本文根據(jù)年初觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與老朋友陳啟宗先生在海南亞龍灣晚間一次輕松愉快的聊天談話內(nèi)容整理，以饗讀者。

　　啟

　　即便身處較好的年代，也不應(yīng)該遺忘過(guò)去絕望的沼澤。

　　兩年以前，海南島被認(rèn)為是遺忘了的島嶼。2007年海南島GDP僅排位中國(guó)倒數(shù)第四。也許它正在復(fù)蘇，但許多人預(yù)言在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的舞臺(tái)上，海南島永遠(yuǎn)都只是一個(gè)跑龍?zhí)椎男〗巧?/P>

　　1992年前后的海南地產(chǎn)泡沫對(duì)這個(gè)島嶼的傷害持續(xù)經(jīng)年，經(jīng)歷了近十八年的經(jīng)濟(jì)療傷后，海南島方才泡沫漸散，而瘡痍猶存。而這場(chǎng)中國(guó)地產(chǎn)史上的次泡沫，使得海南島失去了整整十年，基礎(chǔ)設(shè)施、城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)都回到了起點(diǎn)，大多數(shù)時(shí)候往往得從頭開(kāi)始。

　　但就在僅僅一年間，海南島變化簡(jiǎn)直令人難以置信。整個(gè)島嶼就像一個(gè)巨大的工地，建筑在滿目的瘡痍中拔地而起。城市里曾經(jīng)的爛尾樓已難見(jiàn)蹤跡，取而代之的是到處正在興建的酒店、購(gòu)物、高爾夫球場(chǎng)、別墅、海邊的高端住宅，甚至整座新城。

　　海南島擁有全中國(guó)無(wú)獨(dú)有偶的海岸線資源，國(guó)際旅游島帶來(lái)想象力的空間。去年年末到今年年初，房地產(chǎn)的投機(jī)者認(rèn)為人們較喜愛(ài)的海景住宅將出現(xiàn)短缺，使得海南再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)飆升，達(dá)到18年以來(lái)的較高點(diǎn)。

　　就在二月份，央行再次調(diào)高了銀行準(zhǔn)備金利率。學(xué)者們預(yù)計(jì)這將會(huì)減緩銀行貸款的增長(zhǎng)速度。金融危機(jī)后為拯救經(jīng)濟(jì)而被發(fā)放的巨額資金被稱(chēng)大多數(shù)都用于了房地產(chǎn)投資，政府正擔(dān)心潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)比我們現(xiàn)在察覺(jué)的要嚴(yán)重得多。

　　假如政府不去冷卻市場(chǎng)防止這演變成一場(chǎng)真正的災(zāi)難，那么海南島十八年前的惡夢(mèng)是不是會(huì)再次出現(xiàn)？但就在地產(chǎn)泡沫聲浪喧喧的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們還是在繼續(xù)囤地建房。他們聲稱(chēng)泡沫言論可能言過(guò)其實(shí)。因?yàn)槭蹣翘幠抢锒紨D滿了人。

　　我們必須要把事情弄個(gè)水落石出。對(duì)于金融海嘯的由來(lái)，現(xiàn)在大家都已經(jīng)知道罪魁就是貪婪的華爾街投資銀行家，那么再現(xiàn)的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫，難道僅僅是對(duì)于金融危機(jī)過(guò)度反應(yīng)后的天量信貸？有關(guān)細(xì)節(jié)的爭(zhēng)論還在持續(xù)，但基本的共識(shí)已確鑿無(wú)疑，假如我們加強(qiáng)監(jiān)管、去遏制貪婪以及改善貨幣政策與房地產(chǎn)調(diào)控的手段，那么也許能一勞永逸地阻止泡沫的再次產(chǎn)生。

　　但難題也許在于：這樣的共識(shí)不一定是正確的，或者至少是簡(jiǎn)單化了。

　　從房地產(chǎn)發(fā)展歷史的角度來(lái)看，我們或許正在經(jīng)歷的就是典型房地產(chǎn)繁榮與蕭條周期。房地產(chǎn)繁榮遲鈍了危機(jī)感，當(dāng)蕭條來(lái)臨時(shí)，我們知道是投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人和金融家們無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)，放縱貪婪的行為導(dǎo)致了資產(chǎn)破滅與危機(jī)，而現(xiàn)在我們身處其中，對(duì)于這些市場(chǎng)行為卻熟視無(wú)睹，也許當(dāng)危機(jī)發(fā)生，回想一下就明白，正是這些行為帶來(lái)了危機(jī)與蕭條。所以關(guān)鍵的問(wèn)題就在于：也許貪婪和短視就是人的天性。

　　中國(guó)房地產(chǎn)近20年來(lái)的蓬勃發(fā)展，在90年代以后已經(jīng)帶來(lái)了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)繁榮和穩(wěn)定。但這只是故事的一半。房地產(chǎn)繁榮的發(fā)生，也帶來(lái)了投機(jī)與自滿的盛行。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在海南島早期的井噴，如今可能看來(lái)只是瘋狂，但也并非毫無(wú)邏輯。當(dāng)時(shí)的人們認(rèn)為，海南島的房地產(chǎn)價(jià)格已持續(xù)上漲幾年，當(dāng)然繁榮還將持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們就可以愈加大手大腳地借錢(qián)和吸納土地，彼時(shí)泡沫帶來(lái)的財(cái)富在持續(xù)增長(zhǎng)，沒(méi)有人意識(shí)到衰退對(duì)他們的威脅。而這樣的觀點(diǎn)亦使得銀行放寬了放貸的標(biāo)準(zhǔn)，那些信貸記錄不佳的發(fā)展商們可以以更加優(yōu)惠的條款進(jìn)行再融資，因?yàn)槟切┑姆慨a(chǎn)已經(jīng)升值了。因而就算地產(chǎn)商違約，銀行亦能彌補(bǔ)損失。

　　我們需要把故事的另一半徹底弄明白，否則接著發(fā)生的事情可能還是令人失望。繁榮與蕭條周期循環(huán)的解釋并不能赦免這些貪婪和短視，這有助于我們明白這些正在變化著的因由。

　　也許可以套用我們這次聊天的主角陳啟宗先生在其為《英國(guó)金融時(shí)報(bào)》所撰文章中的一句式，“當(dāng)所有人都還在討論房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的漲跌與資產(chǎn)泡沫之時(shí)，一場(chǎng)關(guān)乎中國(guó)房地產(chǎn)再平衡甚至是格局的變化，正在悄然展開(kāi)，它們的影響是深遠(yuǎn)的，很可能帶來(lái)一個(gè)更穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)?！?/P>

以下為我們與陳啟宗先生聊天內(nèi)容：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：陳先生，我們有幾個(gè)問(wèn)題要問(wèn)你的，今天我們從?？谙聛?lái)，在今天見(jiàn)面前，也與?？诩叭齺啂孜婚_(kāi)發(fā)商見(jiàn)面了解了目前海南的一些具體情況。他們告訴我們，可能3年以內(nèi)海南的房?jī)r(jià)還會(huì)要翻一倍，但同時(shí)他們私底下也認(rèn)為可能是一個(gè)泡沫。因?yàn)檩^直接的依據(jù)就是目前海南的民眾基本收入跟十幾年前基本是沒(méi)有變化。

　　陳啟宗：很簡(jiǎn)單，就看你的房子是賣(mài)給誰(shuí)的，賣(mài)給老百姓的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是比較便宜的，那是一回事，因?yàn)槿绻闶巧w給老百姓的，那就不能夠跟老百姓的收入脫節(jié)。但是現(xiàn)在整個(gè)海南島，特別是高端的部分房子大多是賣(mài)給外地人，外地人與整個(gè)當(dāng)?shù)仄骄杖胨绞菬o(wú)關(guān)的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前投資者在海南島購(gòu)了房產(chǎn)，就是當(dāng)人民幣一樣在儲(chǔ)蓄了，把儲(chǔ)蓄存款轉(zhuǎn)為資產(chǎn)后，但仍然空置。這樣對(duì)海南島的經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)能拉動(dòng)嗎？另外，你如何看待國(guó)際旅游島這個(gè)慨念。

　　陳啟宗：當(dāng)然能，那怕只是冬天來(lái)這兒住，夏天就不來(lái)了，那至少還有半年時(shí)間在海南消費(fèi)嘛。全國(guó)哪怕只要有2-3億人來(lái)，就不得了。全國(guó)只有一個(gè)海南，全國(guó)只要來(lái)兩三億人口，海南本地是800萬(wàn)人口，你可以賺3億人口的錢(qián)，那不是大的不得了？

　　我是海南省政府的顧問(wèn)，我認(rèn)為海南可以引進(jìn)大的好的企業(yè)進(jìn)來(lái)，無(wú)論它是否是世界五百?gòu)?qiáng)，關(guān)鍵看你是引進(jìn)來(lái)做什么的？你來(lái)做制造業(yè)，海南沒(méi)有足夠的工人人口為基礎(chǔ)，是吧？人口只有800萬(wàn)，你想做到哪兒去？太多對(duì)國(guó)際旅游島環(huán)境等也不好。但是可以引進(jìn)高科技公司，引進(jìn)高科技人才，這些人都是讀了書(shū)，都是高收入人士。就像我們?cè)诤？谕顿Y的維瑅璦(VTI)生物研究院，就有60多位博士類(lèi)生物科技人才。所以我認(rèn)為海南建設(shè)國(guó)際旅游島應(yīng)該把世界500強(qiáng)當(dāng)中的這些企業(yè)和人才引進(jìn)來(lái)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在三亞房?jī)r(jià)均價(jià)是15000，?？谑?000多。而此前公布2009年深圳房?jī)r(jià)的上漲幅度，超過(guò)同比83%。很多人認(rèn)為目前全中國(guó)的經(jīng)濟(jì)都是維系在一個(gè)房地產(chǎn)上，這個(gè)泡沫是一定會(huì)破，而現(xiàn)在大家都擔(dān)心它會(huì)以什么樣的形式破滅？

　　陳啟宗：我是不跟政府唱反調(diào)的，但是政府也有做錯(cuò)的時(shí)候。這個(gè)泡沫政府是有責(zé)任的，我告訴你為什么：08年6月房地產(chǎn)是下去了的，所以你現(xiàn)在用同比漲多少是有問(wèn)題的，你同比是跟去年較低的那個(gè)來(lái)比，這個(gè)不對(duì)，你應(yīng)該用幾年的平均數(shù)，這樣才比較的合理，數(shù)字不會(huì)偏離得太厲害。08年的時(shí)候?qū)嵲谑翘盍耍以?jīng)講過(guò)一個(gè)話，你也聽(tīng)到過(guò)的，當(dāng)時(shí)我請(qǐng)了好多國(guó)內(nèi)大房地產(chǎn)商到我寫(xiě)字樓來(lái)吃飯，當(dāng)時(shí)他們都要上吊了。后來(lái)的結(jié)果呢？是政府救了他們，但是政府應(yīng)不應(yīng)該救他們呢？

　　應(yīng)該救的是房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是救房地產(chǎn)商！

　　政府做反了！好像很擔(dān)心這些開(kāi)發(fā)商，怕他們倒掉，對(duì)社會(huì)不好。這是個(gè)極大的錯(cuò)誤，為什么呢？你看，后來(lái)那些地王出來(lái)，誰(shuí)拿的地？還不是那同一班本來(lái)快倒掉的人。因?yàn)槭д`，導(dǎo)致一個(gè)局面就出來(lái)了：贏了是他們開(kāi)發(fā)商的，輸了是政府的。所以被救活的開(kāi)發(fā)商就說(shuō)：“哦，不錯(cuò)啊，我不發(fā)展那才怪呢。輸?shù)臅r(shí)候政府會(huì)把我救活的，我是死不掉的?！崩^續(xù)去不顧后果的去做，反正死不了。這樣惡性循環(huán)，地王頻現(xiàn)只是其中一個(gè)現(xiàn)象而已。

　　政府正確的做法是可以不要你們開(kāi)發(fā)商倒，但要叫開(kāi)發(fā)商痛，要你很痛。

　　要怎么樣他才痛呢？或者政府應(yīng)該怎么救他們呢？頭先，你有多少股份？你還不了錢(qián)或者快死了，就把你的股權(quán)給我，你占多少股份，60%還是70%都按給我，我貸款給你。把股份按給政府，具體操作政府可以叫銀行做，可以成立一家公司，專(zhuān)門(mén)做這個(gè)東西。股票按給我，我才貸款給你。

　　房產(chǎn)商還不起的時(shí)候，股權(quán)就歸給政府了，我可以在市場(chǎng)上去出售，我不一定要立刻拋售，立刻拋售會(huì)制造恐慌，但是我可以拿他三年、兩年的，你不知道我什么時(shí)候拋售，反正政府有這個(gè)能耐可以拿住它三、兩年的。那你開(kāi)發(fā)商就痛了，本來(lái)我開(kāi)發(fā)商擁有有70%的股權(quán)，現(xiàn)在因?yàn)榻鹑谖C(jī)，我就剩下50%了，再來(lái)一次我不就剩下30%了，今后開(kāi)發(fā)商就不敢亂來(lái)了。你說(shuō)對(duì)不對(duì)？原則是很簡(jiǎn)單的，就是你要負(fù)責(zé)任，你犯錯(cuò)，你負(fù)責(zé)任，痛了，犯了錯(cuò)不痛的話，那還得了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：你說(shuō)為什么現(xiàn)在政府還是不明白不要救開(kāi)發(fā)商，而是應(yīng)該救市場(chǎng)呢？

　　陳啟宗：這個(gè)局面跟美國(guó)現(xiàn)在的難處完全是一樣，只是美國(guó)是投資銀行家，而我們中國(guó)是房地產(chǎn)商，但是原則是一樣的。用老外的一句話，說(shuō)的非常形象的，贏利是私有化的，虧損是國(guó)有化的?，F(xiàn)在美國(guó)的投資銀行家就是這樣，我們中國(guó)的房地產(chǎn)也是這樣，什么是經(jīng)濟(jì)學(xué)？經(jīng)濟(jì)學(xué)就是人照著人性在一個(gè)群體里如何為著他自身的利益去尋求更美好的生活。那就是經(jīng)濟(jì)學(xué)。大家都是以私利為主，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)你說(shuō)的好聽(tīng)就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，說(shuō)的不好聽(tīng)就是人自私的追求。所以才要有法律，有司法，叫你有追求的時(shí)候不能亂來(lái)。現(xiàn)在中國(guó)的市場(chǎng)監(jiān)管和配套的法律是還有欠缺的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松說(shuō)現(xiàn)在什么都在做房地產(chǎn)，陳先生，09年突出的現(xiàn)象是一個(gè)國(guó)字號(hào)，大量的信貸出來(lái)，國(guó)企可以大量的花錢(qián)，包括很多的國(guó)企搶地都很厲害，民企還有發(fā)展前途嗎？

　　陳啟宗：我不是過(guò)分的擔(dān)心，可能我看遠(yuǎn)一點(diǎn)吧，就是說(shuō)以往的30年，改革開(kāi)放，一直是國(guó)進(jìn)民退，現(xiàn)在來(lái)個(gè)國(guó)退民進(jìn)，有其原因。國(guó)家要保持穩(wěn)定，這個(gè)要平衡，國(guó)進(jìn)民退，民進(jìn)國(guó)退，這也是波浪式的往前，有什么大不了的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：萬(wàn)科09年突破了600億的銷(xiāo)售額，他們接下來(lái)希望哪能夠突破1000億。09年他們超過(guò)了預(yù)定目標(biāo)，但我們統(tǒng)計(jì)到萬(wàn)科的毛利潤(rùn)只有百分之二十多，凈利潤(rùn)一直在百分之十多點(diǎn)，是不是比較低？

　　陳啟宗：長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這個(gè)毛利在

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