據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商不能按期交房的情況在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較普遍，也是購(gòu)房人投訴比較多的一個(gè)問(wèn)題。究竟應(yīng)該怎樣認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是否逾期交房？哪些情況可以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任？哪些情況不屬于逾期交房，購(gòu)房人拒不收房將自己承擔(dān)違約責(zé)任？本刊特請(qǐng)有關(guān)專家做了分析。

　　新起點(diǎn)律師事務(wù)所王震律師認(rèn)為，實(shí)踐中以下4種情況，基本可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房：

　　一、除法律規(guī)定的不可抗力和在《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因外，在《合同》約定的交付時(shí)間沒(méi)有取得《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商肯定是要按《合同》第九條承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　二、如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

　　三、在交付房屋時(shí)，如果房屋沒(méi)有達(dá)到在《合同》第十四條中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件的話，購(gòu)房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房。沒(méi)有就按開(kāi)發(fā)商逾期交房處理，直到達(dá)到使用條件為止。

　　四、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商如果就房屋交付的條件簽訂了補(bǔ)充條款有特別約定的，若沒(méi)有達(dá)到約定的條件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。例如約定交付時(shí)要提供房屋建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，如果沒(méi)有，按逾期處理，直到能夠提供為止。

　　哪些情況雖然延期交房，但是不能追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任呢？王震律師指出以下3種情況，基本不能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約：

　　一、出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

　　二、如果是購(gòu)房者違約在先，如提出一些原合同中沒(méi)有約定的特殊要求或沒(méi)能按時(shí)付款，致使開(kāi)發(fā)商在《合同》約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

　　三、如果是購(gòu)房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備《合同》約定的交房條件，取得了《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購(gòu)房者延期收房，不能認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商逾期交房。

　　有的購(gòu)房人因?yàn)樾^(qū)道路不通、商店未建成等而拒收房屋，有的因遮擋房屋的臨時(shí)建筑未拆除干凈而認(rèn)為房屋不具備居住條件。這種情況怎樣認(rèn)定，關(guān)鍵要看雙方的約定。建設(shè)部有關(guān)人士指出：基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與商品房及商品房所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑是指與商品房及商品房所在小區(qū)建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂(lè)等公共建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑狀況是購(gòu)房人選擇商品房的重要考慮因素。基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行是商品房使用功能正常發(fā)揮的一個(gè)重要條件。因此，出賣人與購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)就基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常投入運(yùn)行的日期做出相應(yīng)的約定。如果在約定日期之內(nèi)沒(méi)有完成，可以按本文中開(kāi)發(fā)商逾期交房的第三種情況認(rèn)定。

記者陳美秋

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