從今年1月1日起，北京市發(fā)改委、北京市建委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》正式實(shí)施。這一新《辦法》明確規(guī)定，除對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)確定了每平方米0.55元/月政府指導(dǎo)基準(zhǔn)價(jià)外，普通住宅和高端住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司商議而定。對(duì)此，許多消費(fèi)者憂心忡忡，認(rèn)為這樣的規(guī)定很難緩解既有的業(yè)主與物業(yè)間在收費(fèi)問(wèn)題上的種種矛盾———

　　隨著北京市住宅供應(yīng)量和需求的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)的空間在不斷擴(kuò)大，規(guī)范市場(chǎng)和有序競(jìng)爭(zhēng)成為當(dāng)務(wù)之急，其中價(jià)格成為較好的制衡武器。而近年來(lái)，北京市業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直高居各類投訴問(wèn)題前列。那么，新的物業(yè)收費(fèi)辦法能否給緩解當(dāng)前物業(yè)矛盾注入一針強(qiáng)心劑呢？

　　物業(yè)收費(fèi)方式發(fā)生變化

　　以往只有高端住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，普通居住小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理。而剛剛公布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》明確規(guī)定，除了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房確定了每平方米0.55元指導(dǎo)基準(zhǔn)價(jià)外，普通住宅小區(qū)和高端住宅小區(qū)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，將由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況與物業(yè)公司議價(jià)決定。

　　原先在聽證會(huì)中各方激辯的“商品房每平方米0.9元物業(yè)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)”，在新政策中被“業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間協(xié)商確定”所取代，而且一旦改變，要求由業(yè)主大會(huì)或共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的可采取包干制或酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋購(gòu)賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在發(fā)布《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》時(shí)解釋說(shuō)，制定一個(gè)統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)很難平衡數(shù)千小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實(shí)行服務(wù)等級(jí)定價(jià)也難以涵蓋現(xiàn)有或今后可能出現(xiàn)的服務(wù)內(nèi)容。因此將商品住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)改為實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

　　議價(jià)原則缺乏可操作性

　　新的物業(yè)收費(fèi)辦法回避了鋼性標(biāo)準(zhǔn)，沒有設(shè)置普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié)。換言之，這一缺失很容易發(fā)生矛盾的環(huán)節(jié)間接交還給市場(chǎng)。同時(shí)，由于對(duì)成本核定等專業(yè)環(huán)節(jié)的缺失，業(yè)主也無(wú)法通過(guò)服務(wù)檔次來(lái)套用相適宜的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者在采訪中了解到，雖然《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》已經(jīng)出臺(tái)，并賦予了廣大業(yè)主“議價(jià)”的權(quán)利，可由于具體操作細(xì)節(jié)的缺失，相關(guān)條款缺乏可執(zhí)行性，致使業(yè)主、物業(yè)管理公司是否能就議價(jià)的過(guò)程達(dá)成一致還是一個(gè)未知數(shù)?！凹词乖诓檫^(guò)相關(guān)政策后，還是不清楚應(yīng)該如何議價(jià)”業(yè)主李先生這樣告訴記者。

　　“新收費(fèi)辦法”規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)也就是全體業(yè)主決定?？稍诓僮鬟^(guò)程中困難重重。頭先，在社區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之前，小區(qū)的前期物業(yè)管理通常由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)收費(fèi)價(jià)格也由其單方制定，業(yè)主根本沒有討價(jià)還價(jià)的余地。

　　其次，成立業(yè)委會(huì)的過(guò)程本就非常艱難。根據(jù)有關(guān)資料顯示，北京市現(xiàn)有小區(qū)4000多個(gè)，有業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)的小區(qū)只有300多個(gè)，也就是說(shuō)，絕大多數(shù)沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)現(xiàn)在根本不可能議價(jià)。而且，即使成立了業(yè)主委員會(huì)也未必能夠有效制衡物業(yè)公司，例如當(dāng)業(yè)主不滿意物業(yè)公司服務(wù)的時(shí)候，有權(quán)辭退物業(yè)公司，要更換物業(yè)公司就要取得2/3業(yè)主同意，這個(gè)過(guò)程同樣十分艱難，并且現(xiàn)在的物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)公司如何退出的條款不完善，缺乏可操作性。
 
　　根源在于兩者地位不平等

　　其實(shí)，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾隱患，早在業(yè)主簽定購(gòu)房合同的時(shí)候就埋下了，購(gòu)房合同上往往有這么一條：“業(yè)主同意開發(fā)商選定的物業(yè)公司或者同意已經(jīng)擬訂的業(yè)主公約?！薄拔覀?cè)诤灦ê贤瑫r(shí)，無(wú)法知道開發(fā)商指定的哪家物業(yè)公司，也沒有看到業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同?！睒I(yè)主王女士告訴記者，“業(yè)主如果不簽這個(gè)合同就無(wú)法收房，造成業(yè)主處于先天弱勢(shì)?！?

　　由于大部分小區(qū)的物業(yè)公司不是通過(guò)正常的投標(biāo)方式進(jìn)來(lái)的，這就已經(jīng)造成了業(yè)主對(duì)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏發(fā)言權(quán)。而且，在社區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之前，樓盤的前期物業(yè)管理公司通常由開發(fā)商指定，而這些指定的物業(yè)公司與開發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至有的就是開發(fā)商的子公司，其單方制定的前期收費(fèi)，業(yè)主很難討價(jià)還價(jià)。

　　業(yè)主和物業(yè)雙方在訴訟中地位也不平等。由于業(yè)主只對(duì)自己的房子擁有專有所有權(quán)，對(duì)于綠地、公共場(chǎng)所只有共有所有權(quán)，造成單個(gè)業(yè)主不具備訴訟主體資格，無(wú)法用法律手段解決與物業(yè)公司之間的糾紛。而且，業(yè)主都是分散的個(gè)人，在確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)沒有或者難以形成合力，也就沒有了話語(yǔ)權(quán)，處于不利地位。

　　針對(duì)物業(yè)費(fèi)“市場(chǎng)協(xié)商”前景不明朗的狀況，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為新辦法的議價(jià)原則還需進(jìn)一步細(xì)化。當(dāng)初參加“新辦法”聽證的代表邱寶昌說(shuō)，政府只有根據(jù)實(shí)際情況，強(qiáng)制要求物業(yè)公司配合，為業(yè)委會(huì)的審批速度設(shè)限，掃清“議價(jià)”阻礙，才能將保護(hù)業(yè)主權(quán)利落到實(shí)處。

　　鏈接  物業(yè)管理服務(wù)成本包括哪些

　　根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；六、辦公費(fèi)用；七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；八、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；九、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主商議同意后的其它費(fèi)用。

　　其中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修基金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等用水用電，不得向住戶分?jǐn)偂?記者 王旭輝)

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