上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年4月50城土地庫(kù)存報(bào)告》顯示，4月份50城土儲(chǔ)面積83103萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)6.5%。50城土地儲(chǔ)備去化周期為21個(gè)月，其中一線、二線和三四線城市土地儲(chǔ)備去化周期分別為16.3、21.7和21.1個(gè)月。值得注意的是，漳州、桂林、肇慶、烏魯木齊、徐州、鄭州、湖州、鎮(zhèn)江和南通等9個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期大于36個(gè)月，這也意味著此類城市未來(lái)土地和商品房供應(yīng)充足。

易居研究院報(bào)告分析認(rèn)為，未來(lái)土地儲(chǔ)備去化周期或?qū)⒗^續(xù)震蕩上行。對(duì)于土地儲(chǔ)備去化周期低于12個(gè)月的城市，供地節(jié)奏需要加快，同時(shí)也要出臺(tái)各類政策鼓勵(lì)房企拿地，進(jìn)而積極落實(shí)補(bǔ)庫(kù)存的政策導(dǎo)向。此外，商品房銷售面積在一季度的“小陽(yáng)春”下回升明顯，但在政策再度趨緊的背景下，未來(lái)幾個(gè)月商品房銷售量難以繼續(xù)。

50城土地儲(chǔ)備面積同比增長(zhǎng)6.5%

報(bào)告顯示，截至4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市土地儲(chǔ)備為83103萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)6.5%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)50城土地儲(chǔ)備規(guī)模大體相當(dāng)于2015年3月的水平。

從50城土地儲(chǔ)備面積同比增速來(lái)看，具有明顯的周期性波動(dòng)。報(bào)告顯示，2013年9月出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)的 個(gè)峰值，為27.5%。報(bào)告分析認(rèn)為，主要是由2012年下半年開始的房地產(chǎn)上漲周期帶動(dòng)。另外，2013年9月后同比增速開始下行，并于2015年8月見底（-35.5%）；隨后再次開始上行并于2017年1月同比轉(zhuǎn)正，并于2018年6月達(dá)到 增速27.4%，與上一個(gè)峰值的27.5%非常接近。2018年6月后同比增速曲線開始下行，至2019年4月，為6.5%。按照歷史規(guī)律，易居研究院預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月同比增速仍將下行。

土地成交面積方面，4月份土地成交面積為5228萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)32.1%，同比增長(zhǎng)39.8%。易居研究院分析認(rèn)為，主要原因是一季度出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，部分熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)成交火熱。

4月份50城商品房成交面積達(dá)4358萬(wàn)平方米

從50城商品房成交面積來(lái)看，4月份50城商品房成交面積達(dá)到4358萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.2%，同比增長(zhǎng)7.5%，大致相當(dāng)于2018年7月的水平。

值得注意的是，50城商品房成交面積與土地成交面積10年來(lái)的趨勢(shì)相反。報(bào)告顯示，2015年后的商品房成交面積總體上來(lái)看明顯大于2015年前的成交面積。2018年5月后，除了2018年底的異動(dòng)，商品房成交面積持續(xù)下降，一定程度受春節(jié)影響，至2019年2月已經(jīng)低至1999萬(wàn)平方米。2月后局部房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，成交面積快速反彈，至4月達(dá)到4358萬(wàn)平方米。

50城土地儲(chǔ)備去化周期達(dá)21個(gè)月

報(bào)告顯示，4月份50個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期為21個(gè)月，這也意味著按照當(dāng)前的商品房銷售速度，市場(chǎng)需要21個(gè)月的時(shí)間才可以消化完這些土地儲(chǔ)備，該數(shù)值相比3月份的21.2個(gè)月略有降低。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，土地儲(chǔ)備去化周期從2016年8月以來(lái)持續(xù)震蕩上行，目前接近2015年5月的水平。從原因上看，本輪房?jī)r(jià)上漲從2015年開始，對(duì)應(yīng)土地儲(chǔ)備去化周期的快速下降，至2016年8月降至了歷史 水平11.5個(gè)月。易居研究院分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)的快速上漲使得2016年后房企拿地量的快速增加，而商品房成交量在各地調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)后相對(duì)下降，從而使得去化周期增大。

9城土地儲(chǔ)備去化周期超過(guò)三年

報(bào)告顯示，50個(gè)城市中有9個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期大于36個(gè)月，這也意味著此類城市未來(lái)土地和商品房供應(yīng)充足。這9個(gè)城市包括漳州、桂林、肇慶、烏魯木齊、徐州、鄭州、湖州、鎮(zhèn)江和南通。值得注意的是，漳州和桂林的去化周期達(dá)到72個(gè)月，遠(yuǎn)高于其他城市。

此外，50城中，重慶、韶關(guān)、深圳、三亞、大連、泉州、沈陽(yáng)、惠州、東莞和中山10個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期小于12個(gè)月，此類城市更需要增加供地和鼓勵(lì)房企拿地。這10個(gè)城市中，深圳、惠州、東莞、中山和韶關(guān)5城均處于粵港澳大灣區(qū)的范圍內(nèi)，商品房交易表現(xiàn)較好，而土地供給則相對(duì)不足。其中，中山是去化周期 小的城市，僅2個(gè)月。報(bào)告認(rèn)為，主要原因是中山的土儲(chǔ)面積非常小，自2018年5月以來(lái)有8個(gè)月份無(wú)土地成交。

另外從各類城市土儲(chǔ)面積來(lái)看，截至4月底，一線、二線和三四線城市土地儲(chǔ)備分別為6362、52515和24226萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-4.4%、2.5%和-2.0%；同比增速分別為3.4%、8.4%和3.4%。

易居研究院研究員王若辰表示，二線城市土儲(chǔ)面積相比去年同期有較大幅度的增長(zhǎng)，主要原因是房企拿地預(yù)期從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)移，而一線城市土地供給有限，于是城市基本面良好并且房?jī)r(jià)有一定調(diào)整的二線城市成為主要拿地目標(biāo)城市。

從各類城市土地去化周期來(lái)看，4月份一線、二線和三四線城市土地儲(chǔ)備去化周期分別為16.3、21.7和21.1個(gè)月。相比3月份17.7、21.7和21.3個(gè)月的數(shù)值，一線城市的去化周期下降較明顯，易居研究院認(rèn)為，主要原因是其4月份土儲(chǔ)面積明顯降低而商品房成交面積基本保持不變。

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