對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，星城樓市無疑是一顆成熟、多汁并誘惑力的紅蘋果。城市經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，市民收入愈發(fā)豐裕，整體房價穩(wěn)步上揚，一時之間，眾多企業(yè)摩拳擦掌、集體發(fā)力，新興樓盤如雨后春筍，層出不窮……

但是在一片風(fēng)光與“瘋搶”背后，大家還會有好果子吃嗎？風(fēng)起云涌之下，是否潛伏著“囚徒困境”？業(yè)界對此懷有隱憂，并在積極尋求“救贖”之道。

淘金者在行動

數(shù)日之前，在西街花園會所內(nèi)，一場充滿思辨性與建設(shè)性的聚會悄然展開。聚會的目的在于，為地產(chǎn)業(yè)界人士營建一個思考的空間、一個交流的平臺。

湖南永泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)陳崗、長沙仁和地產(chǎn)營銷總監(jiān)陳意明、長房集團(tuán)營銷企劃部經(jīng)理鄧也奇、長沙美林房地產(chǎn)銷售經(jīng)理李穎、湖南綠城置業(yè)銷售主管丁劍萍、長沙陽光100銷售經(jīng)理黃燕、長沙華晨地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉峰、長沙東方城營銷企劃部經(jīng)理朱晴等多位營銷精英，應(yīng)長沙宏程房產(chǎn)營銷部經(jīng)理方浩的邀請，欣然赴會，共聚一堂。

雖然主持人方浩一再聲稱，旨在這次聚會“加強聯(lián)絡(luò)、相互溝通”，但9位“少壯派”的碰頭，絕非一般意義上的感情聯(lián)絡(luò)聚會，而是為了探討房價的走勢，共商樓市的趨向，創(chuàng)建理性、和諧、繁榮的市場環(huán)境，實現(xiàn)互惠、多贏的正和博弈。

“外來企業(yè)前來長沙淘金，推進(jìn)了樓市的發(fā)展與活躍?！标悕徴f，外來企業(yè)的“鲇魚效應(yīng)”，直接刺激了長沙樓市的快速發(fā)展，形成你追我趕的格局，而開發(fā)企業(yè)之間的激烈競爭，更使得一些新興樓盤脫穎而出。

在城北，長沙美林花園（暫名）、天健·芙蓉盛世、珠江·新世紀(jì)家園（暫名）、萬煦園、金鷹城、左岸春天、四季美景、恒鑫·瀾北灣等樓盤比肩而立；在城東，綠城·桂花城、西街花園、星城世家、水云間、仁和·香堤雅境、世嘉·國際華城、錦湘·國際星城等項目一字排開；在城南，長沙奧林匹克花園、香墅美地、檸檬麗都、申奧·美域等鋒芒畢露；在河西，香格里·麓山別墅、·蔚藍(lán)海岸、金牛山莊、陽光100等氣象萬千……城市四周，烽煙迷漫，一場激烈的樓市大戰(zhàn)即將觸發(fā)。

“預(yù)計下段時間，新開樓盤將在20個以上，上市供應(yīng)量突破200萬平方米……”陳崗?fù)茰y。

100個漲價的理由

盡管競爭在所難免，甚至趨向白熱，但與會的營銷精英以及媒體記者對長沙房價深具信心。

“長沙房價有100個上漲的理由。”陳意明說，隨著現(xiàn)階段土地成本、建筑成本、配套成本以及隱性成本等大幅增長，各種因素的綜合發(fā)力勢必推動房價的上揚。而在建筑成本中占據(jù)相當(dāng)比例的建筑材料（包括鋼材、水泥、砂石等）價格的持續(xù)飆升，更是引發(fā)房價上漲的直接導(dǎo)火索。同時，項目的配套成本也在大幅提升。產(chǎn)品在配套設(shè)施上的加大投入，在理念上、設(shè)計上的不斷創(chuàng)新等，也增加了一些隱性成本。

鄧也奇表示，當(dāng)前長沙房價整體偏低，仍有較大的上升空間。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，長沙與國內(nèi)其他大中城市相比，房價相對“保守”和“務(wù)實”。一段時間以來，均價一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房價開始沖刺3000元大關(guān)，但這一價格，在國內(nèi)各大省會城市中處于“下游”。種種跡象顯示，長沙房價在未來一段時間，仍將保持昂揚的斗志和穩(wěn)定的上升軌跡。

“品質(zhì)的提升，帶動了房價的上漲?！眲⒎逭J(rèn)為，近年來，在內(nèi)力與外力的共同作用下，長沙眾多樓盤在規(guī)劃、建筑、園林、環(huán)境、服務(wù)等方面都已更上層樓，其綜合品質(zhì)也已大幅提升。同時，市民購房漸趨理性和成熟，不再一味追求價格的低廉，而是更加注重樓盤的性價比，甘愿為品質(zhì)卓異的樓盤“埋單”。

“品質(zhì)與市場，是決定房價的雙重主因?！标悕彵硎?，產(chǎn)品的品質(zhì)將主宰產(chǎn)品的價格，“馬太效應(yīng)”隨之彰顯，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品永遠(yuǎn)會立于不敗之地，而粗糙的產(chǎn)品是沒有生命力的，也是沒有市場的。就宏觀而言，房價同時取決于市場的供求關(guān)系——供應(yīng)量過大而需求量萎靡，房價趨跌；供應(yīng)量適中而需求量強勁，房價將穩(wěn)健上揚。

樓市患上饑渴癥

資本是逐利的，同樣，企業(yè)也是自利的。

上揚的房價意味著巨大的商業(yè)利益，于是，眾多企業(yè)躍躍欲試，試圖分得一杯羹，一批新興樓盤也隨之破土而出。但巨大的放量、激烈的競爭、貼身的肉搏，是否將阻礙樓市的健康發(fā)展？各大企業(yè)較理性、較快意的選擇反而導(dǎo)致整個市場的震蕩甚至下滑，從而陷入“囚徒困境”？這種憂慮并非杞人憂天。

“囚徒困境”是一種典型的零和博弈。個體較理性的選擇，對于集體而言，其效用并不一定是較優(yōu)的。某種程度上，樓市存在著類似的風(fēng)險。每個開發(fā)企業(yè)都期望推出更多的產(chǎn)品，謀求較高的價格，取得的利益，但這必然意味著相互之間存在一定的抵牾與抗?fàn)?，而一旦失控，混亂與詆毀將隨之蔓延，樓市將有可能跌入墮落的深淵。

“空置率，對于一個樓盤、一個企業(yè)來說，是相當(dāng)殘酷的。但保持合理的空置率，對于整個樓市的健康發(fā)展，是必不可少的。”陳意明說，銷售上的一搶而空，某個側(cè)面可以認(rèn)定，樓市患上了饑渴癥，消費者患上了焦慮癥。其實，這是不正常的，也是非理性的。一搶而空，容易引誘企業(yè)孳生惰性，喪失進(jìn)取心，不利于鼓勵創(chuàng)新，甚至很有可能引發(fā)“劣幣驅(qū)逐良幣”。

“充分的競爭孕育著充分的商機(jī)?！标悕彵硎?，競爭加劇，勢必導(dǎo)致整個樓市的優(yōu)勝劣汰和洗牌重組，真正杰出的企業(yè)才能贏得更大的市場。同時，品質(zhì)優(yōu)異的樓盤將拉動價格的上揚，而上揚的價格也將促進(jìn)樓盤品質(zhì)的提升，整個市場進(jìn)入一個持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。

陳崗認(rèn)為，市場自身具有相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)能力。在市場供應(yīng)比較充足的情勢下，企業(yè)一般會調(diào)整策略，蓄勢待發(fā)；而一旦供應(yīng)緊張，精明的企業(yè)將會加大力度，適時放量。因此，一段時間內(nèi)，市場上的供應(yīng)總量將會維系在一個相對穩(wěn)定的總體水平。

“信息的阻隔，將會增加企業(yè)的交易成本?！狈胶票硎荆瑢τ诂F(xiàn)代企業(yè)而言，加強溝通、交流，達(dá)成資源共享，是突破“囚徒困境”、實現(xiàn)“自我救贖”的理性選擇。

“今后，類似的聚會仍將不定期地舉行……”方浩說。（文潔 張建榮）

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