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李思廉:07年房價(jià)上漲是90/70的錯(cuò)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 624 次
有時(shí)有些法規(guī)橫跨了很多東西,很多部門,這之間可能會(huì)有一些不統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的地方。
3月26日下午,廣州白云國際會(huì)議,富力李思廉以主席身份全程出席廣東省屆房地產(chǎn)商會(huì),會(huì)后接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的訪問。
李思廉本人為香港人,此種身份決定了他對(duì)待當(dāng)前市場(chǎng)及政策環(huán)境的態(tài)度。李思廉顯然是站在發(fā)展商的角度來理解及思考問題的,并且希望政府也能站在發(fā)展商的角度來考量當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)營環(huán)境。這當(dāng)然是商人本身對(duì)服務(wù)型政府理解與要求。
作為上屆房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長,李思廉在向外界表達(dá)的核心是希望政府能夠保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的正常營業(yè)環(huán)境。其認(rèn)為正常的營業(yè)環(huán)境會(huì)帶來穩(wěn)定的市場(chǎng),而恰恰是當(dāng)前政策的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的紊亂。因而其不斷的強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)該給發(fā)展商“支援”,這其中包含行政效率及政策兩方面的支援。
事實(shí)上,這種支援在某種程度上已經(jīng)得到了體現(xiàn)。廣東省出臺(tái)的十五條救市政策在大多數(shù)人看來與廣東省兩會(huì)期間廣東省房地產(chǎn)商會(huì)的那份建議書有關(guān)。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)對(duì)李思廉的采訪:
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):部分開發(fā)商開始提價(jià),您對(duì)這個(gè)現(xiàn)象怎么看?
李思廉:提價(jià)的現(xiàn)象不多,不是普遍現(xiàn)象,經(jīng)歷過2008年后,在一段比較長的時(shí)間提價(jià)都不是一個(gè)主流行為,樓價(jià)不可能出現(xiàn)大幅上升的,因?yàn)槭袌?chǎng)的庫存量還是太大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):樓市這種小陽春可以持續(xù)下去嗎?
李思廉:我暫時(shí)還是比較樂觀的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):現(xiàn)在市場(chǎng)的主要銷售策略是以什么為主?
李思廉:據(jù)我的了解還是不急著提價(jià)來出貨的,出貨是目前的普遍現(xiàn)象。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):富力今年的銷售情況怎么樣?
李思廉:整體我們認(rèn)為今年是非常的樂觀,樓價(jià)已經(jīng)被市民認(rèn)可,今年我們的銷售數(shù)量有了明顯的提升,從3月16日我們公布的數(shù)字超過49億,到現(xiàn)在又多了好幾個(gè)億,已經(jīng)有50來億,今年銷量同比大幅提升了100%,這個(gè)是非常厲害的,我們有信心一季度達(dá)到60億的銷售額。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):您對(duì)金融創(chuàng)新怎么看?廣東省在當(dāng)前的金融環(huán)境之下會(huì)有什么樣的機(jī)遇?
李思廉:廣東應(yīng)該有條件作為房地產(chǎn)的金融?,F(xiàn)在來說廣東幾個(gè)城市要成為全國性的金融應(yīng)該是沒有機(jī)會(huì)了,的頭選是上海和天津,但是廣東省,就房地產(chǎn)上市企業(yè)來說,無論在廣東還是在香港上市房地產(chǎn)企業(yè),數(shù)量和市值規(guī)模都是領(lǐng)跑的,所以廣東有作為房地產(chǎn)行業(yè)的金融的條件。
由于大家現(xiàn)在都有一些創(chuàng)新的想法,在國外無論是PE、信托還是REITs都是比較成熟的?,F(xiàn)在國內(nèi)也有許多業(yè)內(nèi)人士提出了借鑒和融合的想法,作為房地產(chǎn)商來講,我們覺得一些成熟的想法形成后我們可以打一個(gè)報(bào)告給政府,提出自己的建議。
作為開發(fā)商來講,如果做REITs套現(xiàn)的收益高于我賣出商用物業(yè)的收益的話,那么我想很多開發(fā)商會(huì)考慮REITs。如果按照REITS需要有7%-8%的收益才能得到市場(chǎng)認(rèn)同才能夠發(fā)行這種估值,那大家都不要做了,都去睡覺算了!這樣的估值對(duì)與商業(yè)物業(yè)來說太低了,根本就不劃算,我還不如直接把我的商業(yè)物業(yè)拿到市場(chǎng)上賣掉呢!干嘛那么麻煩還要審批走那么多的程序,累得不得了。
現(xiàn)在廣東省在房地產(chǎn)領(lǐng)域來講是領(lǐng)跑的,如果政府再“支援”一下,對(duì)于一些未上市的公司加大一些力度,讓這些企業(yè)沒有那么孤單的話,那么廣東省房地產(chǎn)上市企業(yè)的量會(huì)更大一些,如果量大了,我相信應(yīng)該廣東省是可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的金融的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):您還是認(rèn)為當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支持不夠?
李思廉:從我們接觸的角度來講,發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、商務(wù)部都是我們經(jīng)常接觸的,但是目前來講,企業(yè)在這幾個(gè)部門的活動(dòng)空間是比較小的,如果政府能給企業(yè)一些支持的話,那么房地產(chǎn)企業(yè)上市的力度會(huì)大一些。
中國的情況是,不同的部門管理著不同的領(lǐng)域,沒有一個(gè)部門可以橫跨,這就導(dǎo)致往往政府有些東西想執(zhí)行的時(shí)候無法深入,證監(jiān)局有證監(jiān)局的想法,銀監(jiān)會(huì)有銀監(jiān)會(huì)的想法,發(fā)改委有發(fā)改委的想法,這個(gè)是目前的困境,也是實(shí)際情況,我們不可能希望總理能夠親自為我們協(xié)調(diào)這么多東西。
如果有一種統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)政策的話,那么現(xiàn)在就會(huì)好很多,相互協(xié)調(diào)的情況就會(huì)大大改善?,F(xiàn)在的情況是很多企業(yè)做的很多東西,要到商務(wù)部、證監(jiān)會(huì)、和發(fā)改委去批,一些事情通過了一個(gè)部門,但在下一個(gè)部門碰到一些問題的話,就要打回來重新來過,要重新走過一道程序。
我們現(xiàn)在面對(duì)的東西,很難說一步到位的。我們接觸到相關(guān)部門,他們自己都知道有這樣的情況,但有時(shí)有些法規(guī)橫跨了很多東西,很多部門,這之間可能會(huì)有一些不統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的地方。比如幾年前作為一個(gè)開發(fā)商去購一塊地他是和國土局交易的,當(dāng)時(shí)沒有70/90的政策的,但是和國土局交易之后,做完規(guī)劃了,到我們報(bào)建的時(shí)候,70/90的政策就出來了。
作為一個(gè)生意人來講,國土局也是政府,建委也是政府,沒有理由我購的時(shí)候沒有這個(gè)條件,但是到我報(bào)建的時(shí)候條件就出來了。但我覺得當(dāng)時(shí)的建設(shè)部一刀切下來,導(dǎo)致企業(yè)需要很多時(shí)間去消化這些政策,又使得2007年的時(shí)候有一段時(shí)間全國的大城市沒有一個(gè)城市發(fā)施工許可證,沒有施工許可證就意味著沒生產(chǎn),但當(dāng)時(shí)全國各個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇,股市復(fù)蘇,老百姓手里有錢去購房子,但是房子的供應(yīng)量可能少了。結(jié)果一下子就把房價(jià)給推上去了。
房價(jià)上去了,政府和老百姓不開心,結(jié)果政府又把房價(jià)打回來了?,F(xiàn)在看來,整個(gè)過程都沒有贏家。所以說政策上的東西,在中國這樣一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)里,我建議有些全國性的政策推出來的時(shí)候如果多和地方的協(xié)會(huì)和商會(huì)溝通一下效果好一些。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):去年你們和政府做了哪些方面的溝通?
李思廉:這些是我們?nèi)ツ陱V東省地產(chǎn)商會(huì)去年有兩個(gè)比較大的行動(dòng)。
頭先,我們根據(jù)全國工商聯(lián)的資料和數(shù)據(jù)打了一個(gè)報(bào)告給廣東省省長黃華華,省長非常重視,交給兩位副省長去辦理,后來廣東省出臺(tái)的房地產(chǎn)救市15條基本上是以這個(gè)報(bào)告為基礎(chǔ)的。
另外,去年下半年的時(shí)候,當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)資金問題比較嚴(yán)重,政府在房地產(chǎn)稅收這個(gè)方面也面臨比較大的問題,壓力很大,部分開發(fā)商反映,稅局追稅追得特別厲害,于是我們向省政府、向黃華華省長打報(bào)告,省政府就讓我們和地稅部門開座談會(huì),經(jīng)過這次溝通以后,稅務(wù)部門對(duì)我們的情況也了解了,于是就放慢了追稅的一些動(dòng)作,給我們減輕了一些壓力,延后了一些稅收的繳付期限,或者是分期繳納等等。
現(xiàn)在企業(yè)稅賦太重,我們2008年經(jīng)營層面的利潤(撇出了物業(yè)價(jià)值重估),大概是22億9000萬,但是我們交到金庫的稅整整交了25億3000萬!這是一個(gè)非常大的數(shù)字,這就等于說我們交給政府的大于我們賺的!我們中國的公司大不起來,因?yàn)橹袊亩愘x很重,只有整個(gè)公司在高效率運(yùn)作下,你的總稅務(wù)的支出才可以小于你賺的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):銀行方面呢,有什么建議嗎?
李思廉:我們希望銀監(jiān)局可以在這個(gè)環(huán)境中重新考慮“視證放款”的問題,現(xiàn)在是銀行看到施工許可證才肯發(fā)放貸款。中國現(xiàn)在銀行房貸給開發(fā)商是很安全的,就是說所有的購地的現(xiàn)在都是開發(fā)商自己出的,后面設(shè)計(jì)費(fèi)用等等都是開發(fā)商自己先出的。等這些都完成之后,拿到了施工許可證,銀行才給開發(fā)商發(fā)放貸款。但是這樣開發(fā)商前期投入太多,機(jī)會(huì)成本損失得太多,在這種情況之下,房價(jià)很難跌下來。因?yàn)殚_發(fā)商前期支出的錢太多了,對(duì)比較擔(dān)心,所以房地產(chǎn)商會(huì)把房價(jià)定得比較高。
我們的建議是,開發(fā)商通過招拍掛拿下來的土地,土地獲取途徑比較公開和透明,價(jià)格比較透明和公允的的情況下,政府可以考慮開發(fā)商拿下了土地證和規(guī)劃許可證之后就開始釋放部分貸款。讓企業(yè)資金盡早流動(dòng)起來的情況下,開發(fā)商就可以提高企業(yè)資金的流動(dòng)性,考慮薄利多銷。錢都給壓住了,就比較難了,這就會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)來趨緊。
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