4月初，“國八條”下發(fā)后不久，北京國際信托投資公司（以下簡稱北國投）先后發(fā)行了三只房地產(chǎn)信托：住邦2000、酈城和沁春家園，共募資現(xiàn)金2.1億元。北國投的這一舉動，被外界認定為“這無疑意味著地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)‘資金饑渴’”。而房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)資金缺口，對于資金實力不強的開發(fā)商而言，正途幾乎只能“借道”信托。

    據(jù)媒體報道，北京一位正在使用信托產(chǎn)品的地產(chǎn)項目負責人表示，使用信托是迫不得已，如果不是難以從銀行拿到貸款，他們才不會為信托支付8%~10%的溢價。言語之間，大有不得不“飲鴆止渴”的悲壯。事實上，如果真是因為急于讓項目上馬，而后期產(chǎn)品不為市場所接受的話，動用高成本的資金，那就真的變成飲鴆止渴了。在市場迷離之中，這種風險不是不存在。

   信托的熱度，通常被看做衡量地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條松緊狀態(tài)的標準，信托升溫無疑意味著地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困境。而換個角度，似乎是信托業(yè)的一個春天。

    同行相似，同“病”相憐。中原房地產(chǎn)業(yè)所面臨的資金困局并不比外地好多少。

    也是在4月初，周口的一家房地產(chǎn)商為獲得3000萬元的資金，四處奔波拆借。較后，即使他接受11%的融資成本，資本方仍然沒有將此筆資金及時借支。

    盡管沒有地產(chǎn)商愿意公開承認自己的資金鏈受到了威脅，但是，地產(chǎn)行業(yè)不得不默認在融資方面遇到的窘境。以上述周口那家房地產(chǎn)商為例，分析一下11%的融資成本下的企業(yè)利潤，或許可以清楚地看出資金窘迫下的行業(yè)端倪。

    一位金融業(yè)的人士說，一般來講，在周口這樣的城市，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率能保持在20%已經(jīng)相當不錯了。如果僅融資成本就銷蝕掉了11%的利潤，那么，用這么大一筆資金做房地產(chǎn)，似乎已失去了意義。
 
    而把時間返推兩年，或者說在“121”號文件出臺之前，房地產(chǎn)商即使迫不得已要從銀行信貸以外融資，其融資成本一般在4%~6%就足以牽動“資本家”的投資沖動。而現(xiàn)在的信息是，11%都融不到資。

    另外，由于中原信托業(yè)此前基本上只做風險小的政府項目，其資金流向很少深入到房地產(chǎn)業(yè)?！罢椖侩m然風險小，但做一個上億元的信托計劃，所能得到的管理費不過100萬元，除去其他開支，所得甚少?！敝性磐械囊晃蝗耸空f。言外之意，資本向來長袖善舞，不可能對房地產(chǎn)業(yè)釋放出來的商機無動于衷。

    “121”文件、“招拍掛”、加息等政策相繼出臺之后，資金困局就一直不同程度地存在于地產(chǎn)業(yè)，但那時的開發(fā)商們還能從快速銷售回籠的資金中望梅止渴。但自“國八條”指令、七部委細則出臺之后，原本火爆的樓市開始蝸牛般爬行，“梅林”頓時不可想象，讓開發(fā)商的資金鏈隨時有斷裂的危險。

    開發(fā)商運作流程的通常情況是，先以自有資金或流動資金貸款，交納土地出讓金等，取得土地使用權，然后抵押貸款，拿到建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證等，項目開工，建筑單位墊資修建，開始預售期房，啟動銀行按揭貸款程序，售樓資金回籠，資金鏈條由此相連。

    這當中，銀行貸款至關重要，占項目資金量的80％~90％，可以說，是銀行貸款支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，一旦銀根封口，開發(fā)商就很容易在資金鏈上“窒息”。

    業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：按照過去信貸政策，項目獲得預售許可證之后就可以回款。比如項目一期的銷售面積為3萬平方米，按照均價4000元／平方米計，可回籠現(xiàn)金1.2億元。按計劃，這部分回款中有6000萬元左右償付銀行到期的貸款本息，500萬元左右償付建筑商墊付的工程款，提取一定的利潤之后，還剩下4000萬元左右的資金；這些資金再加上二期預售的回款，就可以正常啟動項目二期的開發(fā)。

    由此可見，開發(fā)商要順利行進，必有一個前提：順利的銷售回款。但銷售回款當中，絕大部分來自銀行個人按揭貸款。不過，此輪宏觀調(diào)控以抑制需求為特征，“信貸緊縮”打破了原有的游戲規(guī)則。

    “現(xiàn)在，銀行個人按揭成數(shù)提高了，放款速度也放慢。一套房子慢一周沒有問題，但100多套房子的按揭放款都慢上一周，就很麻煩了。”一位地產(chǎn)經(jīng)理承認，“不但放款速度變慢，還有一小部分存在拒絕放貸的可能，而這恰恰是地產(chǎn)商的資金缺口所在。希望銀行放貸是沒指望了，尋找其他資金通道就成為必需。”

    在地產(chǎn)商急需彌補這一缺口的時候，信托資金短期拆借的模式和陽光資金的性質(zhì)，顯然比地下錢莊和同行拆借的成本及風險更低。由此一來，房地產(chǎn)信托似乎成了較重要的“救命稻草”。而國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前的狀況，與2003年由于央行“121文件”引發(fā)的信托熱十分相似。

    據(jù)了解，在北京，北國投三只房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模都在5000萬元以上，周期同樣為一年，預期收益同為6.5％。此外，一只名為“凱晨廣場”的信托項目也已經(jīng)被批準發(fā)行，募集資金超過10億元并由銀行代管，僅這4只房地產(chǎn)信托，總額就已經(jīng)超過了12億元人民幣，足見此輪政策調(diào)控給地產(chǎn)商造成的“資金饑渴”程度。

    分析人士稱，信托的火熱，直接顯示著房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一所面臨的尷尬，而它所帶來的影響卻是連鎖性的。面對問題的同時，是思考出路。
 
    一些業(yè)內(nèi)人士認為，必須為地產(chǎn)行業(yè)開辟新的、穩(wěn)定的融資渠道，證券化是必需的出路，無論是開發(fā)貸款，還是個人按揭，較后都要走證券化的路子?！傲夥縍EITS（房地產(chǎn)投資信托）”已經(jīng)被看做是存量房證券化的雛形。事實上，在河南，關于房地產(chǎn)投資信托，早已被建業(yè)住宅集團等房地產(chǎn)商所關注和研究。

    河南九鼎投資咨詢公司的一位人士認為，河南的房地產(chǎn)可以考慮借助信托的力量來發(fā)展，而不是單純依靠銀行貸款，既為龐大的民間資本提供了投資渠道，也使融資渠道多元化，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利，對銀行降低風險同樣有利。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)信托業(yè)內(nèi)人士和過去相比，已從投資者的“隔行恐懼”中超脫出來，不再強調(diào)控制權轉而只問收益。房地產(chǎn)+信托，無非是一個刀要磨，一個要磨刀，這是“地產(chǎn)資金饑渴”被視為“信托業(yè)的春天”的原因。（譚世平）

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