房地產(chǎn)商從來(lái)就不是一個(gè)毫無(wú)理性的群體，這門(mén)代表財(cái)富的生意吸引的仍然大多是頭腦清醒的有志才俊，而非滿(mǎn)腹夢(mèng)想的莽撞淘金者。

　　編者按：行業(yè)需要專(zhuān)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此；專(zhuān)業(yè)的意義絕不在于其復(fù)制性，而在于他的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)。2010年是博鰲房地產(chǎn)論壇十年，我們將繼續(xù)尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)專(zhuān)業(yè)們的獨(dú)特故事與視野，尋找中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。

　　觀點(diǎn)專(zhuān)業(yè)訪問(wèn)關(guān)注中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)專(zhuān)業(yè)的品牌欄目。自2007年雜志出品人陳詩(shī)濤與其采訪團(tuán)隊(duì)一起已經(jīng)相繼完成了香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇、青島海爾房地產(chǎn)公司頭席執(zhí)行官盧鏗、遠(yuǎn)大空調(diào)董事長(zhǎng)、頭席執(zhí)行官?gòu)堒S、DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席梁振英、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、建業(yè)集團(tuán)主席胡葆森、陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪、經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、樊綱等多位中國(guó)房地產(chǎn)界名家大腕的深度訪談。　

　　也許我們需要一位才氣過(guò)人的著者來(lái)撰寫(xiě)一部全面詳盡的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)業(yè)史，因?yàn)樵诙兰o(jì)，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)化的這一歷程毫無(wú)疑義是全球新興地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較具指標(biāo)性的歷史進(jìn)程之一。

　　中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史的幕應(yīng)該是80年代末到整個(gè)90年代：該年代的史家以某種粗略的啟蒙觀(即人性的復(fù)蘇、追逐夢(mèng)想、獨(dú)立的個(gè)體)為記，在這個(gè)年代誕生了今天我們也覺(jué)得可以堪稱(chēng)偉大的一些企業(yè)，哪怕那時(shí)他們尚是雛形。

　　1988年1月20日，“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司”注冊(cè)營(yíng)業(yè)，辦公地點(diǎn)就在上步區(qū)沙咀工業(yè)村305棟1樓。這家以“沙嘴工業(yè)村建設(shè)服務(wù)”定位的公司，后來(lái)成長(zhǎng)為一家全國(guó)性房地產(chǎn)上市企業(yè)，這是當(dāng)年的創(chuàng)業(yè)者們所始料末及的。

　　1991年，公司更名為深圳市福田區(qū)金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司，并將公司主業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這是“金地”成長(zhǎng)為今天的“金地集團(tuán)”的起源。凌克于1992年加入金地，那一年他33歲。

　　1993年，金地取得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，1994年，金地向深圳市體改辦提出申請(qǐng)，進(jìn)行“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn)”，并得到批準(zhǔn)，其間金地的個(gè)住宅小區(qū)“金地花園”正式開(kāi)始推向市場(chǎng)，受到了廣泛的關(guān)注。1996年，“金地海景花園”公開(kāi)發(fā)售，當(dāng)年“金地海景花園”作為深圳豪宅的代名詞，創(chuàng)造了深圳住宅銷(xiāo)售速度和均價(jià)的新高。

　　1998年，將年滿(mǎn)四十的凌克成為金地集團(tuán)董事長(zhǎng)，全面掌舵金地。10年后，這家前身為國(guó)企的房地產(chǎn)公司，躋身中國(guó)杰出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之列，并創(chuàng)造公司成立以來(lái)的較好業(yè)績(jī)。這一年，凌克50歲。

　　凌克把自己一生較美的時(shí)光，鑄進(jìn)了金地的歷史。從區(qū)屬二級(jí)企業(yè)的總經(jīng)理，到金地集團(tuán)總經(jīng)理，再到金地集團(tuán)的董事長(zhǎng)，一路走來(lái)，凌克在用自己的理性，為不斷成長(zhǎng)的金融加地產(chǎn)王國(guó)，一點(diǎn)一滴繪圖，潤(rùn)色。

　　幕 從千禧年到金融海嘯

　　幕就發(fā)生在這已然過(guò)去的八年間，只有少數(shù)幾位有勇氣的史家能夠突破這樣狂飆突進(jìn)的年代。市場(chǎng)并非是完全理性的，這部分歷史是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨變化和出現(xiàn)分野的時(shí)代。

　　2000年12月28日，金地集團(tuán)作為1993年后批試點(diǎn)的三家地產(chǎn)企業(yè)之一，率先被批準(zhǔn)上市。而如今，當(dāng)一眾房地產(chǎn)公司紛紛尋求上市融資通道的時(shí)候，金地早在2001年，就完成了上市，這是屬于金融加地產(chǎn)的獨(dú)特模式要得以實(shí)現(xiàn)必須鋪陳的一步。同期，金地開(kāi)始了異地?cái)U(kuò)張。2000年11月，金地簽下北京郎家園地區(qū)7.2萬(wàn)平米土地，頭度闖入了頭都市場(chǎng)。隨后短短的幾年時(shí)間內(nèi)，金地先后將“科學(xué)筑家”的開(kāi)發(fā)理念帶到了東莞、武漢、上海、廣州等地。

　　2009年，金地在上海的銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售比例46.23%，誰(shuí)又會(huì)看到，2002年當(dāng)金地決定要布局上海市場(chǎng)的時(shí)候，金地的上海公司僅有10名員工。

　　身處深圳特區(qū)的金地繞過(guò)廣州，遠(yuǎn)赴華東開(kāi)拓市場(chǎng)，讓很多人不甚解。“我們?yōu)槭裁匆峤筮h(yuǎn)，不去廣州而求上海呢？因?yàn)閺V州在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)基本面要比上海差，在短期內(nèi)難以恢復(fù)快速上漲。”凌克很早之前，曾經(jīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的戰(zhàn)略有過(guò)這樣一番解釋。

　　突破常規(guī)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃與思維，事實(shí)證明這樣的邏輯讓金地受“益”匪淺。上海的住宅均價(jià)在短短幾年內(nèi)幾乎翻了一番。金地的道路越走越平坦，凌克的心意不僅僅放在了規(guī)模化擴(kuò)張上，同時(shí)也放在了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融的夢(mèng)想上。

　　2004年，金地與摩根斯坦利合作，共同處置建行的不良資產(chǎn)。銀行改制要求的資產(chǎn)剝離處置，在凌克的眼里，無(wú)疑是巨大的契機(jī)。于是金地不僅成為了行內(nèi)為數(shù)不多的直接參與銀行不良資產(chǎn)處置的公司，更成為了較早在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域試水的受益者。

　　此后，凌克的金融夢(mèng)加速成型。2008年，金地集團(tuán)與瑞士銀行資產(chǎn)管理集團(tuán)合資成立基金管理公司，發(fā)起境外美元基金。2009年，平安信托與金地集團(tuán)正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。除國(guó)內(nèi)的銀行借款、委托貸款、信托、增發(fā)等，金地與ING等也建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，還與多家境外銀行開(kāi)展項(xiàng)目融資，包括HYPO銀行、香港永亨銀行等，并在多個(gè)項(xiàng)目上有了實(shí)質(zhì)合作。

　　第三幕 2009年歲末年初復(fù)興與危機(jī)

　　當(dāng)然這一年稱(chēng)得上是一幕高潮的悲喜劇，經(jīng)濟(jì)學(xué)家并沒(méi)有預(yù)測(cè)到將要發(fā)生的金融危機(jī)，房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯暴露了整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的缺陷。個(gè)中原因讓人反思，的全球危機(jī)席卷了整個(gè)2008年到2009年初，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭在短暫向下后很快復(fù)蘇，確實(shí)沒(méi)有什么能夠比房地產(chǎn)業(yè)更能帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展了。

　　“我們?cè)谌ツ甑氖斋@是非常大的。金地去年土地的投資是約200個(gè)億，相對(duì)的投資規(guī)模在全部地產(chǎn)公司中，應(yīng)該可以排在前三位?！痹?9年業(yè)績(jī)會(huì)上，金地如是回顧09年的投資策略。

　　“在2009年年初我們制定的投資規(guī)模是80個(gè)億，在2009年的年中我們把投資規(guī)模調(diào)整到了150個(gè)億，在2009年的年底，我們追加了30個(gè)億的明星項(xiàng)目投資?！?/p>

　　金地的年報(bào)顯示，金地去年獲取了18個(gè)項(xiàng)目，近半新增土儲(chǔ)都集中在華東區(qū)域，其中包括3個(gè)上海項(xiàng)目，較受關(guān)注的就是30億的趙巷項(xiàng)目。其在華東區(qū)域的土地投資高達(dá)104億，同時(shí)，北京、天津、沈陽(yáng)等環(huán)渤海區(qū)域也有多個(gè)項(xiàng)目入手。

　　對(duì)于“龍頭”萬(wàn)科09年大肆闖入二三線城市的舉動(dòng)，金地顯然沒(méi)有追隨，華東依然是金地較為重要的戰(zhàn)略之一。董事長(zhǎng)凌克在推介會(huì)上表示，一線城市會(huì)給企業(yè)帶來(lái)非常多的機(jī)會(huì)。在地價(jià)過(guò)高的時(shí)候，可以關(guān)注大城市的輻射區(qū)域；當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)候，就到城市，這些都是機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)金地3月9日發(fā)布的2009年度業(yè)績(jī)報(bào)告，金地2009年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額211億元，同比增長(zhǎng)85%，遠(yuǎn)超預(yù)期目標(biāo)；權(quán)益利潤(rùn)達(dá)到18億元，同比增長(zhǎng)110%。而195億元的銷(xiāo)售回款，則同比增長(zhǎng)72%。

　　從某種意義上說(shuō)，金地在2009年的突進(jìn)與金地長(zhǎng)期以來(lái)金融加地產(chǎn)的策略分不開(kāi)。凌克表示，2009年金地在銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售回款方面取得的成績(jī)，保證了金地新一輪的快速發(fā)展擁有充裕的現(xiàn)金流支持。2009年，金地與平安信托簽署合作協(xié)議，平安信托對(duì)金地負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目展開(kāi)投資，未來(lái)三年其規(guī)?？赡苓_(dá)到100億。

　　其實(shí)長(zhǎng)期以來(lái)，金地就堅(jiān)持從企業(yè)內(nèi)生能力和整個(gè)行業(yè)的價(jià)值鏈上，將商業(yè)模式的創(chuàng)新放在了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈前端的金融領(lǐng)域。金地在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的有益嘗試，不僅增加了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，還直接提升了企業(yè)業(yè)績(jī)，拉動(dòng)了公司的主業(yè)。

　　去年11月，金地、平安頭款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“平安財(cái)富安鑫一號(hào)房地產(chǎn)信托計(jì)劃”上市，主要針對(duì)金地集團(tuán)在上海佘山高端別墅項(xiàng)目，較小投資額為300萬(wàn)元。

　　據(jù)介紹，除了現(xiàn)有的美元基金外，金地還會(huì)發(fā)起成立由金地募集和管理的人民幣基金。

　　未來(lái)幾年，規(guī)模增長(zhǎng)將是金地公司發(fā)展的戰(zhàn)略主線。一方面金地會(huì)繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅業(yè)務(wù)，另一方面，金地也會(huì)將開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在發(fā)展過(guò)程中，金地將深入挖掘房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動(dòng)價(jià)值，通過(guò)不同業(yè)務(wù)間靈活有效的搭配組合來(lái)提升公司的盈利水平，拓寬未來(lái)的成長(zhǎng)之路。

　　去年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)總量中，固定資產(chǎn)投資總額超過(guò)了90%，其中住房與商業(yè)房產(chǎn)投資就占到了四分之一。但在這個(gè)故事的背后，也許正醞釀著巨大的資產(chǎn)泡沫?！爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)巨大的泡沫?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示。

　　但也許凌克考慮的是金地更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，他對(duì)未來(lái)抱有堅(jiān)定的信心。他說(shuō)“金地已經(jīng)走了一個(gè)黃金十年，還有一個(gè)黃金十年。中國(guó)的房地產(chǎn)還有至少十年的好世道?！?/p>

　　第四幕 結(jié)束的時(shí)候

　　金地集團(tuán)的總部大樓就設(shè)在金地的個(gè)項(xiàng)目金地花園附近。沒(méi)有華麗的外墻和 的裝飾，很難想象這棟看起來(lái)樸實(shí)的大樓里，是一個(gè)擁有年銷(xiāo)售210億成績(jī)的精英工作團(tuán)隊(duì)。

　　初見(jiàn)凌克，或許很快便可以理解，金地從上到下所有員工所擁有的嚴(yán)謹(jǐn)以及理智是從何而來(lái)的了。金地集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)徐家俊如是表示，自己曾經(jīng)也感性，在金地久了，自然也就多了內(nèi)斂。

　　在訪問(wèn)的過(guò)程中，凌克在思考著一個(gè)問(wèn)題，斟酌著一個(gè)回答時(shí)，似乎在某個(gè)瞬間甚至顯得有些不善言辭。而在談及到金地的地產(chǎn)金融化之時(shí)，凌克的興奮就突然溢于言表。那是一個(gè)人的夢(mèng)想燃亮后，無(wú)限的激情以及熾烈思想。凌克動(dòng)手比劃著，暢想著中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的好世道，他甚至起身走到展板前，為我們繪出一幅地產(chǎn)黃金十年的藍(lán)圖。

　　上市十年，金地現(xiàn)在的公司數(shù)據(jù)和當(dāng)年剛好相差100倍。目前在國(guó)內(nèi)的房企里，金地的金融地產(chǎn)一體化是起步較早而且處于領(lǐng)跑地位的，凌克卻并沒(méi)有停止追尋夢(mèng)想的腳步。“CMBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券)我們做不了，另外是REITs暫時(shí)也做不了，這些都是政策的限制。”從凌克惋惜的言語(yǔ)里，要筑造自己的金融地產(chǎn)王國(guó)，要走的路還有很長(zhǎng)，很長(zhǎng)

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