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實(shí)例知道:借別人的名購(gòu)房 必須留神房財(cái)兩空
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 654 次
真實(shí)案例A
憑姐姐名義獲房 賣房時(shí)姐弟反目
[緣起] 為獲得一套回遷安置房,以姐姐的名義辦理手續(xù)
[轉(zhuǎn)折] 弟弟失業(yè)賣房,姐姐拿產(chǎn)權(quán)證狀告購(gòu)房者騰房
[判決] 一審姐姐敗訴,二審終判騰房
動(dòng)遷爭(zhēng)來(lái)兩套房
早在1992年,家住大連市沙河口區(qū)的王老漢病故,下沙河口區(qū)侯家溝一處住房。經(jīng)過(guò)家庭會(huì)議商定,由家中較小的兒子王慶繼承,和老母親一起居住。
1998年,王家老屋被劃入政府的拆遷計(jì)劃內(nèi),按照開發(fā)商的補(bǔ)償政策,王慶和老母親被安置到了沙河口區(qū)車家村附近的一處住宅。經(jīng)過(guò)王慶和開發(fā)商協(xié)商,開發(fā)商同意王家可以用投資代建的形式,另外獲得位于甘井子區(qū)某小區(qū)一處面積約48平方米的住宅。
不過(guò),按照有關(guān)規(guī)定,這處住宅的房主必須戶口落在王家,且是已婚才行。王慶當(dāng)時(shí)并沒(méi)有登記結(jié)婚,但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家,正好符合要求。姐弟倆仔細(xì)商量后,決定新房子就掛在王玲名下,等到房子下來(lái)了,給王慶結(jié)婚用。
房屋轉(zhuǎn)賣惹惱姐姐
王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結(jié)婚,兩年后王慶夫婦同時(shí)下崗,生活艱難,而獨(dú)自居住的老母親因病生活不能自理,兩人便搬回老母親住的房子一起生活。
此時(shí),王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒(méi)有房子住。2005年末,王慶和姜某協(xié)商,以5.4萬(wàn)元的價(jià)格,將甘井子區(qū)某小區(qū)內(nèi)的這處房子轉(zhuǎn)賣給姜某。
不久,王玲發(fā)現(xiàn)弟弟私自賣房,便找到王慶和姜某交涉。但是多次協(xié)商都沒(méi)有結(jié)果,王玲便把王慶和姜某一并告到了法院,要求騰退房屋。
一審法院較終以證據(jù)不足為由,駁回了王玲的訴訟請(qǐng)求。
法院二審判騰房
王玲向大連市中級(jí)人民法院提起上訴。庭審過(guò)程中,王玲強(qiáng)調(diào),爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證上名字是自己,雖然由王慶 全部手續(xù),所有票據(jù)都在其手中保管,但收據(jù)上的簽名均是自己的名字。
王慶則一口咬定,房屋辦理全部手續(xù)的五年間,全是自己在和有關(guān)部門交涉,所需錢款也是自己出的,但他卻沒(méi)能向法院提交有力證據(jù),證明自己是房子的實(shí)際出資者。近日,二審判決姐姐王玲勝訴,弟弟王慶和房屋現(xiàn)在居住者姜某騰退房屋。
律師評(píng)析
在法律上,本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權(quán)關(guān)系,以及王慶與姜某之間的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系。
頭先,前者要明確的是誰(shuí)是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。由于王慶與王玲之間爭(zhēng)議的標(biāo)的物是房屋,該標(biāo)的物屬于不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?!段餀?quán)法》中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。這些規(guī)定明確的是,我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度,除法律另有規(guī)定以外,未經(jīng)過(guò)依法登記,不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案例看,雖然王慶主張自己對(duì)爭(zhēng)議的房屋具有所有權(quán),但由于經(jīng)過(guò)登記公示的物權(quán)人是王玲,所以從法律上進(jìn)行判斷,王玲才是爭(zhēng)議房屋的物權(quán)所有人。
其次,后者要明確的是王慶與姜某之間的房屋購(gòu)賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力問(wèn)題。從案例中發(fā)現(xiàn),姜某是與王慶之間達(dá)成的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系,由于王慶處分的是其姐姐享有合法物權(quán)的房屋,王玲對(duì)王慶的訴訟行為證明,王玲對(duì)王慶的處分行為沒(méi)有追認(rèn),根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定,無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效??梢?jiàn),王慶與姜某之間所形成的房屋購(gòu)賣合同是無(wú)效的。
[1][2][下一頁(yè)]
真實(shí)案例B
借女友名義購(gòu)房 賣房時(shí)倒賠8萬(wàn)
[緣起] 為了順利貸款,男子借女友之名購(gòu)房
[轉(zhuǎn)折] 男子賣房,因女方不認(rèn)賬,賠購(gòu)房者定金
[判決] 房子歸男方,但8萬(wàn)元賠償金女方不負(fù)責(zé)
2006年7月,張某在大連一高端樓盤購(gòu)購(gòu)了一套住房,為辦理銀行貸款巧借女友之名購(gòu)房,將該房登記在女友王小姐名下,從而順利取得公積金住房貸款。在此過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用均系張某支付,相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由張某保存,貸款也由張某按月償還。
購(gòu)房后張某和女友因性格不和,經(jīng)常爭(zhēng)吵,較終分手。今年1月,張某將該房出售給案外人宋某,雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議,宋某支付定金8萬(wàn)元。誰(shuí)知王小姐此時(shí)拒絕協(xié)助張某辦理過(guò)戶,結(jié)果交易未能成功。張某按協(xié)議規(guī)定不得不雙倍返還定金給購(gòu)主宋某16萬(wàn)元。張某對(duì)此非常惱火,將王小姐起訴至法院,要求確認(rèn)房屋所有權(quán),并判令王小姐賠償其經(jīng)濟(jì)損失8萬(wàn)元。
王小姐辯稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn),同時(shí)她對(duì)張某與宋某之間的房屋購(gòu)賣并不清楚,所以不應(yīng)承擔(dān)張某的損失。
法院審理認(rèn)為,張某為房屋實(shí)際購(gòu)購(gòu)人,王小姐為登記所有人,但并不具備法定物權(quán)的取得條件,故張某之訴求依法應(yīng)予支持。
另外王小姐對(duì)于張某與案外人宋某所訂協(xié)議的具體內(nèi)容確實(shí)并不知情,亦未承諾對(duì)該交易承擔(dān)何種責(zé)任,對(duì)此張某未能提供充分證據(jù)予以反駁,故對(duì)張某要求王小姐賠償其8萬(wàn)元的請(qǐng)求,依法不予支持。
律師評(píng)析
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在王小姐與張某發(fā)生糾紛時(shí),我國(guó)法律就確定了對(duì)房屋所有權(quán)取得實(shí)行登記公示的法律制度,因此確定張某與王某之間誰(shuí)對(duì)爭(zhēng)議房屋有所有權(quán),就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示的原則,所以王小姐是該房法律上的合法所有權(quán)人。
本案例所述事實(shí)證明,購(gòu)房所支付的價(jià)款確屬?gòu)埬持Ц妒遣粻?zhēng)的事實(shí),張某的行為是基于其與王小姐之間的合同關(guān)系而實(shí)施的,合同關(guān)系的存在證明雙方存在的是債權(quán)關(guān)系,而雙方爭(zhēng)議的是物權(quán),物權(quán)與債權(quán)在法律上是兩種不同的權(quán)利,適用于不同的法律。在本案中,王小姐主張對(duì)爭(zhēng)議房屋的所有權(quán),而張某可以依據(jù)合同關(guān)系向王小姐主張債權(quán),即由王小姐給付其實(shí)際支付的房屋價(jià)款。
張某向宋某雙倍返還定金后要求王小姐進(jìn)行賠償是不符合法律規(guī)定的,較具合法的理由是張某處分了房屋權(quán)利人王小姐的房屋,王小姐不予以追認(rèn)行為是合法的,其行為是為維護(hù)自己的合法物權(quán)不受侵害,所以張某要求王小姐進(jìn)行賠償是不合法的。
【特別提醒】借名購(gòu)房注意啥
不論在商品房購(gòu)賣過(guò)程中,還是在二手房交易中,難免發(fā)生糾紛。要想避免糾紛的發(fā)生或減少權(quán)利受侵害,遼寧同格律師事務(wù)所律師陳寶龍?zhí)貏e提醒:
一、依法進(jìn)行登記。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,除法律另有規(guī)定的以外,如要獲得房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),必須進(jìn)行物權(quán)登記,未進(jìn)行物權(quán)登記的人,不能成為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。不論是什么原因,都不要登記在他人名下,只要是登記在他人名下,他人就是該物的合法物權(quán)人。除借名外,在實(shí)踐中,還有人為了逃避納稅,采取公證等形式,這些都不是法律上的登記行為,也不能代替登記。
二、注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,物的分類有動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之分,從價(jià)值角度評(píng)價(jià),不論是動(dòng)產(chǎn),還是不動(dòng)產(chǎn),它都有一定的價(jià)值。因此,如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下,應(yīng)當(dāng)與對(duì)方有一份書面合同,合同中需要明確,如果對(duì)方主張其是法律上的物權(quán)人,對(duì)方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付價(jià)款。同時(shí),要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù),一是旦發(fā)生糾紛,還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán),但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。
三、事先作好咨詢。在現(xiàn)有情況下,可以說(shuō)購(gòu)房是大多數(shù)人的終身大事,因此一定要慎重行事,建議大家在作出購(gòu)房決策前,一定要找律師等專業(yè)人士進(jìn)行咨詢,他們會(huì)告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士,即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)的操作經(jīng)驗(yàn)的人。
[上一頁(yè)][1][2]真實(shí)案例A
憑姐姐名義獲房 賣房時(shí)姐弟反目
[緣起] 為獲得一套回遷安置房,以姐姐的名義辦理手續(xù)
[轉(zhuǎn)折] 弟弟失業(yè)賣房,姐姐拿產(chǎn)權(quán)證狀告購(gòu)房者騰房
[判決] 一審姐姐敗訴,二審終判騰房
動(dòng)遷爭(zhēng)來(lái)兩套房
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1998年,王家老屋被劃入政府的拆遷計(jì)劃內(nèi),按照開發(fā)商的補(bǔ)償政策,王慶和老母親被安置到了沙河口區(qū)車家村附近的一處住宅。經(jīng)過(guò)王慶和開發(fā)商協(xié)商,開發(fā)商同意王家可以用投資代建的形式,另外獲得位于甘井子區(qū)某小區(qū)一處面積約48平方米的住宅。
不過(guò),按照有關(guān)規(guī)定,這處住宅的房主必須戶口落在王家,且是已婚才行。王慶當(dāng)時(shí)并沒(méi)有登記結(jié)婚,但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家,正好符合要求。姐弟倆仔細(xì)商量后,決定新房子就掛在王玲名下,等到房子下來(lái)了,給王慶結(jié)婚用。
房屋轉(zhuǎn)賣惹惱姐姐
王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結(jié)婚,兩年后王慶夫婦同時(shí)下崗,生活艱難,而獨(dú)自居住的老母親因病生活不能自理,兩人便搬回老母親住的房子一起生活。
此時(shí),王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒(méi)有房子住。2005年末,王慶和姜某協(xié)商,以5.4萬(wàn)元的價(jià)格,將甘井子區(qū)某小區(qū)內(nèi)的這處房子轉(zhuǎn)賣給姜某。
不久,王玲發(fā)現(xiàn)弟弟私自賣房,便找到王慶和姜某交涉。但是多次協(xié)商都沒(méi)有結(jié)果,王玲便把王慶和姜某一并告到了法院,要求騰退房屋。
一審法院較終以證據(jù)不足為由,駁回了王玲的訴訟請(qǐng)求。
法院二審判騰房
王玲向大連市中級(jí)人民法院提起上訴。庭審過(guò)程中,王玲強(qiáng)調(diào),爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證上名字是自己,雖然由王慶 全部手續(xù),所有票據(jù)都在其手中保管,但收據(jù)上的簽名均是自己的名字。
王慶則一口咬定,房屋辦理全部手續(xù)的五年間,全是自己在和有關(guān)部門交涉,所需錢款也是自己出的,但他卻沒(méi)能向法院提交有力證據(jù),證明自己是房子的實(shí)際出資者。近日,二審判決姐姐王玲勝訴,弟弟王慶和房屋現(xiàn)在居住者姜某騰退房屋。
律師評(píng)析
在法律上,本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權(quán)關(guān)系,以及王慶與姜某之間的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系。
頭先,前者要明確的是誰(shuí)是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。由于
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作者介紹
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