1 什么樣的房能賣？

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第34條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程預(yù)算總額的25％，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合以上條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

2001年7月6日，深圳市人民政府又頒布了《關(guān)于加強(qiáng)土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，其中第16條規(guī)定：提高商品房預(yù)售條件，預(yù)售條件中的形象進(jìn)度定為：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

另外，由建設(shè)部頒布，6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第十、十一、十二條分別規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房購賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

2 交付定金要注意什么？

6月1日，建設(shè)部頒布《商品房銷售管理辦法》，其中第22條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購房人收取任何預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用。”

“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房購賣合同之前向購受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房購賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)抵作房價(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房購賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購受人退還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”

從這條規(guī)定可以看出，不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商若簽約售房屬非法行為。因此，無論是定金、訂金還是預(yù)付款都可以要求退還。如果是符合商品房銷售條件的，則要分下列幾種情形區(qū)別對待：（1）、當(dāng)事人向開發(fā)商交付訂金，但未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還訂金；（2）、若是預(yù)付款或其他類似名義的費(fèi)用，也要退；（3）、若當(dāng)事人另有約定，則可以不適用上述規(guī)定。例如，如果開發(fā)商的預(yù)訂單或訂金收據(jù)上寫明若購房人拒簽合同則不退定金，那就需要特別小心了，因?yàn)檫@就是當(dāng)事人之間的約定。如果有這約定，則按照這個(gè)約定執(zhí)行。解決的辦法是要求開發(fā)商劃掉類似的條款，否則拒付訂金。

《辦法》中用了一個(gè)模糊的概念“預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用”，關(guān)于這個(gè)概念是否包含定金，尚有爭議，建設(shè)部亦未作解釋。有人認(rèn)為這里不包括定金，理由如下：《辦法》只是一個(gè)部門規(guī)章，而關(guān)于定金的規(guī)定是在《擔(dān)保法》之中，按《立法法》的規(guī)定，法律的效力是高于行政規(guī)章的。顯然，《辦法》作為建設(shè)部發(fā)布的行政規(guī)章，不能違背《擔(dān)保法》，否則無效。

關(guān)于未簽訂合同之前交付定金，后因協(xié)商不成無法訂立合同時(shí)，定金是否應(yīng)當(dāng)退還的問題，有專業(yè)律師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)退還，理由是《擔(dān)保法》第五條明文規(guī)定，除非另有約定，擔(dān)保合同是主合同的從合同，合同未訂立，從合同當(dāng)然無從談起。但較高人民法院2000年12月發(fā)布的《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！彼?，當(dāng)事人在正式簽約之前，一定要謹(jǐn)慎。付定金之前，一定要三思。較后，還有一點(diǎn)非常重要的，根據(jù)較高法院解釋第118條，當(dāng)事人交的留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金或者定金，若沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不予支持。換句話說，定金合同中必須明確約定定金罰則。這一點(diǎn)值得大家注意。

3 辦理按揭有何限制？

銀行在辦理按揭時(shí)，對業(yè)主的戶口所在地是沒有限制的。購房人可以申請辦理按揭購房，但要注意，銀行在辦理按揭時(shí)，都要從抗風(fēng)險(xiǎn)的角度對業(yè)主的貸款資格、條件進(jìn)行審核。國內(nèi)銀行主要審核的內(nèi)容有：

（1）業(yè)主的身份。國內(nèi)銀行只給國內(nèi)公民和港澳居民辦理按揭。

（2）業(yè)主年齡。這跟按揭年限有關(guān)，年齡越大，可分期還款的年限越短。對此，不同的銀行有不同規(guī)定。某銀行的規(guī)定是：按揭年限加業(yè)主申請按揭時(shí)的年齡不能大于六十歲。

（3）業(yè)主還款能力。業(yè)主要能出示有效的收入證明，證明自己有能力在約定的年限把所貸的款還清。

4 合同文本有幾種？

《深圳房地產(chǎn)購賣合同》分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩種，該合同文本由深圳市規(guī)劃與國土資源局統(tǒng)一制定。

（1）在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同。

（2）當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同。

注：預(yù)售許可證上標(biāo)明的有效期是該預(yù)售期限。當(dāng)有效期到期，而該項(xiàng)目房地產(chǎn)的銷售又不符合上述使用現(xiàn)售合同的條件時(shí)，發(fā)展商需重新申請領(lǐng)取新的預(yù)售許可證，方可繼續(xù)銷售房地產(chǎn)。

5 何為“不可抗力”？

經(jīng)常有業(yè)主投訴有的開發(fā)商以“不可抗力”作為推卸延期交樓責(zé)任的借口。

“如遇不可抗力的特殊原因，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，可能使房地產(chǎn)不能按約定時(shí)間交付使用的，賣方應(yīng)以書面形式及時(shí)通知購方?！鄙唐贩款A(yù)售合同里有這樣的約定。

何謂“不可抗力”？深圳市規(guī)劃與國土資源局和世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司聯(lián)合編著的《深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手冊》這樣界定：“不可抗力是指火災(zāi)、地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等不可預(yù)測的特殊因素。因不可抗力因素導(dǎo)致造成延期交樓，需要獲得相應(yīng)的主管部門出具的證明文件?！?p>可是，某些發(fā)展商在合同附件中補(bǔ)充了延期交樓的條款，并將延期交樓的責(zé)任歸咎于停水、停電、臺風(fēng)和下雨等因素。這些因素是否也歸于“不可抗力”范疇？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不可抗力除了不可預(yù)測外，還必須由相應(yīng)的主管部門鑒定并開具證明文件，而不是發(fā)展商說了算。

6 延期交樓怎么辦？

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在接到的各類房地產(chǎn)投訴中，延期交樓問題極為突出。

由深圳市規(guī)劃與國土資源局統(tǒng)一制定的《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》（預(yù)售）第八條作了相當(dāng)明確的約定：“賣方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)予購方使用的，每延期1日，賣方應(yīng)向購方支付購賣總價(jià)款萬分之五的違約金。造成購方損失的，賣方除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。賣方超過約定時(shí)間90日仍不交付房地產(chǎn)的：（1）購方有權(quán)單方解除合同。賣方接到購方解除合同的書面通知后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將購方已付的一切款項(xiàng)（不計(jì)利息）退還，并支付雙方約定的違約金。造成購方損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任；（2）購方不解除合同的，按本條款處理?！?p>《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》（現(xiàn)售）則這樣約定：“（賣方）逾期交付即視違約，乙方（購方）有權(quán)解除合同。如果乙方不解除合同，每延期1日，賣方應(yīng)向購方支付購賣總價(jià)款萬分之五的違約金；如果乙方單方解除合同，賣方應(yīng)向購方支付購賣總價(jià)款萬分之五的違約金?！?p>7 貨不對板怎么辦？

同致地產(chǎn)代理處總監(jiān)梁懷江告訴記者，對于那些附帶裝修的房地產(chǎn)，出現(xiàn)貨不對板的可能多一些。

房地產(chǎn)購賣合同對裝修也有規(guī)定：“交付使用的房地產(chǎn)裝修部分達(dá)不到合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)的，購方有權(quán)要求賣方補(bǔ)償裝修的差價(jià)款?！绷硗猓琴徺u雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房通常也視為合同的組成部分，賣方也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。梁懷江指出，樣板房往往單獨(dú)設(shè)置，受不同樓層、朝向、光線等因素的影響，樣板房往往與交付使用的單位有差異；而且許多樓宇入伙前樣板房已經(jīng)被拆，給取證帶來相當(dāng)大的因難（樣板房一般都不允許拍照）。從這個(gè)意義上說，樣板房只不過是“概念房”、“示范單位”。

另一個(gè)問題是有的發(fā)展商為節(jié)省成本，對公共設(shè)施任意削減或變更。這其實(shí)是另一種意義上的“貨不對板”。

《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》（預(yù)售）第十條規(guī)定：“已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，不得變更公共設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱。如確需變更的，賣方應(yīng)持五分之四以上購房者的同意的公證書，向政府規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)。

8 入伙時(shí)如何收樓？

房地產(chǎn)竣工后是否就可以將其交付給購方使用？答案是否定的。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》十條規(guī)定：“預(yù)售房地產(chǎn)的，當(dāng)事人約定房地產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合格之后。”也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)交付給業(yè)主使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的《工程竣工驗(yàn)收證明》；否則，在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效。

據(jù)悉，賣方向購方交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由購方簽收。書面通知應(yīng)包括實(shí)際交付建筑面積的內(nèi)容。購方接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓。

除此之外，開發(fā)商在住宅交付使用時(shí)，還要向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；否則，購方可拒絕接收。并且開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

因此，有效的商品住宅交付行為應(yīng)當(dāng)具備“一證兩書”——《竣工驗(yàn)收合格證》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

9 購樓應(yīng)繳哪些稅費(fèi)？

一手樓：

（1）印花稅：合同價(jià)的萬分之五，另有《房地產(chǎn)證》貼花每本5元。（2）契稅：合同總價(jià)的1％。

（3）登記費(fèi)：合同總價(jià)的0．1％，合同總價(jià)超過1000萬元部分按萬分之五計(jì)征。

注：涉外性質(zhì)的購賣行為需公證，公證費(fèi)為合同總價(jià)的0．3％。二手樓：

賣方：（1）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅：成交額的5．05％。

個(gè)人購購并居住超過1年的普通住宅，免征；個(gè)人購購并居住超過1年的普通住宅，銷售時(shí)按售價(jià)減去原購

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