小產(chǎn)權(quán)分割商鋪銷售成為2004年眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的銷售模式之一。
 
    “像韓SHOW、白云市場(chǎng)、木樨園世貿(mào)、嘉都大廈、中關(guān)村科貿(mào)、城、碧溪家居廣場(chǎng)等一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都采取這樣的營(yíng)銷方式?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)徐成峰說。按照徐成峰的解釋，這種模式通常是開發(fā)商向購(gòu)購(gòu)者承諾3年到5年內(nèi)將獲得8%-10%的，3年或5年以后可以回購(gòu)商鋪，并且保證在此期間開發(fā)商將聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。據(jù)了解，今年京城采取該種模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有近10多家之多。
 
    從市場(chǎng)反應(yīng)來看，這種營(yíng)銷模式確實(shí)贏得了不少投資者的青睞。在今年舉行的幾次房展會(huì)上，采取這種營(yíng)銷模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均受到了消費(fèi)者的較大關(guān)注，展臺(tái)前聚集的人數(shù)相當(dāng)多。2004年12月25日，中關(guān)村科貿(mào)全新開盤，推出了7萬元購(gòu)5平方米商鋪，該商鋪位于中關(guān)村科貿(mào)的第六層，開發(fā)商承諾年返回收益率為8％，5年后回購(gòu)部分商鋪。據(jù)了解，當(dāng)天吸引了上百人到場(chǎng)。大家均對(duì)這種銷售方式的合同細(xì)節(jié)表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)年P(guān)注度，而把開發(fā)商為開盤活動(dòng)準(zhǔn)備的15根金條活動(dòng)放在了一邊。
 
    優(yōu)勢(shì)：可以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)
 
    “之所以有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過這種模式進(jìn)行銷售，說明其從表象上讓投資者覺得可以獲得一種安全且穩(wěn)定的。因此成為眾多投資者青睞的對(duì)象。”北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理毛炳輝認(rèn)為，對(duì)于中小投資者來說，這種小產(chǎn)權(quán)分割商鋪的銷售模式目前較好地解決了投資主體分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。
 
    業(yè)內(nèi)有人說：“如果小產(chǎn)權(quán)分割商鋪能夠統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，那么就有可能避免營(yíng)銷產(chǎn)權(quán)商鋪帶來的業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，從而解決整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗的問題”。珠江帝景策劃經(jīng)理胡本宇認(rèn)為，這就要看開發(fā)商或者開發(fā)商聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司的能力了。
 
    據(jù)記者了解，為了解決這一問題，不少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都采取了相應(yīng)的措施。例如中關(guān)村科貿(mào)的商鋪購(gòu)購(gòu)者就和開發(fā)商約定，5年內(nèi)將由開發(fā)商下屬的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。開發(fā)商方面還表示希望和業(yè)主共同成立公司來對(duì)相關(guān)商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。
 
    風(fēng)險(xiǎn)：第三方擔(dān)保實(shí)力是防范關(guān)鍵
 
    “但對(duì)于產(chǎn)權(quán)投資者而言，經(jīng)營(yíng)公司屆時(shí)是否如約返還穩(wěn)定回報(bào)以及到期回購(gòu)等約定義務(wù)，是投資者面臨的頭要風(fēng)險(xiǎn)?！毙斐煞逭J(rèn)為在購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行投資的時(shí)候，更主要的是要具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。其實(shí)繼城在去年率先引進(jìn)第三方責(zé)任擔(dān)保以后，在今年市場(chǎng)上所推出的投資產(chǎn)品中，已經(jīng)有越來越多的項(xiàng)目開始引入第三方進(jìn)行擔(dān)保。
 
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過具有實(shí)力的公司進(jìn)行擔(dān)?？梢越档鸵欢ǖ耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)，以后也必然會(huì)成為開發(fā)商效仿的一種形式，因此擔(dān)保單位的具體實(shí)力則是更應(yīng)該考慮的方面。目前京城在售的這些產(chǎn)權(quán)商鋪中，比如碧溪家居廣場(chǎng)以其自身的營(yíng)業(yè)收入、碧溪集團(tuán)的全部收入和商鋪房產(chǎn)本身作為投資者的保證方式；而韓SHOW百貨則通過北京（中國(guó)）華海投資擔(dān)保有限公司進(jìn)行合同擔(dān)保，百貨經(jīng)營(yíng)方付擔(dān)保金，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題無力兌現(xiàn)合同承諾，則由投資擔(dān)保公司進(jìn)行相應(yīng)的賠償；城則是由擁有138億元總資產(chǎn)的中信國(guó)安集團(tuán)以全部資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。
 
    此外，現(xiàn)在一般開發(fā)商在要求3年-5年掌握統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的同時(shí)承諾一定的，但這個(gè)期限過后怎么辦？如果有一些購(gòu)家僅僅購(gòu)了5平方米或者10平方米不能獨(dú)立成鋪的面積怎么辦，他們的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)如何保障，這些都是需要在合同細(xì)節(jié)中具體約定的內(nèi)容。
 
    ■提醒
 
    詢問上級(jí)單位是否承擔(dān)連帶責(zé)任
 
    據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，2005年北京商業(yè)地產(chǎn)（不包括寫字樓）將加大開發(fā)力度，商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量將接近500萬平方米，銷售面積也將突破100萬平方米，而個(gè)人將占投資商業(yè)地產(chǎn)總量比例的70%以上。也就是說在2005年成交的商鋪中有可能七成商鋪將被個(gè)人購(gòu)走。
 
    業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為，在個(gè)人投資商鋪方興未艾的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)分割商鋪因?yàn)榫邆淇們r(jià)低，能夠接受較廣泛投資客戶的特點(diǎn)而有可能在今后一兩年內(nèi)繼續(xù)流行，當(dāng)然一個(gè)前提是開發(fā)商與購(gòu)家在簽訂合同時(shí)雙方對(duì)各自責(zé)任、義務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)、收益的正確把握。
 
    北京大通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理郝雪濤認(rèn)為，在投資小產(chǎn)權(quán)分割商鋪時(shí)，投資者應(yīng)該辨別開發(fā)商或擔(dān)保單位用來?yè)?dān)保的資產(chǎn)品質(zhì)和資產(chǎn)規(guī)模，分清擔(dān)保的法人主體和擔(dān)保的真實(shí)資產(chǎn)。
 
    此外，“萬一遇到整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問題的情況，即使開發(fā)商的股東或上級(jí)單位非常有實(shí)力，但開發(fā)商作為獨(dú)立法人主體實(shí)際可承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的資產(chǎn)很可能也只是一張空頭支票。這時(shí)候，是否有上級(jí)單位的連帶責(zé)任擔(dān)保就顯得尤為重要?！蔽?張學(xué)冬

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