A股上市房企半年報披露完畢，135家房企半年賣房收入增至7740億元，部分房企凈利增長超2倍。

房企為何取得如此“好看”的業(yè)績？集體發(fā)力長租公寓是否推高了市場租金？向三四線城市下沉式發(fā)展，影響了當(dāng)?shù)胤績r？

半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

據(jù)同花順統(tǒng)計顯示，上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

龍頭房企中報為何如此“好看”？ 58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波對記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時，2017年房地產(chǎn)項目在2018年上半年進行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對房企半年報有一定影響。

“房企利潤上升還和周轉(zhuǎn)率加快有關(guān)。受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。”張波說。

更多房企布局長租公寓 被質(zhì)疑推漲房租

因被質(zhì)疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風(fēng)口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)。

不過萬科總裁祝九勝在中報業(yè)績說明會上表示，這可能有一點誤會，“近一兩年確實有一些資本、機構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但機構(gòu)占比非常低，對住房租賃市場的滲透度有限”。

半年報中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務(wù)的動態(tài)。

2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。

另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個城市開業(yè)運營，累計開業(yè)房間數(shù)量超2萬間，開業(yè)超過6個月的項目平均出租率為90.1%。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經(jīng)展開住房租賃業(yè)務(wù)。

事實上，隨著萬科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企入局租賃市場，近兩年住房租賃市場進入猛增階段。

“未來，房企持有租賃項目進行出租的收益會上升，進而改變房企的經(jīng)營方式。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務(wù)方面還會不斷創(chuàng)新，尤其會在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

三四線城市拿地不手軟 助漲當(dāng)?shù)胤績r

伴隨熱點城市調(diào)控趨嚴(yán)、市場熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標(biāo)，萬科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

半年報顯示，旭輝地產(chǎn)加大了二線、強三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲備金額占比近四成。其不斷開拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

綠地控股的項目拓展重點則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項目，上半年累計獲取項目60個。

安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

“這一操作背后的邏輯是抓住機遇、分散風(fēng)險，在企業(yè)規(guī)模化擴張的內(nèi)需驅(qū)動下，地域擴張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實引發(fā)了房企新一輪的開發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價。”張波說。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市房價漲幅明顯。7月份，35個三線城市新房價格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴大；同比看，三線城市新房和二手房價格漲幅都超過了5%。

不過對于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報業(yè)績會上說，“如果房企布局了四五線城市，市場冷得比較快，開發(fā)商壓力可能就比較大”。

多數(shù)房企對樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂觀態(tài)度

今年以來，官方多次明確強調(diào)，樓市調(diào)控不動搖。8月份，全國超過45個城市發(fā)布了約55次樓市調(diào)控，年內(nèi)累計調(diào)控次數(shù)高達315次。

在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發(fā)展之路又會怎么走？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企仍對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢抱以樂觀態(tài)度。保利地產(chǎn)在半年報中就提到，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢依然向好，國內(nèi)城市化進程推進與居住需求升級將繼續(xù)拉動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。

同時，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認(rèn)知。

“行業(yè)整體政策基調(diào)依然趨緊?！闭憬瓘V廈半年報中指出，房企進入存量需求的博弈階段，同時，房企成本普遍開始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評級公司集中，龍頭房企優(yōu)勢將進一步擴大，中小民營房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。

銀行業(yè)上市公司的半年報也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題：房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率正在反彈。

談及原因，張波認(rèn)為有三點：一是經(jīng)濟增速放緩導(dǎo)致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對房企融資的管控沒有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

面對新形勢，部分龍頭房企已經(jīng)開始“轉(zhuǎn)型”謀發(fā)展。保利地產(chǎn)在半年報中提出，將持續(xù)做大做強的同時，緊抓行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展機遇，布局社區(qū)消費與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；萬科也表示，將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。

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