地產(chǎn)新金融時代：十萬億MBS想象

今天，如果您是一位房屋按揭貸業(yè)務(wù)的銀行優(yōu)質(zhì)客戶，可能享受的是銀行申請名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金，或者，一位購養(yǎng)老險的大媽。

這是一個MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押貸款支持證券)的理想模型。源自于華爾街的這個金融產(chǎn)品，旨在增強房貸資產(chǎn)的流動性以增加金融機構(gòu)對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態(tài)。

9月30日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。

盡管放松房貸政策更吸引房地產(chǎn)市場的眼球，但還是有許多觀察者將焦點放到MBS、長久期金融債券這類關(guān)鍵詞上。

“既是救市，也是改革。”民間獨立金融智庫IMF頭席經(jīng)濟學(xué)家江勛表示，“我認(rèn)為9·30新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調(diào)控，真正核心的是對地產(chǎn)金融開源，尤其是鼓勵MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當(dāng)于從需求和供給兩個方面給房地產(chǎn)開了兩扇門。

經(jīng)濟觀察報獲悉，MBS業(yè)務(wù)已經(jīng)在交通銀行、招商銀行等多家商業(yè)銀行內(nèi)部開展了調(diào)研，但尚未有推出時間表。

知情人士稱，交通銀行在今年3月份就開始進行相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)研，并計劃發(fā)行頭單規(guī)模為70億元的RMBS(個人住房按揭貸款資產(chǎn)證券化)，“工作一直在推進，央行9·30發(fā)文后，可能會提速”。

中國商業(yè)銀行體系負(fù)債與資產(chǎn)間的流動性失衡問題正在日益嚴(yán)重，而直面和運用資產(chǎn)證券化，比如推出MBS,被業(yè)界認(rèn)為是解決該問題的良藥，MBS一方面解決了商業(yè)銀行流動性失衡問題，另一方面又給盤活房地產(chǎn)融資市場提供了巨大想象空間，它對于“金融資源優(yōu)化配置，盤活存量”以支持實體經(jīng)濟發(fā)展的作用，或許超越了金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身。

MBS提速十萬億想象空間

知情人士表示，有望在9·30新政后發(fā)布MBS產(chǎn)品的銀行中，交行赫然在列。

早在今年的3月，交行對內(nèi)發(fā)布了一條調(diào)研通知，擬啟動的全行頭單RMBS，并要求旗下各分行上報各自的資產(chǎn)證券化規(guī)模。

所謂的RMBS，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設(shè)立資產(chǎn)包，將資產(chǎn)包中的每一筆貸款及其附屬擔(dān)保權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式發(fā)行受益證券，并以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益。

例如，如果有人兩年頭付30萬購了一套100萬的房子，基準(zhǔn)利率借貸30年，兩年還款本金6萬，房屋當(dāng)前市值150萬。這時，銀行如果把按揭貸款64萬打包做成MBS，抵押品充足，發(fā)行利率取5%發(fā)行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發(fā)行費用)。

一位交行內(nèi)部人士稱，該行頭單RMBS試點規(guī)模約為70億元，發(fā)行成功后，相應(yīng)釋放的貸款規(guī)模原則上仍歸貸款原發(fā)放分行使用。

交通銀行總行在當(dāng)時的調(diào)研文件中提及，擬優(yōu)先選擇滿足以下條件的分行開展試點：一是房貸業(yè)務(wù)管理規(guī)范，無重大違規(guī)事件或嚴(yán)重假按揭項目；二是2014年新發(fā)放房貸定價高于全行平均水平，定價趨勢向好；三是能貫徹落實總行2014年業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求，小微和消費貸款業(yè)務(wù)發(fā)展良好。

上述交行人士表示，該項業(yè)務(wù)主要是由總行統(tǒng)籌，分行上報試點。“數(shù)據(jù)包已經(jīng)來來回回傳了好幾次了，但是對貸款資產(chǎn)質(zhì)量評估相對謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)時很多業(yè)務(wù)給全行新系統(tǒng)上線讓路，所以之前進展并不太快。”

另悉，具有很強創(chuàng)新能力的中信證券，接受某大行委托已完成了一單MBS業(yè)務(wù)的產(chǎn)品方案，但尚未公布，并在尋求更多的銀行合作。據(jù)了解海通證券、國泰君安均有參與類似業(yè)務(wù)。

一家正在積極尋求該項業(yè)務(wù)的券商固定收益部負(fù)責(zé)人說，在政策層面上，一方面是央行的推進，另一方面是呼之欲出的《資產(chǎn)管理機構(gòu)資產(chǎn)證券化征求意見稿》，都在加速MBS的出臺。

過去，國內(nèi)商業(yè)銀行僅僅發(fā)行了3筆MBS，筆是由2005年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行了國內(nèi)頭筆MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券，總規(guī)模達到30億元。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。今年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)在銀行間市場成功招標(biāo)，總規(guī)模達68.14億元”。

南方基金固定收益部負(fù)責(zé)人稱，該公司曾經(jīng)在2005年購購過國開行和建行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，“收益肯定要高于短融低于信貸，但流動性很差”。

做不起來的原因有政策不持續(xù)、市場沖動消退，較主要的是我國金融市場不夠發(fā)達、利率尚未完全市場化導(dǎo)致MBS產(chǎn)品的二級市場交投不活躍、投資者寡。

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