您的當前位置:海南房產網 - 搜游居 > 房產資訊 > 房產新聞 > 房企忙“過冬”:減少投資 加快銷售
房企忙“過冬”:減少投資 加快銷售
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-09-25 17:15:51 有效期:發(fā)布當天 來源:時代周報 閱讀 627 次
樓市調控與融資收緊雙重壓力下,控投資、快回款的發(fā)展策略,已然成為下半年房企們的普遍共識。但前景,是否樂觀?
“銷售難度在逐漸加大,如果沒有放松調控的政策,銷售難度還會持續(xù)下去,去化率的難度也會提高?!比f科投資者關系總監(jiān)趙旭翔舉例稱,萬科8月份當月去化率為47%,平均認購時間是半個月,如果半個月不能賣到30%就已經是較差了。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也在今年中期業(yè)績會上表示,隨著樓市調控政策的持續(xù),人們的購買預期也會發(fā)生變化,其實8月份看,很明顯的購買預期已經發(fā)生變化,因此融創(chuàng)也會非常謹慎。
土地獲取方面,在業(yè)內素以穩(wěn)健著稱的中海,在今年8月喊出“寧愿錯失一些機會,也不想投錯幾塊地”的發(fā)展口號。中國海外發(fā)展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國坦承,目前我們對市場保持高度謹慎的態(tài)度,現在的政策處于高度多變期,隨時都有可能出下一步新的政策,所以謹慎投資是很必要的。
“據我們了解,現在有幾家超大型房企內部已經暫停拿地了。一方面是有相當一部分城市的地價已經明顯下降,開發(fā)商存在買漲不買跌的觀望心理;另一方面則是開發(fā)商手中能動用的資金也比較少?!比A南一家房企中層告訴時代周報記者,所以無論是從投資策略還是現金流管理上講,企業(yè)都不敢大規(guī)模投資。
新城控股 副總裁歐陽捷也告訴時代周報記者,房企不應再奢望未來的市場還會有高增長。平穩(wěn)的市場,反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調整資源分配、爭取均衡發(fā)展。歐陽捷建議,在拓展方面,房企應該緩拿地、拿對地、拿好地,便宜的土地永遠可以拿?!叭谫Y方面,房企可以通過設立地產基金等多種形式,爭取相對便宜的資金,降低融資成本?!睔W陽捷續(xù)稱,在保證產品和服務品質的同時,開發(fā)商應繼續(xù)堅持資金高周轉策略,加快資金回籠,確保企業(yè)現金流安全。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也認為,今年三四季度房企 重要的兩個策略:一個是控投資,減少投資;一個是快回款,加快銷售。
控制投資
根據中國指數研究院數據顯示,截至2018年8月末,全國已發(fā)生土地流拍807宗,累計流拍建筑面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。
土地流拍現象明顯增多,是否是市場下行的信號?歐陽捷告訴時代周報記者,這恰是土地財政無法割舍、土地市場趨于理性的寫照?!案鶕覀兊恼{研情況來看,87%的土地流拍項目都在三四線城市。房企在上述城市的土地儲備相對充裕,已經不急于拿地,希望等待相對較低的地價水平。”歐陽捷表示,但政府自降地價的意愿還不強烈,畢竟很多城市房價已到高位,地價太低,將無法覆蓋拆遷補償安置成本。他預測,今年后四個月,三四線城市推出土地將明顯減少,土地流拍現象也將大幅減少。
“從我們的調研結果看,包括之前拍出的南京某地塊,對比同地段的土地價格已經降了30%左右,而杭州之前拍出的某地塊,對比同地段已降了50%左右。”上述房企中層告訴時代周報記者,開發(fā)商也是買漲不買跌,而且很多人認為地價后面會更便宜,所以會減少土地支出。華潤置地管理層也表示,今年土地流拍和區(qū)域市場有關,一方面有限價,另外一方面底價比較高。
除了上述原因,亦有多家民營房企內部人士告訴時代周報記者,自2016年末國內融資渠道逐步收緊之后,公司手中能夠用于買地的資金也比較少。
“因為目前銷售市場受到調控政策及大環(huán)境影響,很多房企資金回籠都成問題之后,肯定會把回籠資金放在發(fā)展首位,減少拿地支出?!鄙鲜龇科笾袑颖硎荆康禺a周期下,企業(yè)彎道超車的前提是先活下來。所以今明兩年,房地產企業(yè)會特別注重回款,同時也會加快開發(fā)進度。據他透露,目前包括越秀地產、萬科、碧桂園在內的多家房企,在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。
而在今年8月底,恒大已率先在全國范圍內打出“在售住宅全部89折優(yōu)惠”的廣告,且首付款可以分期支付, 首付僅需5%。
加速現金回籠
開發(fā)商以價換量求去化,效果真的理想嗎?
以萬科為例,數據顯示。2018年前6月,萬科實現合同銷售金額約3046.6億元,同比增長9.91%;合同銷售面積約2035.4萬平方米,同比增長8.94%。2017年同期,上述指標的同比增長幅度分別為45.8%、32.6%。而到了2018年8月,萬科單月實現銷售金額383.4億元,同比增長3.5%,實現簽約面積257.4萬平方米,同比下降6%。
今年9月萬科經營情況電話會議上,趙旭翔透露今年上半年萬科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%,到了8月份僅為47%,趙旭翔解釋稱,低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進行, 終銷售情況可能也不理想。如果調控政策沒有放松,那么銷售難度可能還會逐漸加大,去化的難度也會不斷提高。
一旦蓋好的房子去化困難,加之外部融資亦不斷收緊,房企的資金鏈無疑將再度承壓。
歐陽捷告訴時代周報記者,房企到位資金增速有所回調,來自銀行的按揭貸款和開發(fā)貸款均處在負增長區(qū)間,主要依賴客戶定金及預收收款和自籌資金兩位數的增長,才保持了到位,資金6%的增速。但因為目前房企融資渠道相對不足,年底房企到位資金增速將回歸我們年初預判的“零增長區(qū)間(指房地產主要指標在± 3%以內,少數指標在5%左右。)”。
另據克而瑞數據顯示,從融資成本來看,2018上半年60家重點房企融資成本結束了兩年來的下降趨勢,回升至6.33%。這主要是由于境內融資環(huán)境持續(xù)收緊,近期新進行的境內外融資成本均有提高,而原有低成本的公司債陸續(xù)到期,因而整體的融資成本也只能水漲船高。
“目前開發(fā)貸的利率已經是處在歷史高位,其利率通常會在4.9%基準利率基礎上,上升10%–30%?!鄙鲜龇科笾袑痈嬖V時代周報記者,像民企肯定能發(fā)債就盡量發(fā)債,都是提前找到買家(機構),先談好,但成本就高。
遠洋集團執(zhí)行總裁諶祖元亦對媒體表示,從2017年開始資金就越來越緊張了,2019年可能還會延續(xù)這種趨勢;2015年很多房企發(fā)的都是三年債,今年下半年到明年上半年是還款的高峰期,所以資金荒可能會在行業(yè)里面出現。
債券評級機構穆迪發(fā)布研報稱,在納入評級的52家房企中,有超過七成債券將于2018年到期或可回售,總額達392億美元(約合人民幣2601億元)。另據Wind資訊統(tǒng)計顯示,2019年房企債券到期規(guī)模將進一步攀升至4026億元。
歐陽捷認為,融資杠桿不斷收緊的大背景下,一些銷售額不夠大且債額過大的房企,將會面臨資金壓力過大的風險。
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71474
- 2一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64523
- 3海南那么美哪里安家好? 64252
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57442
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57281
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 55918
- 7轉載一位外地人在海南買房的血淚史 50692
- 8在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50621
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50554
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50145
更多大家關注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣