剛剛發(fā)布結(jié)束的一季報(bào)顯示,上市房企的現(xiàn)金流開(kāi)始變得緊張起來(lái)。在房地產(chǎn)類上市公司中,超過(guò)一半的公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流呈現(xiàn)出凈流出狀態(tài)。同時(shí),自今年2月末以來(lái),十大龍頭標(biāo)桿房企中復(fù)地、華潤(rùn)、金地、綠城及雅居樂(lè)均已暫停拿地,表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。4月標(biāo)桿房企購(gòu)地支出約42億,是近12個(gè)月以來(lái)較低水平。

現(xiàn)象1

季報(bào)光鮮業(yè)績(jī)預(yù)增倒數(shù)

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),一季度共有44家上市公司業(yè)績(jī)?yōu)檎?38家公司凈利潤(rùn)較2009年一季度存在不同程度的增長(zhǎng),其中20家公司凈利潤(rùn)同比增幅超過(guò)100%。萬(wàn)科(000002,股吧)一季度凈利潤(rùn)11.3億元,同比增長(zhǎng)46.5%;保利地產(chǎn)(600048,股吧)凈利潤(rùn)5.48億元,增長(zhǎng)66.26%;金地集團(tuán)(600383,股吧)凈利潤(rùn)11.66億元,提升2015%;招商地產(chǎn)(000024,股吧)凈利潤(rùn)3.85億元,增長(zhǎng)125.64%。

盡管同比增長(zhǎng)喜人,但環(huán)比數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀,調(diào)控政策的陰影逐漸顯現(xiàn)。萬(wàn)科A、深深房、深鴻基(000040,股吧)A、中航地產(chǎn)(000043,股吧)等,環(huán)比業(yè)績(jī)普遍滑坡。萬(wàn)科A一季度每股收益0.10元,環(huán)比下降52.61%;主營(yíng)收入下降8.08%。深深房A一季度每股收益0.0054元,環(huán)比下降39.33%;主營(yíng)收入下降15.75%。中航地產(chǎn)每股收益0.0241元,環(huán)比下降90.64%。

從半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告情況看,該行業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)增幅度位居倒數(shù),為17.99%。

現(xiàn)象2

現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)資金鏈越來(lái)越緊張

不少上市房企的現(xiàn)金流也變得緊張起來(lái)。在房地產(chǎn)類上市公司中,有超過(guò)一半的公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流呈現(xiàn)出凈流出狀態(tài),多家龍頭企業(yè)現(xiàn)金流為負(fù)。

2009年A股上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流總和,數(shù)年來(lái)次出現(xiàn)了正值。今年一季度,這一數(shù)據(jù)再次轉(zhuǎn)負(fù),表明房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)僅停留在賬面上。

一季報(bào)顯示,萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為68億元,同比下降284.56%;招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-7.2億元,同比下降188.68%,其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-7.9億元,同比下降939%;金地集團(tuán),一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-34億元,下降700%,現(xiàn)金流量?jī)纛~為-9.4億元,同比下降308%;保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-13.6億元,同比下降313%。

但同時(shí),“招保萬(wàn)金”這“四大金剛”暫時(shí)沒(méi)有償債壓力。

現(xiàn)象3

銷售額下降開(kāi)發(fā)商面臨壓力

現(xiàn)金流為負(fù),并不意味著資金鏈就有問(wèn)題。但眼下的成交量持續(xù)下滑和收緊銀根,對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑雪上加霜。

萬(wàn)科一季度銷售面積中,珠三角同比下降45.1%,長(zhǎng)三角同比下降33.9%;而位于中西部的二、三線城市則同比增長(zhǎng)了43.1%。由于“主戰(zhàn)場(chǎng)”失利,萬(wàn)科一季度營(yíng)收只有75億,比上年同期下降8.8%。

銀華基金A股投資總監(jiān)陸文俊認(rèn)為,目前房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)顯著回落,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲,相信后續(xù)政策還會(huì)給地產(chǎn)行業(yè)更大的打擊。所以,即使上市房企暫時(shí)還“不差錢(qián)”,但拮據(jù)的日子還在后頭。

現(xiàn)象4

暫停拿地開(kāi)發(fā)商很謹(jǐn)慎

面臨著現(xiàn)金流減少和銷售額下降的雙重壓力,不少開(kāi)發(fā)商放慢了拿地的腳步。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年2月末以來(lái),十大龍頭標(biāo)桿房企中復(fù)地、華潤(rùn)、金地、綠城及雅居樂(lè)均已暫停拿地,表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。4月標(biāo)桿房企購(gòu)地支出約42億,是近12個(gè)月以來(lái)較低水平。

據(jù)中原4月對(duì)全國(guó)12個(gè)城市土地交易的監(jiān)測(cè)情況看,總體成交面積約1108公頃,為2010年以來(lái)較低點(diǎn)。居住用地成交面積579公頃,環(huán)比下降52%,低于前12個(gè)月均值25%。

分析

如果不拿地現(xiàn)金流可支持半年

中原地產(chǎn)研究高端經(jīng)理劉淵認(rèn)為,按一季度末的現(xiàn)金流及年內(nèi)負(fù)債情況預(yù)估,如果樓市成交量低迷狀況持續(xù)超過(guò)6個(gè)月,即便不依賴外部融資,只要房企不再拿地,大部分房企6個(gè)月內(nèi)仍能夠維持超過(guò)2008年底的現(xiàn)金流狀況。

數(shù)據(jù)顯示,標(biāo)桿房企2009年底持有現(xiàn)金同2008年同期相比增幅達(dá)15%至878%不等,平均增幅達(dá)217%之多。2010年內(nèi)各房企需歸還短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總額同2008年末相比減少21%。

此前任志強(qiáng)也提到,到去年年底,如果扣除商業(yè)貸款的話,房企完成銷售額4.39萬(wàn)億,而投資只完成3萬(wàn)多億,手里還應(yīng)該有近一萬(wàn)億的流動(dòng)資金。如果按照一季度銷售情況看,雖然增幅有所下降,但當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平,大企業(yè)的現(xiàn)金流沒(méi)有受到任何影響,當(dāng)前的投資資金還是很充足的。現(xiàn)在來(lái)看,半年之內(nèi)絕大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流的問(wèn)題,而且,如果開(kāi)發(fā)商繼續(xù)縮減投資量的話,堅(jiān)持一年都沒(méi)有問(wèn)題。

(作者：江瑋)