核心提示

　　今年4月4日，鄭州市金水花園西區(qū)的沈女士收到了鄭州燃?xì)夤煞萦邢薰緛淼娜細(xì)饫U費(fèi)通知單，催繳去年年底的欠費(fèi)，并告知逾期不繳納將依據(jù)《鄭州市燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》收取滯納金，直至停止供氣。6日，她按通知單上的要求前往銀行查詢，發(fā)現(xiàn)燃?xì)夤疽呀?jīng)對(duì)所欠28.8元燃?xì)赓M(fèi)加收了1.7元的滯納金。沈女士不明白，這筆錢她在去年年底已經(jīng)按時(shí)交給了物業(yè)公司，燃?xì)夤緸槭裁催€要收這部分錢呢？

　　8月10日，鄭州市經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交叉口附近的明鴻新城小區(qū)，小區(qū)的業(yè)主們雇用了新物業(yè)公司——大宇物業(yè)公司，想趕走小區(qū)原物業(yè)公司——河南德億物業(yè)管理有限公司，沒想到老物業(yè)公司不肯走，較終變成了兩家物業(yè)公司一起上崗值勤。8月17日晚上，兩家物業(yè)公司更是大打出手。

　　目前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛呈上升趨勢(shì)，引起了廣大業(yè)主和有關(guān)部門的關(guān)注。按說物業(yè)公司是為業(yè)主服務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)公司應(yīng)該是合作伙伴和朋友，為什么會(huì)“水火不相容”呢？

　　業(yè)主與物業(yè)公司的五大矛盾

　　鄭州市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人介紹，近年來業(yè)主與物業(yè)公司之間暴露出的矛盾、糾紛、投訴主要表現(xiàn)在五個(gè)方面:

　　糾紛一 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳糾紛

　　雖然鄭州市出臺(tái)了“物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法”，但物業(yè)收費(fèi)糾紛依然很多，比如有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司則停止服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)立即出現(xiàn)生活秩序混亂狀態(tài)。對(duì)道路占位費(fèi)如何收取，由于未制定物價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主和物業(yè)公司經(jīng)常發(fā)生矛盾，解決此問題又缺乏政策依據(jù)。房屋裝修服務(wù)費(fèi)的收取更是比較混亂，小區(qū)燈用電的電費(fèi)、澆花草用的水電費(fèi)和電梯運(yùn)行的電費(fèi)以及維修費(fèi)如何分?jǐn)偟龋捎谡飪r(jià)部門未出臺(tái)配套文件，缺乏政策依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這些矛盾與糾紛越來越突出，急需政府出臺(tái)完善補(bǔ)充政策。

　　糾紛二 水、電、氣、暖費(fèi)用的代收糾紛

　　2004年11月，鄭州市地稅局取消代收發(fā)票后，物業(yè)公司再代收水、電、氣、暖費(fèi)用要繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，這些供水、供電、供氣、供暖單位要求物業(yè)公司為他們代收費(fèi)用，卻不發(fā)委托書，不給委托服務(wù)費(fèi)和收費(fèi)發(fā)票，還要替這些部門繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，從而引發(fā)了全鄭州的罷收風(fēng)波。

　　糾紛三 房屋公共部位的維修糾紛

　　根據(jù)2002年6月出臺(tái)的《鄭州市公共部位維修基金管理辦法》規(guī)定，以前的房屋均未繳維修基金。如房屋漏雨，地基下沉，上下水主管道損壞，需全體業(yè)主分?jǐn)偩S修費(fèi)用，但是分?jǐn)傎M(fèi)用收繳起來卻又非常困難。

　　糾紛四 業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)被盜糾紛

　　有的小區(qū)還未建設(shè)有專人看管的自行車車棚，業(yè)主的自行車無法集中看管，小區(qū)的值班、巡邏還有漏洞，被盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主要物業(yè)公司賠償，為此經(jīng)常發(fā)生糾紛。

　　糾紛五 物業(yè)公司自備鍋爐供暖糾紛

　　有的小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)有自備供暖鍋爐，由于去年冬季天氣寒冷，煤價(jià)高，物業(yè)公司預(yù)算每平方米供暖成本需0.18元，物價(jià)管理部門要求按集中供暖價(jià)格每平方米0.13元收取，結(jié)果物業(yè)公司無力承擔(dān)差額供暖費(fèi)用，中途停暖，為此造成業(yè)主和物業(yè)公司的強(qiáng)烈不滿。

　　兩份提案呼吁出臺(tái)地方法規(guī)

　　鄭州市第十一屆委員會(huì)次會(huì)議收到了兩份關(guān)于呼吁鄭州加強(qiáng)物業(yè)管理、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、盡快出臺(tái)《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的提案。

　　民盟鄭州市委認(rèn)為，現(xiàn)有的法律法規(guī)并不能全面規(guī)范物業(yè)管理相關(guān)行為，致使鄭州市有關(guān)物業(yè)管理的投訴案件居高不下，各種物業(yè)管理矛盾難以徹底解決。因此，建議鄭州盡快出臺(tái)《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，在高端和省級(jí)規(guī)范的基礎(chǔ)上，針對(duì)鄭州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理現(xiàn)狀，進(jìn)一步明晰規(guī)范，同時(shí)就與物業(yè)管理的相關(guān)領(lǐng)域如住房維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、治安保衛(wèi)、消防管理和社區(qū)綠化等方面制定配套規(guī)章，以解決現(xiàn)有法規(guī)不夠完善配套的局面，使得物業(yè)管理的諸多細(xì)節(jié)能夠有法可依。在制定出臺(tái)《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，應(yīng)特別注意對(duì)公共維修基金的移交、代管和使用加大行政監(jiān)督力量，明確該維修基金的所有權(quán)主體為全體業(yè)主，在銀行設(shè)立專戶存儲(chǔ)，專款專用。就物業(yè)管理費(fèi)用的制定標(biāo)準(zhǔn)，廣泛征求各群體意見。明確業(yè)主可以要求減免物業(yè)管理費(fèi)用的事由，同時(shí)也規(guī)定業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)滯納金的支付標(biāo)準(zhǔn)。

　　鄭州市政協(xié)委員劉書亮認(rèn)為，隨著鄭州的發(fā)展，鄭州市的硬件設(shè)施上去了，但是軟件設(shè)施卻沒有跟上。物業(yè)管理比較滯后，水平較低，服務(wù)質(zhì)量差，其表現(xiàn)在:業(yè)主車輛被盜、入室搶劫、住房質(zhì)量問題、水電供暖問題，更有甚者，物業(yè)人員毆打業(yè)主現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生等等。劉書亮委員建議:成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行資質(zhì)監(jiān)管，每年驗(yàn)收，對(duì)有問題的物業(yè)公司取消執(zhí)業(yè)資格。

　　業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的六大根源

　　鄭州市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處對(duì)提案進(jìn)行了答復(fù)。據(jù)了解，目前經(jīng)工商行政管理部門注冊(cè)，依法辦有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)480家，從業(yè)人員2萬人，其中半數(shù)以上是下崗、離崗、待業(yè)人員，管理面積2000萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房小區(qū)大多數(shù)都實(shí)行了社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，企業(yè)事業(yè)單位家屬院大多數(shù)還是由單位后勤管理。

　　鄭州市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處認(rèn)為問題的根源在于:

　　根源一 對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)、宣傳不夠，有相當(dāng)一部分人員對(duì)物業(yè)管理在認(rèn)識(shí)上還存在誤區(qū)

　　國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》自2003年9月1日起施行，但相當(dāng)一部分業(yè)主缺乏物業(yè)管理消費(fèi)觀念，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的合同意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主的公約意識(shí)淡薄，這些都在一定程度上影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　根源二 建設(shè)與管理職責(zé)不清，前期物業(yè)管理矛盾突出

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，大部分是交下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，建設(shè)與管理職責(zé)不清，物業(yè)管理從屬、依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段下的問題，在房屋交付使用后逐步暴露出來，引發(fā)居民對(duì)物業(yè)管理的不滿。

　　根源三 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、收費(fèi)低、運(yùn)作不規(guī)范，企業(yè)人才流失嚴(yán)重，行業(yè)發(fā)展形成惡性循環(huán)根源四

　　根源四 業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)和能力還比較弱，業(yè)主委員會(huì)尚未充分發(fā)揮作用

　　當(dāng)前在物業(yè)管理中，業(yè)主權(quán)利的形式過于松散，難以集中多數(shù)成員意見，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未充分發(fā)揮作用，現(xiàn)在有些小區(qū)，業(yè)主大會(huì)難以召集，盡管通知到戶，但多數(shù)業(yè)主不參加會(huì)議，致使業(yè)主委員會(huì)難以產(chǎn)生，正常工作難以開展。

　　根源五 水、電、氣、暖向較終用戶收費(fèi)問題引發(fā)的矛盾突出

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，水、電、氣、暖等單位應(yīng)向較終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。但是，目前鄭州市大多數(shù)用戶都未實(shí)行“一戶一表”的較終收費(fèi)，而水、電等部門都是按終端總表計(jì)量收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)將總表與分戶表總量的差額實(shí)行分?jǐn)?，這就導(dǎo)致差額太大時(shí)，引發(fā)業(yè)主不滿，導(dǎo)致有的業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電、氣費(fèi)，為此遭到這些部門的斷水、斷電。物業(yè)管理企業(yè)處于業(yè)主與水、電、氣、暖部門的夾縫之間，左右為難。目前，供氣、供暖部門已明確表態(tài)收費(fèi)到戶；供水部門也承諾全部實(shí)行一戶一表改造，改造費(fèi)用從水價(jià)中支付；供電部門正在對(duì)符合一戶一表改造條件的小區(qū)進(jìn)行改造、收費(fèi)到戶，但是對(duì)不符合一戶一表改造條件的小區(qū)，還需進(jìn)一步協(xié)調(diào)，特別是供電部門屬行業(yè)垂直主管，協(xié)調(diào)難度更大。

　　根源六 舊住宅區(qū)、大雜院整治改造難，物業(yè)管理推進(jìn)緩慢

　　對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)整治，實(shí)行物業(yè)管理，從根本上改變城市面貌已成為當(dāng)務(wù)之急，但由于資金問題、認(rèn)識(shí)上的問題，該項(xiàng)工作推進(jìn)緩慢。

　　據(jù)了解，鄭州市房地產(chǎn)管理局已經(jīng)向鄭州市政府上報(bào)了立法計(jì)劃，擬在今年以政府令的規(guī)格出臺(tái)《鄭州市物業(yè)管理辦法》，來規(guī)范物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)行為。同時(shí)，還將對(duì)物業(yè)管理人員加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和管理水平，并已建議物價(jià)部門盡快完善補(bǔ)充鄭州市物業(yè)管理收費(fèi)辦法，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。安報(bào)記者 韓明星 段君偉/文　

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