地產(chǎn)新金融時(shí)代：十萬億MBS想象

　　今天，如果您是一位房屋按揭貸業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)客戶，可能享受的是銀行申請(qǐng)名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金，或者，一位購養(yǎng)老險(xiǎn)的大媽。

　　這是一個(gè)MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押貸款支持證券)的理想模型。起源華爾街的這個(gè)金融產(chǎn)品，旨在增強(qiáng)房貸資產(chǎn)的流動(dòng)性以增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場(chǎng)的生態(tài)。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對(duì)與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。

　　盡管放松房貸更吸引房地產(chǎn)市場(chǎng)的眼球，但還是有許多觀察者將焦點(diǎn)放到MBS、長(zhǎng)久期金融債券這類關(guān)鍵詞上。

　　“既是救市，也是改革。”民間獨(dú)立金融智庫IMF頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家江勛說，“我認(rèn)為9·30新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調(diào)控，真正核心的是對(duì)地產(chǎn)金融開源，尤其是鼓勵(lì)MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場(chǎng)一脈相承，相當(dāng)于從需求和供給兩個(gè)方面給房地產(chǎn)開了兩扇門。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(微博)獲悉，MBS業(yè)務(wù)已經(jīng)在交通銀行、招商銀行等多家商業(yè)銀行內(nèi)部開展調(diào)研，但尚未有推出時(shí)間表。

　　知情人士透露，交通銀行在今年3月份就開始進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)研，并計(jì)劃發(fā)行頭單規(guī)模為70億元的RMBS(個(gè)人住房按揭貸款資產(chǎn)證券化)，“工作一直在推進(jìn)，央行9·30發(fā)文后，可能會(huì)提速”。

　　中國商業(yè)銀行體系負(fù)債與資產(chǎn)間的流動(dòng)性失衡問題正日益嚴(yán)重，而直面和運(yùn)用資產(chǎn)證券化，比如推出MBS,被業(yè)界認(rèn)為是解決該問題的良藥，MBS一方面解決了商業(yè)銀行流動(dòng)性失衡問題，另一方面又給盤活房地產(chǎn)融資市場(chǎng)提供了巨大想象空間，它對(duì)于“金融資源優(yōu)化配置，盤活存量”以支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，或許超越了金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身。

　　MBS提速十萬億想象空間

　　知情人士透露，有望在9·30新政后發(fā)布MBS產(chǎn)品的銀行中，交行赫然在列。

　　早在今年3月，交行對(duì)內(nèi)發(fā)布了一條調(diào)研通知，擬啟動(dòng)的全行頭單RMBS，并要求旗下各分行上報(bào)各自的資產(chǎn)證券化規(guī)模。

　　所謂RMBS，是指銀行選定部分個(gè)人住房按揭貸款設(shè)立資產(chǎn)包，將資產(chǎn)包中的每一筆貸款及其附屬擔(dān)保權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式發(fā)行受益證券，并以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益。

　　例如，有人兩年頭付30萬購了一套100萬的房子，基準(zhǔn)利率借貸30年，兩年還款本金6萬，房屋當(dāng)前市值150萬。這時(shí)，銀行如果把按揭貸款64萬打包做成MBS，抵押品充足，發(fā)行利率取5%發(fā)行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券市場(chǎng)，同時(shí)每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發(fā)行費(fèi)用)。

　　一位交行內(nèi)部人士介紹，該行頭單RMBS試點(diǎn)規(guī)模約為70億元，發(fā)行成功后，相應(yīng)釋放的貸款規(guī)模原則上仍歸貸款原發(fā)放分行使用。

　　交行總行在當(dāng)時(shí)的調(diào)研文件中提及，擬優(yōu)先選擇滿足以下條件的分行開展試點(diǎn)：一是房貸業(yè)務(wù)管理規(guī)范，無重大違規(guī)事件或嚴(yán)重假按揭項(xiàng)目；二是2014年新發(fā)放房貸定價(jià)高于全行平均水平，定價(jià)趨勢(shì)向好；三是能貫徹落實(shí)總行2014年業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求，小微和消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展良好。

　　上述交行人士介紹，該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要是由總行統(tǒng)籌，分行上報(bào)試點(diǎn)。“數(shù)據(jù)包已經(jīng)來來回回傳了好幾次了，但是對(duì)貸款資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)估相對(duì)謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)時(shí)很多業(yè)務(wù)給全行新系統(tǒng)上線讓路，所以之前進(jìn)展并不太快。”

　　另悉，具有很強(qiáng)創(chuàng)新能力的中信證券，接受某大行委托已完成了一單MBS業(yè)務(wù)的產(chǎn)品方案，但尚未公布，并在尋求更多的銀行合作。據(jù)悉海通證券、國泰君安均有參與類似業(yè)務(wù)。

　　一家正在積極尋求該項(xiàng)業(yè)務(wù)的券商固定收益部負(fù)責(zé)人說，在政策層面，一方面是央行的推進(jìn)，另一方面是呼之欲出的《資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)證券化征求意見稿》，都在加速M(fèi)BS的出臺(tái)。

　　過去，國內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了3筆MBS，榜首筆是由2005年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行了國內(nèi)頭筆MBS——建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券，總規(guī)模達(dá)到30億元。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券。今年7月，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年榜首期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)在銀行間市場(chǎng)成功招標(biāo)，總規(guī)模達(dá)68.14億元”。

　　南方基金固定收益部負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，該公司曾經(jīng)在2005年購購過國開行和建行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，“收益肯定要高于短融低于信貸，但流動(dòng)性很差”。

　　做不起來的原因有政策不持續(xù)、市場(chǎng)沖動(dòng)消退，較主要的是中國金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)、利率尚未完全市場(chǎng)化導(dǎo)致MBS產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)交投不活躍、投資者寡。

　　地產(chǎn)的新金融時(shí)代

　　今時(shí)不同于往昔。

　　一直以來，推出MBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的政策時(shí)機(jī)和市場(chǎng)沖動(dòng)總是不合拍。2011年上半年貨幣政策收緊的情況下，商業(yè)銀行迫于規(guī)模、資本、利潤(rùn)的壓力，希望通過資產(chǎn)證券化出售資產(chǎn)，但監(jiān)管部門認(rèn)為時(shí)機(jī)不妥。一旦允許商業(yè)銀行嘗試信貸資產(chǎn)證券化，商業(yè)銀行就可以在不突破總規(guī)模的前提下，通過不斷出售貸款來不斷放款，無疑增大了央行對(duì)社會(huì)融資總量調(diào)控的難度。2012年中，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的背景和形勢(shì)都發(fā)生了變化，和上一年上半年的情形已然不同。政策時(shí)機(jī)到了，但市場(chǎng)沖動(dòng)卻少了。但現(xiàn)在，政策時(shí)機(jī)和市場(chǎng)沖動(dòng)都有了。

　　招商證券的報(bào)告認(rèn)為，2013年底信貸資產(chǎn)證券化次級(jí)自留比例大幅下降將極大促進(jìn)銀行開展資產(chǎn)證券化的熱情，當(dāng)前國內(nèi)約10萬億元的按揭貸款證券化前景廣闊。

　　新城控股副總裁歐陽捷說，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面臨著資金鏈的問題，其中較要命的倒不一定是限購，而是銀行惜貸、個(gè)貸放款周期過長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)資金難以回籠。

　　早在今年5月，央行就要求各家商業(yè)銀行加大對(duì)自住型購房需求的貸款支持力度，但是較終雷聲大、雨點(diǎn)小。“雖然個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但在銀行頭寸緊縮的環(huán)境下，商業(yè)銀行考慮對(duì)這項(xiàng)利潤(rùn)有限、久期過長(zhǎng)的業(yè)務(wù)并不感冒，因此行長(zhǎng)(央行副行長(zhǎng)劉士余)的喊話見效甚微。”一位國有大行人士說。

　　興業(yè)證券頭席宏觀分析師王涵在10月8日的電話會(huì)議中提及，“為什么今年以來銀行對(duì)于按揭貸款比較謹(jǐn)慎？核心的原因是商業(yè)銀行存款轉(zhuǎn)理財(cái)，使得負(fù)債端不穩(wěn)定性越來越高，資產(chǎn)端對(duì)于久期相對(duì)較高的按揭貸款配置意愿降低。這種久期錯(cuò)配的問題只能由資產(chǎn)證券化解決，具體來說是中國版的RMBS。”“這次MBS業(yè)務(wù)開展的背景，是針對(duì)全行信貸規(guī)模持續(xù)緊張，為盤活存量、騰籠換鳥，解決部分分行個(gè)貸業(yè)務(wù)積壓嚴(yán)重的問題，結(jié)合全行本年度信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)計(jì)劃。”前述交行人士稱。

　　某四大會(huì)計(jì)事務(wù)所參與過MBS業(yè)務(wù)的人士說，MBS業(yè)務(wù)從理論上，可以給銀行帶來幾個(gè)好處，一是將個(gè)貸轉(zhuǎn)移至表外，減少負(fù)債，增加現(xiàn)金流；二是賺取貸款利率和MBS利率之間差價(jià)，甚至通道中介費(fèi)；三是降低了過去銀行在個(gè)貸業(yè)務(wù)長(zhǎng)期資產(chǎn)和短期負(fù)債的匹配難度。

　　“美國2001-2006年周期與中國當(dāng)前相似，企業(yè)部門負(fù)債率高、銀行杠桿率高。居民端資金充裕，但限于銀行杠桿高的問題而無法通過存貸款渠道為企業(yè)改善資產(chǎn)負(fù)債表。所以美國選擇的路徑是通過證券化企業(yè)的資產(chǎn)并由居民端購購。這種路徑下，企業(yè)獲得資金，投資新產(chǎn)能。”王涵說。

　　在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場(chǎng)化之后快速發(fā)展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長(zhǎng)至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進(jìn)了美國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　在中國，到目前為止，個(gè)人房屋貸款的余額已達(dá)10萬億左右，這是MBS潛在的存量資產(chǎn)。

　　在MBS業(yè)務(wù)中充當(dāng)中介機(jī)構(gòu)的券商和基金，似乎都對(duì)這項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)表示出了濃厚的興趣。

　　一家正在與多家銀行洽談MBS業(yè)務(wù)的大型券商固定收益部負(fù)責(zé)人說，短期內(nèi)受限于規(guī)模，作為發(fā)行人和受托人的券商可能并不能獲得太多的收益，但長(zhǎng)期來看，利潤(rùn)會(huì)可觀。另外，參與這類業(yè)務(wù)，也為未來銀證資產(chǎn)證券化合作積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年個(gè)人房屋貸款余額達(dá)到了10萬億元左右，如果按照一半額度發(fā)行MBS，相當(dāng)于市場(chǎng)重新獲得4~5萬億的流動(dòng)性。考慮到銀行隨之對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)積極性的增加，個(gè)貸規(guī)模會(huì)大幅提升。”杭州一位房地產(chǎn)基金老總說。

　　“從發(fā)行人的角度，即便收取0.1%的通道費(fèi)，那就是數(shù)十億、甚至上百億的收入。”上述房地產(chǎn)基金老總說，關(guān)鍵是看能否找到風(fēng)險(xiǎn)要求高、收益要求低的資金。

　　“各大銀行都在穩(wěn)步推進(jìn)資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)的發(fā)展。目前MBS主要在銀行間發(fā)行，到明年應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)較大的效果，此后隨著利率市場(chǎng)化推進(jìn)、投資者趨于多元化，有望增大整體市場(chǎng)規(guī)模。”中信證券一位知情人士稱。

　　“MBS和REITS這兩項(xiàng)呼吁了多年的金融業(yè)務(wù)，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源。MBS的核心是，證券化后，資本將是全球化的。如果考慮到滬港通的推進(jìn)，個(gè)人住房按揭貸款，將獲得極低的資金成本。獲得這些融資道后，銀行只要稍稍讓出0.5個(gè)點(diǎn)的利差，就可以把現(xiàn)在10萬億的貸款資產(chǎn)存量放大到20萬億甚至更多。”前述基金人士稱。

　　現(xiàn)實(shí)骨感

　　某大型券商固定收益部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，除交行外，數(shù)家國有大行都在制定MBS試點(diǎn)方案，其中建行和招行均有過類似的業(yè)務(wù)嘗試，“今年7月，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)行了一款MBS，目前還有數(shù)單產(chǎn)品由銀行上報(bào)管理層。”

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