3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房頭付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購購頭套房頭付較低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四部委聯(lián)手打出“金融+財稅”的政策組合拳，與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，出臺《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，頭套房和二套房較低頭付款比例下調(diào)至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過5 0 %；銷售額高達(dá)4 .4萬億元，同比增長83%。

  此次新政出臺，會否導(dǎo)致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價穩(wěn)”將成為2015年樓市新特征。

  供需格局悄然生變

  據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

  2009年，樓市的回暖是以頭次購房為主的剛性需求較早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復(fù)蘇的“榜首推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場，并一度成為購購主力。

  瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：“事實上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化———當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

  信貸松緊不同 樓市“蓄水池”作用弱化

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年起，中國樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應(yīng)量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應(yīng)弱化。

  安信證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時候老百姓購房，也是非常理性的選擇”。

  高善文表示，“2009年，在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國的房地產(chǎn)價格創(chuàng)出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級的地方都創(chuàng)了歷史新高。”而在當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場總體上正處于去泡沫和去存貨的進(jìn)程中。在此背景下，市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應(yīng)。“這種供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在二三線城市。”

  一位銀行人士告訴記者，2009年，銀行有大量的信貸額度，當(dāng)時房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現(xiàn)在在整體房價下行、房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，銀行甚至連頭套房購購者都不愿意給予優(yōu)惠利率。

  理財產(chǎn)品崛起 居民金融資產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移

  “為什么大家愿意購房子？因為房價漲得猛，過去20年炒股賠得多、賺得少，而購房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，過去三年，理財產(chǎn)品的崛起，讓中國居民的金融資產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

  汪濤認(rèn)為，去年以來，由于房價增長顯現(xiàn)出停滯狀態(tài)，許多城市的投資性購房需求發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。“這是因為投資性購房就是看漲，如果房價漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資購房的收益其實是負(fù)的。我國住房租金收益率非常低，而理財產(chǎn)品一般收益率在4%-5%。

  根據(jù)瑞銀證券統(tǒng)計，2014年，居民金融資產(chǎn)約有16%投放于理財產(chǎn)品，股市投資則占到居民財富的19%。“相比2009年，中國投資者有了比房地產(chǎn)更好的投資渠道，加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放松，投資海外資產(chǎn)也比以前更加容易了。”

  招商地產(chǎn)南京公司副總經(jīng)理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內(nèi)立竿見影。從全國來看，新政對開發(fā)商雖說是利好，但直接漲價還不太現(xiàn)實，房企應(yīng)該還是去庫存以跑量為主基調(diào)。
 

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