調(diào)控壓市

   細(xì)數(shù)近兩年以來(lái)政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控，無(wú)一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈吃緊。

   順著宏觀調(diào)控的脈絡(luò)，房企的資金鏈一步步緊繃的態(tài)勢(shì)清晰可見(jiàn)。早在2003年6月5日，央行發(fā)布了“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款及土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限較長(zhǎng)不得超過(guò)2年。據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)，很多企業(yè)迫于121號(hào)文件帶來(lái)的資金壓力，有的開(kāi)發(fā)計(jì)劃都擱淺，有的調(diào)整了開(kāi)發(fā)方向。

   而2004年出臺(tái)的“71號(hào)文件”，即業(yè)界通稱(chēng)的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地“招拍掛”制度。由于擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

   隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息；各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元；國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。

   尤其在2005年，以打擊投機(jī)、抑機(jī)投資、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主旨的“國(guó)八條”和“七八意見(jiàn)”出臺(tái)之后，更使整個(gè)市場(chǎng)彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日的如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷(xiāo)售回款融資的開(kāi)發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

   據(jù)記者在某以急速擴(kuò)張而聞名的開(kāi)發(fā)企業(yè)工作的朋友透露，該企業(yè)目前資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重緊張的狀況。其名下某知名項(xiàng)目在很多部門(mén)急需用人的情況下，不僅沒(méi)有新人入職，而且還頻頻裁人。

  融資求變

   由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)一直運(yùn)用較為單一的融資方式吸納資金，所以，面對(duì)國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，頓時(shí)變得沒(méi)有出路?！?·31之前還好，8·31之后就比較緊張了，因?yàn)橐淮涡越磺逋恋爻鲎尳?，而銀行貸款又卡得很?chē)?yán)。所以，我們不得不出讓手中的土地”，近日與記者接觸的某開(kāi)發(fā)商大倒苦水。

   對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松似乎早有預(yù)料，“目前整個(gè)社會(huì)的融資過(guò)分依賴(lài)于銀行，銀行在承擔(dān)融資任務(wù)的同時(shí)也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，一旦銀行緊縮信貸，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)都會(huì)受到影響”，巴曙松說(shuō)。

   據(jù)8月15日央行發(fā)布《2005中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在2003年底增長(zhǎng)54.3%的基礎(chǔ)上，2004年繼續(xù)高位攀升，2004年底余額同期比增長(zhǎng)63.8%，2005年1季度增幅雖有所回落，但仍維持在30%以上”。這一比例與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款占整個(gè)貸款總量的比例基本相等。

   在此前提下，幾乎所有被采訪的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，在政策及形勢(shì)的危逼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道拓寬勢(shì)在必行。

   “融資渠道多元化是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)化的大勢(shì)所趨?，F(xiàn)在有了更多的融資之路，比如上市，包括萬(wàn)科在內(nèi)地上市、頭創(chuàng)在香港上市等。此外，目前在資本市場(chǎng)發(fā)展方面，企業(yè)債券市場(chǎng)已經(jīng)成為非常重要的市場(chǎng)。另外，從REITs目前的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，其未來(lái)必將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的融資渠道”，中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛說(shuō)。

   資本解渴

   今年以來(lái)，與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)冷淡形成鮮明對(duì)比的是，一支由國(guó)際知名投行組成的“軍團(tuán)”，浩浩蕩蕩地進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。他們大多以整端、入股等形式，押寶北京及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

   7月8日，新加坡嘉德置地旗下的嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國(guó)投商業(yè)置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，以33.73億元的總投資額，獲得國(guó)內(nèi)15家以沃爾瑪為主力店65%的股份，深國(guó)投商業(yè)置業(yè)有限公司將擁有剩余的35%股份。

   7月23日，盛陽(yáng)基金與美國(guó)HOMYFUND集團(tuán)簽署了2億美元的基金委托管理框架協(xié)議，由HOMYFUND集團(tuán)委托盛陽(yáng)地產(chǎn)基金在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理。

   7月25日，深國(guó)投宣布，摩根士丹利和美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及管理公司西蒙集團(tuán)，與深國(guó)投商業(yè)置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，三方合資，共同開(kāi)發(fā)位于上海等長(zhǎng)三角城市的至少12個(gè)購(gòu)物，外界估計(jì)涉及投資高達(dá)7億美元。

   除此之外，DBS、德意志、高盛銀行等諸多國(guó)際知名大行，也正在加快進(jìn)入中國(guó)的步履。

   對(duì)于海外基金的進(jìn)入，業(yè)界普遍認(rèn)為，一方面是出于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好；另一方面則是出于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，尤其是在7月21日，人民幣匯率提高2%的前提下，更推動(dòng)了海外基金的進(jìn)入。

   經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，從某種意義上講，諸多海外基金的進(jìn)入對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)起到一定“潤(rùn)喉或解渴”作用?！霸谶M(jìn)入的諸多海外基金當(dāng)中，不排除有的基金收購(gòu)國(guó)內(nèi)物業(yè)是為日后在海外發(fā)REITs作準(zhǔn)備。所以，REITs很可能成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的融資工具”，孫飛說(shuō)。

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