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政策支持銀行積極固定利率房貸謀求破繭而出
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 573 次
固定利率房貸謀求破繭而出
固定利率個人住房貸款是為購房者提供一定期限內的固定利率,它不會隨央行利率的調整而變動。銀行根據對利率周期的判斷,向購房人提供一個利率報價,該固定利率的利率標準要比目前執(zhí)行的高。
8月中旬,央行發(fā)布的《2004年中國房地產金融報告》中明確提到,“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”,引起購房者以及業(yè)內人士相當大的關注?!吨袊C券報》報道說,固定利率房貸對購房人規(guī)避未來風險是一個利好信息。由于目前市場外部條件尚不夠成熟,四大商業(yè)銀行暫無推出固定利率房貸計劃。但幾乎所有的銀行均認為,從長期來看,商業(yè)銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。
購房者與銀行之間的博弈
按照過去的房貸政策,如果央行對貸款利率進行調整,那么貸款購房人將在利率新政頒布后的下一年度執(zhí)行調整后新的利率標準。而在固定利率貸款制度下,銀行會和貸款人協(xié)商確定利率,并不受國家政策影響,有利于幫助貸款人規(guī)避利率風險。一位銀行業(yè) 人士表示,需要注意的是,并不是整個貸款期都固定利率。銀行為規(guī)避風險,一般只會與貸款人約定一段時間,如10年期房貸就約定三至五年的利率固定期。這意味著,購房人和銀行未來都將面臨兩種可能:在固定期限內,央行上調后的利率超出銀行利率報價,那么購房人受益,銀行吃虧;反之,則購房人吃虧,銀行獲利。
光大銀行率先試水
據稱,光大銀行已向監(jiān)管部門遞交試點固定利率個人住房貸款的申請材料,這也是頭家向監(jiān)管部門遞交相關申請的商業(yè)銀行。雖然,眼下四大商業(yè)銀行暫無推出固定利率房貸計劃,但也有個別銀行表示,今后有可能會考慮。
有關專家認為,個人房貸固定利率能否被購房者接受是個問題。因為從目前購房者的個人專業(yè)水平來看,很難比較準確預測到未來房貸利率的變化,選擇固定利率是否合算的顧慮可能會讓部分購房者猶豫。光大銀行相關人士說,他們目前還無法判斷這部分客戶群有多大。
推固定利率有三大瓶頸
事實上,固定利率房貸的推出理論是沒什么障礙,但操作上受制于三大瓶頸:一是商業(yè)銀行利率風險定價能力。固定利率產品無疑鎖定了貸款人的利率風險,但商業(yè)銀行的利率定價也需要通過風險精算。二是分散利率風險的金融工具欠缺。商業(yè)銀行固定利率房貸產品的推出,有賴于相關配套金融產品的出爐。如利率期權產品,利率遠期、掉期產品,只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現后,商業(yè)銀行固定利率房貸產品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。三是對市場調研的不足,目前尚不可知購房者對這一產品的接受程度。
數字
◆目前,銀行執(zhí)行的個人住房貸款利率(5年期以上)基本上都是5.51%的下限水平。市場對房貸利率的上調存有較大預期,因此,銀行頭期推出的固定利率(5年期)可能會在6%-7%。
◆當前銀行的房貸業(yè)務已落入低谷,推出固定利率房貸的時機似乎已經成熟。央行新近數據顯示,二季度全國房地產貸款增速持續(xù)下降。6月末,商業(yè)銀行自營性房地產貸款余額達2.60萬億元,比年初新增2140億元,同比少增237億元;貸款增長23.20%,增幅同比回落12.85個百分點。
專家說法
加息預期強烈對購房者是利好
建設部中國城鄉(xiāng)經濟研究所所長陳淮博士認為,目前的利率水平處在13年來的較低點,加息的可能性為99%,而現有的商品房購賣合同還貸利率是以現有利率為基準的,一旦利率不斷上升,還貸成本也將水漲船高,銀行推出固定利率房貸被普遍認為是對購房者的一大利好。
觀點
固定利率房貸是把雙刃劍
市場一直預測利率處于加息周期中,在此背景下,如果銀行實行固定利率房貸,你會選擇嗎?專家的看法是,固定利率房貸,對銀行、購房者都是一把雙刃劍。較終誰是贏家,還要看利率、風險評估水平。
人民大學金融研究所副所長趙錫軍認為,固定利率房貸增加了銀行的貸款品種和市場,這是好事情。但從另一個角度來說,固定利率房貸增加了利率風險控制難度,也增加了銀行的運作成本。一旦市場利率升高,這部分貸款資產的市場價值將會下降。此時,商業(yè)銀行的固定利率貸款資產不管是繼續(xù)持有,還是在二級市場上出售,這種損失均會發(fā)生。對購房者來說,房貸品種有了新的選擇,更為靈活了,但同樣意味著增加了控制利率風險的難度。盡管目前市場預期利率處于上升周期中,如果沒有對利率有一個較為準確的把握,固定利率未必比浮動利率好。
社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認為,銀行固定利率房貸產品的推出,只是增加了一些房屋貸款的信貸產品,讓購房者多一些選擇。至于選擇哪些信貸產品,頭先要看固定利率與浮動利率在水平和期限方面的差異性,這取決于金融市場環(huán)境,比如市場是處于利率上升周期還是下降周期,取決于財務狀況及對利率負擔的計算,這樣才能預算出兩種利率水平的成本高低。這沒有一個固定的模式。(深圳商報駐京記者宋華)
建議
固定利率是否合算要看經濟走勢
假如銀行推出固定利率的房貸,購房者應該如何選擇呢?專家建議,根據自己的情況,理性選擇較適合自己的房貸方式。
經濟觀察研究院院長清議認為,固定利率僅是作為浮動利率的補充,僅滿足部分群體的需求,不會成為主流,而且,固定利率比較適用于短期或者階段性短期,不會出現長期固定利率。他建議購房者,要根據對未來經濟的趨勢進行綜合判斷。如果預期通貨膨脹增大,經濟發(fā)展迅速,建議采用固定利率;如果預期通貨膨脹減小,經濟發(fā)展緩慢,那么建議采用浮動利率。
清議提醒說,購房者屬于信息弱勢群體,從目前購房者的個人專業(yè)水平來看,很難比較準確預測到未來房貸利率的變化,銀行有必要事先進行詳細的風險告知??傊M者須認真分析,理性選擇,選擇適合自己的一種貸款方式。(駐京記者徐香梅)
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