見習(xí)編輯 林向

　　潘石屹這一次選擇了用“糧票換雞蛋”手法，即用其原有的49％的前門項(xiàng)目股權(quán)置換了前門5.47萬平米的前門大街商鋪，從而徹底地了斷了困擾他時(shí)近兩年的前門項(xiàng)目。

　　5月17日，潘石屹面對(duì)前門項(xiàng)目的兩難境地較終選擇了退出。

　　潘石屹這一次選擇了用“糧票換雞蛋”手法，即用其原有的49％的前門項(xiàng)目股權(quán)置換了5.47萬平米的前門大街商鋪，從而徹底地了斷了困擾他近兩年的前門項(xiàng)目。

　　糧票換雞蛋

　　SOHO中國(guó)5月17日晚發(fā)布公告稱，公司將通過SOHO中國(guó)主席潘石屹控股的北京丹石公司，以每平米32328元人民幣的價(jià)格收購(gòu)北京前門項(xiàng)目中54691平米的商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)收購(gòu)總價(jià)將達(dá)17.7億元人民幣。

　　而根據(jù)SOHO中國(guó)披露的框架協(xié)議，潘石屹控制的北京丹石公司則應(yīng)將其擁有的49％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓回崇文方或一家由崇文方指定的實(shí)體。

　　SOHO中國(guó)在公告中稱，SOHO中國(guó)退出的原因是：此前SOHO中國(guó)一直致力于將潘石屹私人控制的北京丹石公司注入SOHO中國(guó)，但該注入計(jì)劃一直未獲政府批準(zhǔn)。

　　資料顯示，2007年3月17日，潘石屹旗下紅石實(shí)業(yè)公司與崇文區(qū)國(guó)資委、北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司、天街公司簽訂合作協(xié)議，注資1.441億元購(gòu)入北京天街49％的股份，介入北京前門地塊的開發(fā)。

　　北京天街原為北京前門項(xiàng)目的開發(fā)商，原主要大股東為北京市崇文區(qū)國(guó)資委和另一家隸屬于崇文區(qū)國(guó)資委的北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司。紅石實(shí)業(yè)注入資產(chǎn)后，原大股東北京市崇文區(qū)國(guó)資委占股48.5％，退居；另北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司仍然占股2.5％，為第三大股東。

　　此份協(xié)議簽訂后，紅石實(shí)業(yè)將持有的北京天街49％的股份轉(zhuǎn)讓給潘石屹私人持有的丹石投資。此后，SOHO中國(guó)在香港上市時(shí)便明確表述，SOHO中國(guó)將收購(gòu)該部分股權(quán)。

　　但很顯然，SOHO中國(guó)購(gòu)購(gòu)丹石投資擁有的北京天街49％的股權(quán)未能順利進(jìn)行。原因是“政府未有批準(zhǔn)”。

　　SOHO中國(guó)在5月17日晚發(fā)布公告稱：“盡管本公司和北京丹石作出不懈努力，爭(zhēng)取有關(guān)政府部門就49％股權(quán)的轉(zhuǎn)讓給予必要的批準(zhǔn)，但仍未能得到這些批準(zhǔn)?！盨OHO中國(guó)依此制定重組協(xié)議。

　　根據(jù)重組協(xié)議，為收購(gòu)丹石所擁有的49％的股權(quán)，崇文方面將支付此前北京丹石注資的1.44億元，及其后北京丹石北京天街的10億元投資和1.5億元融資成本，而北京丹石則應(yīng)歸還欠付北京天街方面83.5萬元的資金。

　　因而，崇文方面總計(jì)應(yīng)付北京丹石12.97億元贖回北京丹石在北京天街方面擁有的49％的股權(quán)。

　　北京丹石方面則將該筆12.97億元的資金全部用于購(gòu)購(gòu)前門項(xiàng)目的相關(guān)物業(yè)。但北京丹石此次擁有購(gòu)購(gòu)前門相關(guān)物業(yè)的總計(jì)金額則為17.7億元，據(jù)了解，剩余部分的款項(xiàng)分為委托建設(shè)費(fèi)用及現(xiàn)金購(gòu)購(gòu)兩個(gè)部分。

　　公告顯示，北京丹石方面將一次性支付2.8億元的委托建設(shè)費(fèi)用給北京天街，剩余的現(xiàn)金購(gòu)購(gòu)部分，北京丹石將在18個(gè)月內(nèi)，分四期等額支付給北京天街。

　　至此，北京丹石拿下前門項(xiàng)目計(jì)5.4萬平米的物業(yè)，成為前門項(xiàng)目的業(yè)主。SOHO中國(guó)則稱將會(huì)將此部分物業(yè)注入SOHO中國(guó)。

　　SOHO中國(guó)顯然對(duì)此筆交易十分滿意。

　　“前門重組方案對(duì)SOHO中國(guó)而言，是一個(gè)較好的結(jié)果，每平米32328元的價(jià)格相對(duì)于該地段來說十分便宜?！盨OHO中國(guó)方面表示。此外，SOHO中國(guó)還將擁有優(yōu)先收購(gòu)前門項(xiàng)目剩余物業(yè)的優(yōu)先權(quán)。

　　但此次重組后，潘石屹已經(jīng)喪失了前門項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)權(quán)，潘石屹此前將前門打造成為北京的“新天地”的計(jì)劃就此失落……

　　事實(shí)上，2007年潘石屹與崇文方面簽署的相關(guān)協(xié)議明確規(guī)定：前門天街項(xiàng)目的投資三方對(duì)各自業(yè)務(wù)和收益均進(jìn)行了明確的劃分，并約定在公司內(nèi)進(jìn)行 獨(dú)立核算。其中，崇文區(qū)國(guó)資委和崇遠(yuǎn)投資負(fù)責(zé)政府劃撥的11塊文化修繕保護(hù)用地的文物保護(hù)及房屋修繕工作、項(xiàng)目?jī)?nèi)的古都風(fēng)貌保護(hù)、市政道路設(shè)施和公共有軌 電車的經(jīng)營(yíng)維護(hù)，丹石投資則以公司名義負(fù)責(zé)完成前門地區(qū)政府劃撥地塊以外地塊的開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)。

　　資金注入之后，潘石屹對(duì)項(xiàng)目及其重視，SOHO中國(guó)高層基本進(jìn)入北京天街董事會(huì)，其中包括潘石屹、張欣和SOHO中國(guó)執(zhí)行總裁閻巖、常務(wù)副總裁蘇鑫，曾為海南博螯藍(lán)色海岸項(xiàng)目的李虹則擔(dān)任天街總經(jīng)理。

　　在潘石屹的較初規(guī)劃當(dāng)中，北京前門將成為一個(gè)類似于上海新天地一樣的項(xiàng)目，但他的“理想”遭到了重重的阻撓，在后來項(xiàng)目招商的過程當(dāng)中，潘石屹又突然發(fā)現(xiàn)自己熟悉的租賃客戶，如星巴克和蘋果電腦可能無法進(jìn)入前門大街。

　　進(jìn)退前門

　　前門地區(qū)居于北京“老”中軸線的位置，保留著歷史上延續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的城市肌理特色；保存著傳統(tǒng)的街巷格局，包括街巷胡同名稱、“ ” 商家、四合院形態(tài)等。崇文區(qū)政府希望在保護(hù)與修繕的基礎(chǔ)上著手對(duì)前門地區(qū)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上成立北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)前門的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　根據(jù)相關(guān)資料，前門項(xiàng)目共有44塊土地，其中33幅劃屬北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司，由該公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。另外11幅土地則由天街公司負(fù)責(zé)土地平整等一級(jí)開發(fā)的相關(guān)工作。

　　正是在此基礎(chǔ)上，天街公司希望能夠引入專業(yè)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)開發(fā)和招商工作。作為北京地產(chǎn)界較“炫”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，潘石屹因此進(jìn)入了北京天街的視野。

　　2007年3月17日，潘石屹正式介入前門地塊的開發(fā)。進(jìn)入天街公司后，潘石屹開始著手引進(jìn)西方商業(yè)街概念，找來一批國(guó)外設(shè)計(jì)師對(duì)前門大街做了 一版現(xiàn)代風(fēng)格“新天地式”的設(shè)計(jì)，但北京與上海的文化差異顯然決定著潘石屹的設(shè)計(jì)理念的可執(zhí)行程度。據(jù)稱，北京一位副市長(zhǎng)在對(duì)前門規(guī)劃的視察中，拋下了一 句“不像北京”的評(píng)價(jià)。潘石屹不得不對(duì)前門項(xiàng)目的規(guī)劃作出妥協(xié)與修改，并形成了折中方案，具體方案為北段古、南段新、中間過渡。

　　但這僅僅只是開始，其后一系列理念上的沖突開始折磨潘石屹的“前門”理想。

　　2008年底，有關(guān)方面即稱前門項(xiàng)目已完成招租80％：其中包括蘋果電腦、星巴克、伯爵、勞力士、阿迪達(dá)斯、耐克、普拉達(dá)、巴黎貝甜、米氏餐廳等在內(nèi)的20多家國(guó)際知名品牌簽約。

　　但迄今為止前門仍未見到國(guó)外品牌的身影。據(jù)了解，崇文區(qū)在前門大街的招商要求上下達(dá)了至少要將20％的前門大街商鋪位留給“ ”的死命令， 后來這條街被進(jìn)一步要求努力實(shí)現(xiàn)70％的比重是民族品牌。同時(shí)崇文區(qū)每年為進(jìn)駐前門商業(yè)街的“ ”提供1000萬元扶持專項(xiàng)資金，包括“ ”的租 金補(bǔ)貼、貸款貼息、創(chuàng)意包裝等。

　　但誓言要投資上百億的潘石屹顯然無法接受這樣的規(guī)定，雖然SOHO中國(guó)較初計(jì)劃每年也要投資2000萬元給“ ”，但無法從國(guó)外品牌身上找 回利潤(rùn)的潘石屹很難在招商上平衡。事實(shí)上，無論是“ ”還是“民族品牌”均無法承受前門的高租金，而前門的“ ”則干脆直指潘石屹暴利。據(jù)了解， 前門大街上店鋪的日租金約37元/平方米，但即使是“ ”的優(yōu)惠價(jià)，也要每平方米約20元。而北京諸如瑞蚨祥、內(nèi)聯(lián)升、恩元居、年糕錢等 對(duì)利潤(rùn) 的測(cè)算顯示， 所能承擔(dān)的租金僅為5元/平方米。

　　“新前門大街的租金太高，我們無法接受?！北邱T第三代傳人馮廣聚說。很顯然，要北京老百姓吃50元一碗的爆肚是難以接受的。

　　據(jù)了解，早在2008年，SOHO中國(guó)的招商代理權(quán)即被停止。而崇文方面則單獨(dú)組織了自己的招商團(tuán)隊(duì)，但隨即被潘石屹阻止。據(jù)相關(guān)方面人士透露，2008年，北京市政府某副市長(zhǎng)與SOHO中國(guó)進(jìn)行談判，談判的要點(diǎn)是前門商業(yè)大街不能再由SOHO中國(guó)建設(shè)和代理招商。

　　有分析人士認(rèn)為，潘石屹大約是在此間有了退出前門項(xiàng)目的想法，并與北京市有了充分的溝通。較終達(dá)成了潘石屹退出前門項(xiàng)目開發(fā)的決定。

　　但難點(diǎn)似乎依然在于招商，即潘石屹拿下相關(guān)物業(yè)之后，到底招商權(quán)在潘石屹還是在北京新街方面，如果是SOHO中國(guó)或北京丹石負(fù)責(zé)招商的話，那么雙方是否會(huì)就新的招商條件進(jìn)行磋商？

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