日前，光大銀行正式推出"陽(yáng)光生活"固定利率房貸產(chǎn)品，貸款期限主要集中在5年以下和5-10年兩個(gè)檔期，其中5年以下的固定利率水平定格為5.94%，5-10年的固定利率水平為6.18%.應(yīng)該說(shuō)，這兩個(gè)固定利率均要明顯低于之前業(yè)界傳聞的6.5-7.0%,在某種意義上將會(huì)為投資置業(yè)者的房貸選擇提供了更為實(shí)際一條途徑。但是，對(duì)于投資型客戶和普通的自主型客戶來(lái)說(shuō)，究竟各自選擇什么方式的利率更為合理呢？"鏈家地產(chǎn)"市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，基于當(dāng)前固定利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于投資型的客戶來(lái)說(shuō)選擇固定利率將更為適合，而對(duì)于普通的自住型客戶來(lái)說(shuō)并非選擇固定利率就是一個(gè)明智的渠道。這是因?yàn)椋?年后短線將出現(xiàn)哪些機(jī)會(huì)？)

　　頭先，固定利率將會(huì)有效降低投資型客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)

　　從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，之所以房?jī)r(jià)持續(xù)的高漲，在一定程度上來(lái)說(shuō)是因?yàn)橥顿Y型客戶所帶動(dòng)的過(guò)度投資或投機(jī)行為而造成的。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，2005年國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，其較根本的都是在于抑制或打擊投資和投機(jī)行為，比如2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易需要按照銷售時(shí)的全額來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅、對(duì)于二次房貸者將執(zhí)行基準(zhǔn)利率而不能享受一定的利率優(yōu)惠；這些都說(shuō)明在未來(lái)的宏觀調(diào)控政策中將會(huì)對(duì)投資型的購(gòu)房行為加大調(diào)控力度，這也在一定程度上加大了房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，"鏈家地產(chǎn)"市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，選擇固定利率對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)將會(huì)大大減少利率變動(dòng)帶來(lái)的不確定投資風(fēng)險(xiǎn)，從而可以提高房產(chǎn)投資的收益預(yù)期。

　　其次，投資型客戶選擇5年期固定利率月還款僅高出12.53元

　　我們可以算一筆經(jīng)濟(jì)賬。比如丁先生和張小姐都要在光大銀行貸款30萬(wàn)，其中丁先生目前還有多套房貸款沒還清，此次貸款屬于多次房貸，也表明丁先生是一位投資型的客戶，不能享受相應(yīng)的房貸利率優(yōu)惠；張小姐是頭次貸款購(gòu)房，可以享受相應(yīng)的房貸利率優(yōu)惠。

　　非常明顯，對(duì)于頭次房貸者張小姐來(lái)說(shuō)，如果貸款期限為5年，選擇固定利率將比浮動(dòng)利率每月多出92.86元，5年總共要多還款5571.6元；如果貸款期限為10年，選擇固定利率將比浮動(dòng)利率每月多還100.82元，10年總共要多還12098.4元。而對(duì)于投資型客戶丁先生來(lái)說(shuō)，如果貸款期限為5年，選擇固定利率僅比浮動(dòng)利率每月多出12.53元，5年總共多出751.8元；如果貸款期限為10年，每月多還9.08元，10年總共才1089.6元。 (個(gè)股全面跟蹤 黑馬將從這里起飛…)

　　因此，"鏈家地產(chǎn)"市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)于頭次購(gòu)房的自住型客戶來(lái)說(shuō)，選擇5年期的固定利率將會(huì)使其每月成本明顯上漲1.63%左右，10年期的每月成本更會(huì)上漲3.09%；而投資型客戶選擇5年期的固定利率使其每月的成本上漲僅為0.22%，10年期的每月成本上漲也僅為0.27%。由此說(shuō)明投資型客戶選擇固定利率從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)相對(duì)也是可以接受的。

　　第三，投資型客戶對(duì)于浮動(dòng)利率變動(dòng)的接受力已經(jīng)明顯較弱

　　從選擇固定利率與浮動(dòng)利率的利差來(lái)看，投資型客戶的利差在0.06-0.09%之間，普通自住者的房貸利差卻依然有0.67%左右。而從2004年10月29日和2005年3月17日的兩次利率調(diào)整幅度來(lái)看，分別達(dá)到了0.27個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)，這就意味著對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)，如果選擇浮動(dòng)利率，只要利率再發(fā)生一次變動(dòng)，其房貸利率必然會(huì)超過(guò)固定利率的水平，說(shuō)明投資型客戶對(duì)于浮動(dòng)利率變動(dòng)的接受力已經(jīng)相對(duì)較弱；相反，對(duì)于普通自住者來(lái)說(shuō)，如果選擇浮動(dòng)利率，按近兩次的利率變動(dòng)幅度，依然可以接受三次左右的上調(diào)才會(huì)接近固定利率的水平，說(shuō)明對(duì)于浮動(dòng)利率的選擇依然有較大的優(yōu)勢(shì)。

　　綜上所述，"鏈家地產(chǎn)"市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，由于此次光大銀行推出的固定利率跟現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比利差較少，特別是對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)基本接近，由此可以表明固定利率更適合投資型客戶，但相比較而言，普通自住者選擇固定利率的優(yōu)勢(shì)就并不明顯。

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