中廣網(wǎng)11月2日訊 “明年一季度北京房?jī)r(jià)存在小幅調(diào)整可能，特別是個(gè)別項(xiàng)目、局部區(qū)域價(jià)格會(huì)小幅下調(diào)?！辈痪们叭f科副總裁毛大慶在北京發(fā)表了這樣一席言論。該觀點(diǎn)一經(jīng)其口，立刻引發(fā)一系列猜測(cè)，人們將其與2007年萬科董事長(zhǎng)王石的拐點(diǎn)論相聯(lián)系，揣測(cè)萬科或?qū)⒃俅晤I(lǐng)銜降價(jià)。

　　降價(jià)是一個(gè)時(shí)間性問題

　　近期以來，關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗或現(xiàn)拐點(diǎn)的言論層出不窮，如拐點(diǎn)論、政策收緊論、降價(jià)理由論等等。然而，真正能夠觸動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)或影響市場(chǎng)走勢(shì)的言論少之又少，人們明白僅靠理論和一腔熱血是無法改變市場(chǎng)行情的。有人甚至偏激地認(rèn)為，一切理論不如行業(yè)巨頭領(lǐng)降價(jià)降價(jià)效果來得明顯，如2007年的萬科。

　　那么，萬科為什么要選擇降價(jià)呢?房?jī)r(jià)漲跌都在萬科掌握中嗎?“這是對(duì)降價(jià)行為的誤解，過度放大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響，卻忽視其背后實(shí)質(zhì)內(nèi)因?！睒I(yè)內(nèi)資源人士張總分析認(rèn)為，萬科在2007年領(lǐng)降是對(duì)市場(chǎng)變化的一種理性判斷，并做出及時(shí)有效的反應(yīng)對(duì)策，而非萬科隨心所欲想降就降，想漲就漲。即使萬科不想降價(jià)，但在大勢(shì)面前也是回天無力，降價(jià)是一個(gè)時(shí)間性問題，萬科只是普降的誘因。

　　不妨換位思考，站在萬科角度看樓市，相信當(dāng)初誰也不敢輕易提出“降價(jià)”兩字，所以降價(jià)背后必然是一番深思熟慮。

　　事實(shí)上，降價(jià)是對(duì)房?jī)r(jià)的一種否定。既然無法力挽狂瀾，與其晚降，不如早降，畢竟搶占先機(jī)也是一種經(jīng)商之道，領(lǐng)降充分體現(xiàn)萬科運(yùn)籌帷幄、決勝千里的高明策略。

　　筆者認(rèn)為，一個(gè)事件的發(fā)生，是由若干個(gè)因素共同作用的結(jié)果。萬科降價(jià)之所以搶眼，更多是其在眾因素中，扮演的是催降劑和領(lǐng)降者。萬科降價(jià)頭先是一種企業(yè)行為，其次才是行業(yè)行為，萬科雖有強(qiáng)大的品牌實(shí)力和市場(chǎng)影響力，但完全無法做到想漲想降全憑己定。

　　三大因素影響房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　假如萬科降價(jià)，又是什么因素迫使萬科都選擇降價(jià)呢?

　　“市場(chǎng)消費(fèi)力是決定降價(jià)與否的關(guān)鍵。”業(yè)內(nèi)人士陳經(jīng)理認(rèn)為，房?jī)r(jià)高漲將使越來越多的消費(fèi)者喪失購(gòu)購(gòu)能力，從而導(dǎo)致消費(fèi)群體銳減，這一點(diǎn)從近期市場(chǎng)成交量下滑已經(jīng)表露出來。當(dāng)消費(fèi)群體無力支撐高房?jī)r(jià)市場(chǎng)時(shí)，開發(fā)商必然陷入高成本、資金短缺的局面，選擇降價(jià)就是自然而然的事情了。

　　筆者認(rèn)為，市場(chǎng)消費(fèi)力只是三大降價(jià)因素之一，只有結(jié)合交易條件和交易年限，才能較終迫使開發(fā)商選擇降價(jià)。交易條件指的是成本支出，當(dāng)頭付提高和利率浮動(dòng)比例上調(diào)時(shí)，將明顯削減投資和投機(jī)空間和風(fēng)險(xiǎn)，從而遏制房?jī)r(jià)飆升并打壓炒房者的積極性。

　　另外就是交易年限。一個(gè)活躍的市場(chǎng)，離不開投資，而制約投資活力的政策恰恰是交易年限的設(shè)定，因?yàn)?年與5年交易年限的區(qū)別就是5.5％的營(yíng)業(yè)稅。

　　從目前的樓市行情來看，前面兩者已經(jīng)基本形成，房?jī)r(jià)是否下降很大程度看免征營(yíng)業(yè)稅政策暫定終止時(shí)間設(shè)定，如果回調(diào)交易年限至五年，房?jī)r(jià)下跌將無法避免。

　　由此，不難理解毛大慶為何預(yù)測(cè)明年一季度房?jī)r(jià)存在小幅調(diào)整可能了。

　　樓市看點(diǎn)

　　銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)房貸收緊政策不變

　　10月21日，銀監(jiān)會(huì)召開2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)議。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要密切跟蹤宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)，科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度和機(jī)制建設(shè)。

　　針對(duì) 中國(guó)銀行業(yè)不良貸款繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“雙降”問題，劉明康則認(rèn)為，在不良貸款數(shù)據(jù)“雙降”的背后，信貸高增長(zhǎng)下的風(fēng)險(xiǎn)隱患在積聚，需要高度重視，有效化解。要從嚴(yán)把握信貸政策界限，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)授信管理，做好授信風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。

　　【觀點(diǎn)】

　　二套房貸從緊之風(fēng)早已刮起。雖說北京、南京、杭州、深圳等地出臺(tái)收緊二套房貸的地方性政策，但收縮程度不一，或多或少存在觀望嫌疑。劉明康在此次通報(bào)會(huì)議的一席話，說明銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)執(zhí)行“二套房貸”政策決心不變。(林馳勝)

　　營(yíng)業(yè)稅減免政策或影響年末樓市

　　2008年底，國(guó)家為了激活樓市交易，使其擺脫低迷現(xiàn)狀，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，核心焦點(diǎn)是將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的免征營(yíng)業(yè)稅。據(jù)了解，隨著時(shí)間的推移，距離政策暫定終止時(shí)間(2009年12月31日)越來越近。許多購(gòu)房者害怕因樓市全面回暖，國(guó)家再度將調(diào)整免征營(yíng)業(yè)稅年限，故導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)購(gòu)房者搶搭優(yōu)惠政策的“末班車”的現(xiàn)象。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，減免5.55％的營(yíng)業(yè)稅相當(dāng)于國(guó)家出一份豐厚大禮，所以出現(xiàn)搶搭“末班車”現(xiàn)象不足為奇。

　　成交量回升不代表市場(chǎng)好

　　據(jù)了解，上周東莞市一手住宅簽約面積達(dá)到15萬平方米左右。截至10月25日，10月份東莞市累計(jì)簽約面積達(dá)40萬平方米。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著萬科金域華府和中信凱旋國(guó)際的大量簽約，未來一周住宅簽約量仍然較大，預(yù)計(jì)10月全月東莞市住宅簽約面積將達(dá)約54萬平方米左右，將環(huán)比9月增加約六成。

　　【觀點(diǎn)】

　　雖說住宅成交量高低是判斷一個(gè)市場(chǎng)是否活躍的標(biāo)準(zhǔn)之一，但這并不意味東莞樓市就很健康。近期交易量之所以出現(xiàn)反彈，很大程度得益于中小戶型放量增加，特別是個(gè)盤定價(jià)低于消費(fèi)者心理預(yù)期，所以東莞樓市能否持續(xù)活躍，主要是取決于成交量回升幅度、維持時(shí)間和樓盤定價(jià)。

　　百姓說房

　　購(gòu)房者永遠(yuǎn)是弱勢(shì)群體

　　——石碣鎮(zhèn)公務(wù)員吳宇(化名)

　　據(jù)了解，吳宇一好友于2008年在東城某樓盤購(gòu)購(gòu)了一套140多平方米的大戶型小高層。由于關(guān)系要好，所以想同住一個(gè)樓盤。今年吳宇多次前往該樓盤踩盤，并于不久前相中一套130多平方米的單位。

　　“那天無意間獲悉樓盤搞促銷團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，所以就報(bào)名參加了。”吳宇對(duì)記者說，當(dāng)他準(zhǔn)備下定時(shí)，銷售人員突然告知樓盤不接受公積金貸款，無奈之下只好接受商業(yè)貸款。本以為煩心事過后，可以高枕無憂等交樓了，結(jié)果又冒出另一件煩心事。吳宇表示，剛剛接受商業(yè)貸款，銷售人員又偷偷告知，現(xiàn)在銷售的產(chǎn)品過段時(shí)間才有預(yù)售證，如果擔(dān)心可以不購(gòu)，等預(yù)售證出來再購(gòu)?！艾F(xiàn)在不購(gòu)，以后就不是這個(gè)價(jià)了，而且不一定有這么好的單位。”銷售員語長(zhǎng)地說道。

　　終于吳宇還是硬著頭冒險(xiǎn)下了訂金。“購(gòu)房者永遠(yuǎn)是弱勢(shì)群體?！边@就是吳宇購(gòu)房感受。

　　公積金沒有想象中好用

　　——某東莞分公司經(jīng)理馮經(jīng)理

　　“根本無法發(fā)揮住房公積金的優(yōu)勢(shì)，許多時(shí)候有公積金等于沒有，購(gòu)房只能選擇商業(yè)貸款?！瘪T經(jīng)理告訴記者。

　　據(jù)介紹，以前他和公司各每月交400元，兩三年下來只不過交了兩萬多元，咨詢住房公積金至多能貸30萬元，這與高房?jī)r(jià)下的住宅總價(jià)相差甚遠(yuǎn)，如果貸款數(shù)大于30萬元，還要確保月繳金額不能停止和變小，這對(duì)于隨時(shí)有變動(dòng)可能的他來說，根本無法解決問題。究其原因。馮經(jīng)理認(rèn)為，繳納公積金基數(shù)小是主要原因，試問除了公務(wù)員和教師，又有多少工薪月繳公積金超過1000元呢?所以這公積金根本無法解決他的住宅問題。

　　有錢先拿回家建房

　　——某廣告公司業(yè)務(wù)員劉天德

　　“來東莞打工已經(jīng)有五六年了，雖說也曾動(dòng)過在東莞購(gòu)房的念頭，但這念頭始終是一晃而過?！眲⑻斓赂嬖V記者，不是不想在廣東置業(yè)，而是他的心頭先屬于家鄉(xiāng)，其次才屬于“故鄉(xiāng)”東莞。

　　劉天德表示，多年來，他一直有個(gè)夢(mèng)想，那就是在家鄉(xiāng)蓋一幢三層樓的房子，讓父母體體面面地搬出已經(jīng)居住近20年的老房。所以直至今日，他還堅(jiān)持每月寄1300元回家，因?yàn)楹芸炀涂梢曰I足先建兩層樓的錢了，剩下一層等有錢了再建。

　　說到這里，劉天德笑了一笑。他表示，與城市里的房子相比，家鄉(xiāng)的房子值不了幾個(gè)錢，但怎么說也是“獨(dú)棟別墅”呀。況且，那里怎么差也是老家，同時(shí)還有那么多的親朋好友，這是東莞永遠(yuǎn)無法超越的人生財(cái)富。

　　觀點(diǎn)集裝

　　樓市可能迎來推貨潮

　　——瑞峰置業(yè)姚麗軍

　　今年以來，變化奇快的樓市行情，讓許多開發(fā)商始料不及，紛紛忙于調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃，似乎在印證這樣一句話：計(jì)劃永遠(yuǎn)沒有變化快。

　　市場(chǎng)突變讓原本不為人們看好的2009年樓市，出現(xiàn)往年少有的非旺季集中推貨現(xiàn)象。“從近期接觸的開發(fā)商及樓盤籌備情況來看，11月份有望出現(xiàn)一波推貨潮?！币愜娺@樣告訴記者。

　　針對(duì)樓市近期可能出現(xiàn)推貨潮和非節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷現(xiàn)象。姚麗軍分析認(rèn)為，這與2008年和2009年兩個(gè)截然不同的市場(chǎng)行情有莫大的關(guān)聯(lián)。

　　2008年的東莞樓市是一個(gè)由旺轉(zhuǎn)淡的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下滑和金融危機(jī)的雙重作用，許多開發(fā)商對(duì)樓市前景十分擔(dān)憂，紛紛放緩或停止項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，這為2009年新增供應(yīng)量偏少埋下種子。2009年，受寬松的貨幣政策、國(guó)家巨額投資和剛性需求釋放等因素影響，樓市迅速擺脫低迷行情，由淡轉(zhuǎn)旺并逐漸升溫。

　　樓市回暖讓開發(fā)商重新啟動(dòng)項(xiàng)目，但無論如何趕工時(shí)間都明顯不足，所以許多新樓和新品集中在年底上市。然而，回暖的樓市在一波快速上漲中，高位房?jī)r(jià)讓成交量急速回落，市場(chǎng)重新出現(xiàn)不明朗的跡象，許多開發(fā)商生怕再度陷入被動(dòng)，故加速開發(fā)步伐。

　　由此，許多產(chǎn)品很可能會(huì)在11月份上市，這相當(dāng)于提前爭(zhēng)奪元旦樓市這份年末蛋糕。

　　大戶型銷售壓力較大

　　——峰景地產(chǎn)陳文杰

　　近來，東莞樓市在幾大開發(fā)商共同發(fā)力的作用下，略顯沉悶的市場(chǎng)突然熱鬧起來，時(shí)常都能聽到樓盤開盤或推出新貨的消息。較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，東莞住宅成交面積已經(jīng)突破40萬平方米大關(guān)，樂觀預(yù)測(cè)全月銷售面積可達(dá)55萬平方米，環(huán)比升幅極為明顯。

　　陳文杰表示，10月份成交量上升的確明顯，這說明東莞的消費(fèi)潛力巨大。不過，慶幸之余必須認(rèn)清一個(gè)問題，即成交量上升的真正原因是什么?

　　“此番成交量上升，很大程度得益于幾大開發(fā)商推出了市場(chǎng)期盼已久的中小戶型。

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