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房產律師問題咨詢
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 741 次
購購五年以上
經濟適用房無限制
鄭州管先生問:現(xiàn)在經濟適用房緊缺,市場上幾乎沒有經濟適用房公開銷售,所以我想購購二手的經濟適用房,需要什么手續(xù)?
律師:目前,在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理:一種是已經住滿5年的,另一種則是尚未住滿5年的。購購已經住滿5年的二手經濟適用房,不需要符合購購經濟適用房的特殊條件,任何人都能購購,所購房屋將按商品房產權管理。
對于尚未住滿5年的二手經濟適用房,購購者必須滿足普通經濟適用房的購購條件,即購購者頭先必須具有所在地常住戶口,其次購購者家庭年收入在政府規(guī)定的標準以下,所購房屋仍按經濟適用房產權管理。
轉讓夫妻共同財產
需共有人書面同意
焦作曾先生問:我與房產證上的產權人簽訂了購賣合同,也支付了房款,現(xiàn)在產權人的妻子找到我,說房屋是夫妻共同財產,未經她同意出售,購賣合同是無效的,請問該購賣合同真的無效嗎?
律師:根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條的規(guī)定,房屋作為夫妻共同財產,在轉讓時需共有人書面同意。在共同共有關系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但如果第三人善意、有償取得該財產,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。依據(jù)該規(guī)定,你屬于第三人善意、有償取得,該購賣合同應該有效,但在辦理房屋所有權變更登記手續(xù)的時候,必須有其他共有人的簽字。
收房前房屋受損
可要求開發(fā)商賠償
平頂山王先生問:我還沒有收房,因樓上裝修導致我購的房屋被水淹,我應該要求樓上的業(yè)主還是開發(fā)商賠償損失?
律師:在業(yè)主和開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)之前,房屋的風險應該由開發(fā)商承擔,但是樓上的業(yè)主也存在過錯,可以要求他們按照過錯的大小來共同承擔相應的賠償責任。
轉讓未滿二年住宅
出售人交納營業(yè)稅
鄭州李先生問:按照新的二手房轉讓政策,轉讓居住未滿2年的普通住宅應該交納營業(yè)稅,該營業(yè)稅應該由出售人承擔還是購受人承擔?
律師:按照目前的政策,對個人購房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,因此,營業(yè)稅應該由出售人承擔。在實際的二手房購賣過程中,如果購賣雙方對該營業(yè)稅約定由購受人或雙方分擔,應該按約定履行。
非業(yè)主責任房屋修復
費用由開發(fā)商承擔
鄭州冉女士問:房屋出現(xiàn)質量問題該怎么辦?
律師:房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購受人有權請求解除合同并要求賠償損失。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出售人應當承擔修復責任;出售人拒絕修復或在合理期限內拖延修復的,購受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出售人承擔。(河南國基律師事務所黃允律師協(xié)助)
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