在2007年10月香港股市暴跌的前夜，市場一度徘徊于一種抽風狀態(tài)，恒指動則上千點地上躥下跳，讓眾多不知真相的投資者在癲狂中不知所以。輿論市場的鼓噪與喧囂也達到了頂峰，恒指50000點論也忽悠了一大批中小投資者搭上了通往地獄的末班滑梯。

　　一切都和今天中國的樓市有點相似，較近一段時間的中國房地產(chǎn)市場實在讓人迷糊。就在很多人認為，中國的房地產(chǎn)市場正在擺脫膠著狀態(tài)，勇敢進行市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，使房價回歸健康理性軌道的時候，又有一種喊漲的聲音冒了出來。

　　就在前幾天的2009年陸家嘴論壇上，摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟學家王慶聲稱中國樓市沒有泡沫，房價高并不一定意味著有泡沫，中國樓市基本上是健康的，當前樓市已經(jīng)開始走向復蘇。

　　大摩高舉著“房價還得大漲”的大標語在前面奔跑，頭腦里幻想著《阿甘正傳》里的那一幕：一回頭，發(fā)現(xiàn)一大幫人在跟著他奔跑。畢竟，以往他們跑的時候，似乎并沒有孤獨過。不過時過境遷，這一次回頭，卻發(fā)現(xiàn)自己是在孤獨地奔跑，而且是裸奔。因為其大地產(chǎn)商的外衣，已經(jīng)被媒體剝得一絲不掛。

　　大摩中國高管蓋斯·彼得森賄賂門事件后，大摩大地產(chǎn)商的身份也逐漸為公眾所知曉。作為較早進入中國房地產(chǎn)市場的投行之一，大摩在上海房地產(chǎn)市場已累計投資了數(shù)十億元人民幣，它在這個時候密集地唱多中國房市，其意圖已經(jīng)再明顯不過。

　　金融危機以來，政府出臺的一系列暖市政策，無疑將防止房價在短期內(nèi)的大幅下滑。但這并不意味著政府認為當下的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)合理，更不意味著政府要保房價、保房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)市場必須擺脫膠著狀態(tài)，勇敢進行市場結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模以及成交價格的深度調(diào)整，擠掉泡沫，讓絕大多數(shù)居民有支付能力，讓居民住房消費需求釋放出來。這不僅是提振內(nèi)需，維持中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)自身走出困境的需要。

　　王慶言出，應者寥寥。就連萬通地產(chǎn)董事長馮侖也表示，未來中低價住宅泡沫會顯現(xiàn)。而中國盲目迷信洋投行的時代，也已經(jīng)過去。大摩王慶的裸奔，只能是個笑話。

　　下一頁：萬通馮侖PK大摩王慶：房市到底有無泡沫？ 

　　27日，在第五屆中美經(jīng)濟高峰論壇上，萬通地產(chǎn)（600246行情,愛股）董事長馮侖的觀點與摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟學家王慶發(fā)生了激烈交鋒。

　　王慶堅決的認為，中國房地產(chǎn)不存在泡沫；而馮侖則表示，未來中低價住宅泡沫會顯現(xiàn)。

　　王慶：中國房地產(chǎn)沒有泡沫

　　“房地產(chǎn)市場——走進后泡沫時代”，這是主辦方華美協(xié)進社給出討論嘉賓的題目。然而，王慶發(fā)言的句就表示“不同意后泡沫時代的說法”，“美國房地產(chǎn)確實有泡沫，但是中國房地產(chǎn)哪點像有泡沫？”王慶笑問。

　　他主要對兩個普遍觀點進行了駁斥，“購不起房子就存在泡沫”?！爸袊姆績r收入比為8倍，一般發(fā)達國家在3-6倍。但是中國處在經(jīng)濟快速增長期間，國民收入增長速度快，所以不能靜態(tài)的衡量。”王慶表示。

　　王慶認為，中國情況特殊，不能簡單的將房價收入比與發(fā)達國家相比?！爸袊课輷碛新屎芨撸瑫r住房需求又很強。中國存在一個公房私有化的問題，之前計劃經(jīng)濟體制下單位分的房子使得之前獲得房子的成本是很低的，所以不能這樣直接跟美國做比較，而是應調(diào)整房價收入比，這也我們調(diào)整后中國也就在6倍左右，而世界大部分國家在4-20倍。

　　馮侖：蜜月期已過

　　未來中低價房會有泡沫

　　“房地產(chǎn)商的蜜月期已經(jīng)過了，現(xiàn)在是開始好好過日子的階段了。”馮侖以這句話開始了他的發(fā)言。

　　在經(jīng)過2008年下半年的下跌后，2009年全國各主要城市商品住宅市場成交量均現(xiàn)回升之勢，房市迎來了“小陽春”。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2％。其中，商品住宅銷售面積增長8.7％。

　　但是同時，房屋投資和土地投資卻出現(xiàn)雙回落。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1％，增幅比去年同期回落28.2個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1％，而去年同期是增長29.7％；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降11.3％

　　但是，馮侖卻對政府大規(guī)模參與低收入人群住房市場表示出了擔憂。“舉個例子來講，北京去年、前年每年銷售的房屋住宅大約在16萬套，但是今年光政府就推出來10萬套。政府這樣大規(guī)模的涌入，實際上形成了中低檔價位市場的供過于求，逐步形成這個領(lǐng)域的泡沫。同時把這個市場的交易制度，交易規(guī)則都改變了，從而引起大量民營企業(yè)被擠出去，事實上現(xiàn)在中國A股上十大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有民營了。這就是我說的房地產(chǎn)問題住宅化，就是把所有的房地產(chǎn)問題都歸結(jié)成了住宅問題。”

　　馮侖還認為，隨著獨生子女政策效果的顯現(xiàn)，或者在10年20年后，房地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求，而商用不動產(chǎn)將取代住宅房地產(chǎn)成為新的明星。

　　萬通一季度凈利減八成

　　馮侖稱實際情況很好

　　萬通地產(chǎn)今年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入28048萬元，同比減少81.23％；而歸屬于上市公司股東的凈利潤為2522萬元，同比減少88.2％。這也是自2007年發(fā)布一季報之后，萬通地產(chǎn)發(fā)生的較嚴重的一次業(yè)績下滑。

　　對此，馮侖在會后接受《證券日報》記者采訪時表示：“一季度情況實際上市場都看到了，因為結(jié)轉(zhuǎn)的時間不同，所以利潤下滑不足以說明任何問題。事實上去年年末萬通的現(xiàn)金是-6億，而今年一季度已經(jīng)是正的1億多，所以可以看到萬通實際上是非常好的狀況，而利潤多少是根據(jù)結(jié)算來看的?！?/p>

　　對以今后萬通的定價策略，馮侖表示，企業(yè)根據(jù)市場的變化隨時都可能作出不同的決定。但是他也表示：“如果住宅道德化、去市場的趨勢不改變，房地產(chǎn)在中低檔上價格我相信還會穩(wěn)定，同時還會下降。”

　　馮侖認為，政府介入對解決中低收入人群住房問題是有效的，但是如果這個范圍和市場的邊界不清楚，各地方政府會不斷擴大，會導致價格繼續(xù)下降。

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