專家為大家分析一下購房人較常遇到的“金木水火土”五大難題———

金法

既“訂”難返購房訂金打“水漂兒”

現(xiàn)象：訂金難退，是很多購過房的人遇到過的問題。被銷售員“數(shù)量有限，預(yù)購從速”的話一忽悠，很多人腦子一熱就交了訂金?；仡^想想不合適想再要回來？給錢容易要錢難！往往是交涉很久沒有結(jié)果。

案例：張新(29歲、律師、年薪10萬元)

少則數(shù)千、多則數(shù)萬元的訂金打了“水漂兒”，很多購過房的人有過這樣的“心頭之痛”。

張先生去年在豐臺看了一處現(xiàn)房小戶型，聽了銷售員講得天花亂墜，當(dāng)時就動心了，付了2萬元訂金，簽了認(rèn)購協(xié)議書。

后來聽朋友一說，才知道這個項(xiàng)目有很多問題，很多業(yè)主連房都拒收了。當(dāng)他要求退還訂金時，開發(fā)商以認(rèn)購協(xié)議書中條款為依據(jù)，堅決不退。他費(fèi)勁口舌，較后給了銷售員5000元好處費(fèi)才要回了訂金。

專家建議：其實(shí)，像張新這種情況，可以先不表露退房的意愿，而是繼續(xù)簽合同。在簽合同的過程中，可以提出些補(bǔ)充協(xié)議，如果雙方因此爭執(zhí)不下，導(dǎo)致合同簽不下來，那么訂金退還就有希望了。另外，提醒購房人，在交訂金的時候一定要確認(rèn)是不是可以退，并在《房屋認(rèn)購書》上注明。

水法

海市蜃樓配套亮點(diǎn)成“云煙”

現(xiàn)象：賣房時，銷售員大都吹得天花亂墜，會所、公園、學(xué)校、噴泉、物業(yè)……每個環(huán)節(jié)都承諾的相當(dāng)好。等收房時，才發(fā)現(xiàn)———物業(yè)不是承諾的物業(yè)，會所也不是傳說中的會所。

案例：張弛(41歲、作家、年薪20萬元)

“兩年前，我購下了北邊一個高端住宅，當(dāng)時銷售告訴我園林中有一道人造水渠水景，也就是所謂的‘親水房’。

結(jié)果交房時，我才發(fā)現(xiàn)那個‘人造水渠’根本就是海市蜃樓，取而代之的是一條行車道。”

張弛點(diǎn)了根煙，沮喪的回憶道：“當(dāng)我和開發(fā)商交涉時，他們的說法是‘為了照顧大家的利益，工程進(jìn)行了適當(dāng)?shù)淖兏薷摹聦?shí)上，這條人造水渠水景是該樓盤的一大亮點(diǎn)，很多人是沖著‘水景房’才簽約的。再說，這種重大變更怎么能說改就改呢？”

專家建議：這種情況屬于開發(fā)商變更房屋外部規(guī)劃設(shè)計，也是一種對購購合意的違背。如果將該人造水渠的存在約定在合同當(dāng)中，開發(fā)商應(yīng)該所承擔(dān)違約責(zé)任。

如果沒有把該人造水渠的存在列入合同，但有足夠證據(jù)顯示開發(fā)商曾對其進(jìn)行過宣傳，那么開發(fā)商可能承擔(dān)兩種責(zé)任：一是廣告欺詐，則購賣合同無效；二是屬于單方變更購賣合同成立的合意基礎(chǔ)，購方可要求解除合同.

火法

畫餅充饑回報不成反“被套”

現(xiàn)象：現(xiàn)在市場上，很多項(xiàng)目會打出年回報率8—10%的字眼來吸引購房人。很多人覺得這樣的投資較劃算，還省了不少麻煩，沒有認(rèn)真考察就簽了協(xié)議。事實(shí)上，近幾年來開發(fā)商卷錢逃逸的案子時有發(fā)生。

案例：小樂(24歲、學(xué)生)

兩年前，樂先生的媽媽為小樂在區(qū)附近購了一套房子，開發(fā)商承諾包租，固定年回報率8%。結(jié)果到了去年該收房時，開發(fā)商不僅延期交房還強(qiáng)硬的表示“沒有錢賠付違約金?！碑?dāng)業(yè)主要求退房時，開發(fā)商誘導(dǎo)他們先到當(dāng)?shù)胤康鼐咒N戶，等他們銷戶回來對方又告訴他們“要退房可以，沒錢?！?

小樂很氣憤“45萬元錢就這樣被套進(jìn)去了”。他聯(lián)合了幾個業(yè)主說要集體起訴對方，開發(fā)商的態(tài)度很明確：“告也沒用”。電話里，小樂對記者說了自己的擔(dān)心“怕事情鬧大了，項(xiàng)目賣不出去，錢更不好退了，只好忍氣吞聲的等著開發(fā)商有了錢再退……”

專家建議：秦冰告訴記者“如果這個開發(fā)商宣布破產(chǎn)，像小樂這樣的業(yè)主很可能拿不回房款了，還可能導(dǎo)致‘錢房兩空’。”他表示：“遇到這樣情況不是自己去銷戶，而是盡快找律師，運(yùn)用法律的手段合理合法的解決這些糾紛?！?

另外，很多開發(fā)商打出年回報率8%或10%等誘人的口號吸引購房人，購房人不要輕信，投資有風(fēng)險，業(yè)主需謹(jǐn)慎，購房時要多考察多咨詢才是。

土法

自立門戶“業(yè)委會”物業(yè)造

現(xiàn)象：說起物業(yè)，很多業(yè)主的氣就不打一處來，服務(wù)態(tài)度差，管理混亂，亂收費(fèi)、經(jīng)常停水停電……一個小區(qū)的物業(yè)的好壞往往影響項(xiàng)目的租金高低，因此很多業(yè)主不喜歡把事情鬧大，只好忍氣吞聲。

案例：劉小東(30歲、記者、年薪15萬元)

“我們小區(qū)的物業(yè)管理很差，每次回家，門上都塞滿了小廣告。一次，我家洗手間的門打不開了，打了幾十個電話，物業(yè)等到了第三天才派人來修。另外，這里還經(jīng)常出現(xiàn)保安打人的事兒……”

劉小東說：“我們有個業(yè)主論壇，本來是選幾個我們信服的人出來，成立自己的業(yè)主委員會，結(jié)果物業(yè)擅自指認(rèn)了幾個人作為業(yè)主委員會的代表，還叫業(yè)主們簽字，不簽一律視為默許，使得小區(qū)的業(yè)主委員會形同虛設(shè)?！?

專家建議：小區(qū)的業(yè)主應(yīng)該聯(lián)合起來，成立真正屬于自己的業(yè)主委員會，這樣才能維護(hù)自己的權(quán)利，變被動為主動，必要的時候可以運(yùn)用法律手段把物業(yè)換掉。