。

　　因此，筆者建議出租人在出具定金收條的同時(shí)，盡可能的記明雙方商定的主要條款，比如簽約時(shí)間、租金數(shù)額、租金支付方式、起租期或者租賃期限等，如果可能的話較好簽訂一份簡(jiǎn)單的定金協(xié)議，以便發(fā)揮定金的擔(dān)保作用。

　　盡管李銘的定金收條沒(méi)有寫(xiě)明締約時(shí)間，但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，沒(méi)有約定履行期限的合同應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)履行，而租賃合同簽訂的合理期限顯然不可能很長(zhǎng)。因此李銘可以書(shū)面通知高小姐立即簽訂房屋租賃合同，如果高小姐在合理期限內(nèi)仍未能做出回應(yīng)，李銘有權(quán)適用定金罰則并和其他人簽訂房屋租賃合同。   (作者：新華律師事務(wù)所律師·連晏杰)

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