對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，星城樓市無(wú)疑是一顆成熟、多汁并誘惑力的紅蘋(píng)果。城市經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，市民收入愈發(fā)豐裕，整體房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，一時(shí)之間，眾多企業(yè)摩拳擦掌、集體發(fā)力，新興樓盤(pán)如雨后春筍，層出不窮……

但是在一片風(fēng)光與“瘋搶”背后，大家還會(huì)有好果子吃嗎？風(fēng)起云涌之下，是否潛伏著“囚徒困境”？業(yè)界對(duì)此懷有隱憂(yōu)，并在積極尋求“救贖”之道。

淘金者在行動(dòng)

數(shù)日之前，在西街花園會(huì)所內(nèi)，一場(chǎng)充滿(mǎn)思辨性與建設(shè)性的聚會(huì)悄然展開(kāi)。聚會(huì)的目的在于，為地產(chǎn)業(yè)界人士營(yíng)建一個(gè)思考的空間、一個(gè)交流的平臺(tái)。

湖南永泰地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳崗、長(zhǎng)沙仁和地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳意明、長(zhǎng)房集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理鄧也奇、長(zhǎng)沙美林房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理李穎、湖南綠城置業(yè)銷(xiāo)售主管丁劍萍、長(zhǎng)沙陽(yáng)光100銷(xiāo)售經(jīng)理黃燕、長(zhǎng)沙華晨地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉峰、長(zhǎng)沙東方城營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理朱晴等多位營(yíng)銷(xiāo)精英，應(yīng)長(zhǎng)沙宏程房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理方浩的邀請(qǐng)，欣然赴會(huì)，共聚一堂。

雖然主持人方浩一再聲稱(chēng)，旨在這次聚會(huì)“加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)、相互溝通”，但9位“少壯派”的碰頭，絕非一般意義上的感情聯(lián)絡(luò)聚會(huì)，而是為了探討房?jī)r(jià)的走勢(shì)，共商樓市的趨向，創(chuàng)建理性、和諧、繁榮的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)互惠、多贏的正和博弈。

“外來(lái)企業(yè)前來(lái)長(zhǎng)沙淘金，推進(jìn)了樓市的發(fā)展與活躍。”陳崗說(shuō)，外來(lái)企業(yè)的“鲇魚(yú)效應(yīng)”，直接刺激了長(zhǎng)沙樓市的快速發(fā)展，形成你追我趕的格局，而開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，更使得一些新興樓盤(pán)脫穎而出。

在城北，長(zhǎng)沙美林花園（暫名）、天健·芙蓉盛世、珠江·新世紀(jì)家園（暫名）、萬(wàn)煦園、金鷹城、左岸春天、四季美景、恒鑫·瀾北灣等樓盤(pán)比肩而立；在城東，綠城·桂花城、西街花園、星城世家、水云間、仁和·香堤雅境、世嘉·國(guó)際華城、錦湘·國(guó)際星城等項(xiàng)目一字排開(kāi)；在城南，長(zhǎng)沙奧林匹克花園、香墅美地、檸檬麗都、申奧·美域等鋒芒畢露；在河西，香格里·麓山別墅、·蔚藍(lán)海岸、金牛山莊、陽(yáng)光100等氣象萬(wàn)千……城市四周，烽煙迷漫，一場(chǎng)激烈的樓市大戰(zhàn)即將觸發(fā)。

“預(yù)計(jì)下段時(shí)間，新開(kāi)樓盤(pán)將在20個(gè)以上，上市供應(yīng)量突破200萬(wàn)平方米……”陳崗?fù)茰y(cè)。

100個(gè)漲價(jià)的理由

盡管競(jìng)爭(zhēng)在所難免，甚至趨向白熱，但與會(huì)的營(yíng)銷(xiāo)精英以及媒體記者對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)深具信心。

“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有100個(gè)上漲的理由。”陳意明說(shuō)，隨著現(xiàn)階段土地成本、建筑成本、配套成本以及隱性成本等大幅增長(zhǎng)，各種因素的綜合發(fā)力勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。而在建筑成本中占據(jù)相當(dāng)比例的建筑材料（包括鋼材、水泥、砂石等）價(jià)格的持續(xù)飆升，更是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的直接導(dǎo)火索。同時(shí)，項(xiàng)目的配套成本也在大幅提升。產(chǎn)品在配套設(shè)施上的加大投入，在理念上、設(shè)計(jì)上的不斷創(chuàng)新等，也增加了一些隱性成本。

鄧也奇表示，當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)整體偏低，仍有較大的上升空間。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比，房?jī)r(jià)相對(duì)“保守”和“務(wù)實(shí)”。一段時(shí)間以來(lái)，均價(jià)一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房?jī)r(jià)開(kāi)始沖刺3000元大關(guān)，但這一價(jià)格，在國(guó)內(nèi)各大省會(huì)城市中處于“下游”。種種跡象顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間，仍將保持昂揚(yáng)的斗志和穩(wěn)定的上升軌跡。

“品質(zhì)的提升，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?！眲⒎逭J(rèn)為，近年來(lái)，在內(nèi)力與外力的共同作用下，長(zhǎng)沙眾多樓盤(pán)在規(guī)劃、建筑、園林、環(huán)境、服務(wù)等方面都已更上層樓，其綜合品質(zhì)也已大幅提升。同時(shí)，市民購(gòu)房漸趨理性和成熟，不再一味追求價(jià)格的低廉，而是更加注重樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比，甘愿為品質(zhì)卓異的樓盤(pán)“埋單”。

“品質(zhì)與市場(chǎng)，是決定房?jī)r(jià)的雙重主因?！标悕彵硎荆a(chǎn)品的品質(zhì)將主宰產(chǎn)品的價(jià)格，“馬太效應(yīng)”隨之彰顯，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品永遠(yuǎn)會(huì)立于不敗之地，而粗糙的產(chǎn)品是沒(méi)有生命力的，也是沒(méi)有市場(chǎng)的。就宏觀而言，房?jī)r(jià)同時(shí)取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系——供應(yīng)量過(guò)大而需求量萎靡，房?jī)r(jià)趨跌；供應(yīng)量適中而需求量強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)將穩(wěn)健上揚(yáng)。

樓市患上饑渴癥

資本是逐利的，同樣，企業(yè)也是自利的。

上揚(yáng)的房?jī)r(jià)意味著巨大的商業(yè)利益，于是，眾多企業(yè)躍躍欲試，試圖分得一杯羹，一批新興樓盤(pán)也隨之破土而出。但巨大的放量、激烈的競(jìng)爭(zhēng)、貼身的肉搏，是否將阻礙樓市的健康發(fā)展？各大企業(yè)較理性、較快意的選擇反而導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的震蕩甚至下滑，從而陷入“囚徒困境”？這種憂(yōu)慮并非杞人憂(yōu)天。

“囚徒困境”是一種典型的零和博弈。個(gè)體較理性的選擇，對(duì)于集體而言，其效用并不一定是較優(yōu)的。某種程度上，樓市存在著類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都期望推出更多的產(chǎn)品，謀求較高的價(jià)格，取得的利益，但這必然意味著相互之間存在一定的抵牾與抗?fàn)帲坏┦Э?，混亂與詆毀將隨之蔓延，樓市將有可能跌入墮落的深淵。

“空置率，對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)、一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)殘酷的。但保持合理的空置率，對(duì)于整個(gè)樓市的健康發(fā)展，是必不可少的。”陳意明說(shuō)，銷(xiāo)售上的一搶而空，某個(gè)側(cè)面可以認(rèn)定，樓市患上了饑渴癥，消費(fèi)者患上了焦慮癥。其實(shí)，這是不正常的，也是非理性的。一搶而空，容易引誘企業(yè)孳生惰性，喪失進(jìn)取心，不利于鼓勵(lì)創(chuàng)新，甚至很有可能引發(fā)“劣幣驅(qū)逐良幣”。

“充分的競(jìng)爭(zhēng)孕育著充分的商機(jī)?！标悕彵硎?，競(jìng)爭(zhēng)加劇，勢(shì)必導(dǎo)致整個(gè)樓市的優(yōu)勝劣汰和洗牌重組，真正杰出的企業(yè)才能贏得更大的市場(chǎng)。同時(shí)，品質(zhì)優(yōu)異的樓盤(pán)將拉動(dòng)價(jià)格的上揚(yáng)，而上揚(yáng)的價(jià)格也將促進(jìn)樓盤(pán)品質(zhì)的提升，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。

陳崗認(rèn)為，市場(chǎng)自身具有相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)能力。在市場(chǎng)供應(yīng)比較充足的情勢(shì)下，企業(yè)一般會(huì)調(diào)整策略，蓄勢(shì)待發(fā)；而一旦供應(yīng)緊張，精明的企業(yè)將會(huì)加大力度，適時(shí)放量。因此，一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上的供應(yīng)總量將會(huì)維系在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的總體水平。

“信息的阻隔，將會(huì)增加企業(yè)的交易成本。”方浩表示，對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)而言，加強(qiáng)溝通、交流，達(dá)成資源共享，是突破“囚徒困境”、實(shí)現(xiàn)“自我救贖”的理性選擇。

“今后，類(lèi)似的聚會(huì)仍將不定期地舉行……”方浩說(shuō)。（文潔 張建榮）

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