我沒(méi)有說(shuō)這是泡沫，我也不知道什么叫泡沫。泡沫是一個(gè)具有許多主觀色彩的話語(yǔ)，目前我寧可把它叫做是資產(chǎn)價(jià)格通貨膨脹。

　　瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬一直是國(guó)內(nèi)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較多的經(jīng)濟(jì)分析師。陶冬堅(jiān)持認(rèn)為目前的流動(dòng)性過(guò)剩必定讓中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)的半年甚至一年的時(shí)間內(nèi)繼續(xù)飛速上漲。

　　但對(duì)于目前討論很多的“泡沫”一詞，陶冬表示并不認(rèn)同，原因在于“主觀性太強(qiáng)?！?/P>

　　在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”展開(kāi)的專訪中，陶冬一直用比較中性的詞匯來(lái)描述他眼中的房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)情況，力求規(guī)避有太強(qiáng)的個(gè)人情感因素。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看待08年到09年這一年中的房地產(chǎn)變化？

　　陶冬：我認(rèn)為過(guò)去這一年房地產(chǎn)真的只能用“大喜大悲”四個(gè)字來(lái)形容。沒(méi)有什么比這四個(gè)字更能形容房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)山車似的變化。這里面實(shí)際上包含著兩個(gè)截然不同的政策因素和市場(chǎng)調(diào)整。

　　瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)分析師 陶冬

　　部分來(lái)自于中國(guó)政府對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控以及對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡沫這樣的調(diào)控思路，這導(dǎo)致了去年銀行銀根對(duì)開(kāi)發(fā)商的急速收緊，同時(shí)民眾的購(gòu)房熱情也急速冷卻，而開(kāi)發(fā)商在2007年大量囤積了土地，資金杠桿、負(fù)債率都非常高，在2008年一下子賣不出去房子之后，現(xiàn)金流出現(xiàn)了混亂。的確，在去年下半年有許多開(kāi)發(fā)商由于現(xiàn)金流的問(wèn)題導(dǎo)致資金鏈處于斷裂的邊緣。這給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了重大的壓力。

　　個(gè)重大事件是雷曼兄弟倒閉以后各國(guó)政府的一次戲劇性的轉(zhuǎn)變。由于金融海嘯，各國(guó)的央行銀根由收變成了放，而且是拼了命的放。這導(dǎo)致利率一下子被拉低，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整后，流動(dòng)性也開(kāi)始流入了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這在中國(guó)尤其明顯。

　　過(guò)度的流動(dòng)性帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，先是股市，然后蔓延到樓市。從今年開(kāi)始，房地產(chǎn)的成交量有明顯復(fù)蘇的跡象，到后來(lái)房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對(duì)這一年中印象較深的事情是什么呢？

　　陶冬：印象較深的是在去年第三季度的時(shí)候政府對(duì)房地產(chǎn)的一片打壓聲和第四季度的托市聲。政策在6個(gè)月之內(nèi)出現(xiàn)了如此戲劇性的變化，這在中國(guó)的歷史上是罕見(jiàn)的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

　　陶冬：我們應(yīng)該先看一下大的宏觀環(huán)境。

　　我認(rèn)為宏觀環(huán)境實(shí)際上有三部曲。一部曲是金融海嘯，這個(gè)帶來(lái)金融體系的震蕩和流動(dòng)性的危機(jī)。這個(gè)震蕩在世界其他地方比中國(guó)更為強(qiáng)烈，但中國(guó)也受到了影響。民眾的信心出現(xiàn)了一次滑坡式的衰竭，這給房地產(chǎn)帶來(lái)了重大的影響。

　　之后，這個(gè)危機(jī)的步是戰(zhàn)后這個(gè)世界較嚴(yán)重的一次經(jīng)濟(jì)衰退。衰退實(shí)際上還在進(jìn)行當(dāng)中，盡管在過(guò)去的兩個(gè)月，一些經(jīng)濟(jì)數(shù)字出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，紛紛被分析員稱為“春芽”。但是這里面只代表了經(jīng)濟(jì)有企穩(wěn)的跡象，之后是不是會(huì)出現(xiàn)快速的“V”型的反彈，還有爭(zhēng)論。而我個(gè)人認(rèn)為出現(xiàn)“V”型的可能性不大。

　　但即使是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇速度夠快，由于央行放出了未有的流動(dòng)性，放出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能夠承受的流動(dòng)性，那么部分流動(dòng)性就會(huì)溢出成為“熱錢”。這部分熱錢是目前拉動(dòng)金融資產(chǎn)上漲的主要?jiǎng)恿Α＿@在國(guó)內(nèi)國(guó)外都一樣。

　　與其說(shuō)是由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)了金融價(jià)格上漲，倒不如說(shuō)是太多的流動(dòng)性，太低的資金成本帶動(dòng)了金融資產(chǎn)的價(jià)格上漲，而這些金融資產(chǎn)的價(jià)格上漲幫助了人們信心的恢復(fù)，從而帶動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但從統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)到目前為止還是處于走下坡的階段？

　　陶冬：我認(rèn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低谷是今年的季度。在這之后，內(nèi)需有明顯的改善，出口依然形勢(shì)嚴(yán)峻，但惡化的情況似乎已經(jīng)過(guò)去。在今年下半年會(huì)略有好轉(zhuǎn)，但復(fù)蘇的速度會(huì)明顯低于樓市。

　　如果要看資產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反彈，這實(shí)際上表明中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是冷熱不均的。既有熱的一面，也有溫的一面，更有冷的一面。而這就決定了目前中國(guó)的貨幣政策還是會(huì)以寬松為主，畢竟出口形勢(shì)不容樂(lè)觀，就業(yè)市場(chǎng)情況依然嚴(yán)峻。在這種狀況下，政府很難大規(guī)模地收回流動(dòng)性，這種可能將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)直接的負(fù)面沖擊。

　　但是不收回流動(dòng)性，大規(guī)模的天文數(shù)字貸款在另外一方面會(huì)為已經(jīng)熾熱的資產(chǎn)價(jià)格上漲火上添油，而政府目前就處于這種兩難的境地。

　　我相信實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造更重要，這就決定了房地產(chǎn)的流動(dòng)性不會(huì)短缺，不會(huì)迅速地收緊銀根，因此房地產(chǎn)價(jià)格在下半年還是以上揚(yáng)為主。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這種上揚(yáng)是短期的嗎？

　　陶冬：房地產(chǎn)一定有周期，周期有上也有下?，F(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的上升的周期。但是由于上一輪房地產(chǎn)的調(diào)整并不充分，大量的庫(kù)存房也沒(méi)有得到有效的消化。由于金融危機(jī)打破了政府調(diào)整的計(jì)劃，而不得不由收縮變成放開(kāi)，因此上一輪的調(diào)整也就不夠充分。我相信在某一個(gè)時(shí)節(jié)，在下一輪調(diào)整的時(shí)候，這些因素會(huì)重新顯現(xiàn)在供需關(guān)系上。

　　我相信房地產(chǎn)的下一個(gè)調(diào)整周期不會(huì)在今年出現(xiàn)，也不會(huì)在明年較早的時(shí)候出現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是房地產(chǎn)這一輪的反彈和復(fù)蘇比預(yù)期來(lái)得快得多，似乎超出了很多人的想象和預(yù)期。

　　陶冬：這一輪的資產(chǎn)價(jià)格的分析注定是不成熟的。如果要看基本面分析，尤其按照收入來(lái)分析，今天的房地產(chǎn)價(jià)格根本就不應(yīng)該是按照目前的這種幅度來(lái)上升。但是人們沒(méi)有看到的另外一面是流動(dòng)性泛濫，資金成本極低。如果要是說(shuō)開(kāi)始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來(lái)自熱錢，來(lái)自炒作。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那您認(rèn)為這是新的一次泡沫的開(kāi)始嗎？

　　陶冬：我沒(méi)有說(shuō)這是泡沫，我也不知道什么叫泡沫。泡沫是一個(gè)具有許多主觀色彩的話語(yǔ)，目前我寧可把它叫做是資產(chǎn)價(jià)格通貨膨脹。如此大的流動(dòng)性勢(shì)必會(huì)帶來(lái)通貨膨脹，但是短期由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的就業(yè)和產(chǎn)能還是存在很多問(wèn)題，這輪通貨膨脹的宣導(dǎo)來(lái)自于資產(chǎn)通貨膨脹。

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