上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比增長6.0%。從同比數(shù)據(jù)看，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)8個月的同比正增長態(tài)勢，相比去年同期，去庫存的壓力略有增加。

另外，從結(jié)構(gòu)分類來看，一線城市去庫存周期 ，為11.8個月。值得注意的是，燕郊的庫存消化周期在36個月以上，達38.3個月。

整體來看，7月份全國百城庫存呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，但實際上和市場的去化能力無關(guān)，更多是因為7月份新增供應(yīng)力度明顯放緩。易居研究院分析認為，考慮到庫存數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)連續(xù)8個月同比增長因素，后續(xù)隨著新增供應(yīng)的放量，相應(yīng)庫存壓力會繼續(xù)增加。

百城住宅庫存同比連增8個月

從100個城市的庫存情況來看，同比連增8個月。報告顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比增長6.0%。從同比數(shù)據(jù)看，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)8個月的同比正增長態(tài)勢，相比去年同期，去庫存的壓力略有增加。

在城市結(jié)構(gòu)方面，三類城市均呈現(xiàn)庫存同比正增長態(tài)勢。報告顯示，截至7月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2704、22149和20074萬平方米，環(huán)比增速分別為-2.6%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。

從數(shù)據(jù)可以看出，三類城市都步入到庫存同比正增長的通道中。其中，一線城市預(yù)售證管控力度相對減弱，供應(yīng)放量，庫存同比連增14個月。二線城市終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢，目前連續(xù)三個月出現(xiàn)同比正增長，這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)9個月的同比正增長態(tài)勢，庫存去化壓力略有增加。

從城市排行來看，近6成城市庫存同比增長。報告顯示，7月份100個城市中有58個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象，包括惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態(tài)勢 明顯，庫存同比增速分別達到了129%、126%和76%。

在易居研究院看來，類似城市都代表了重點三四線城市，近期市場降溫對此類城市的庫存數(shù)據(jù)影響較大。同時，100個城市中，有42個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢，包括濟南、合肥和江陰等城市庫存下降態(tài)勢較為明顯。易居研究院認為，類似城市也是后續(xù)需要積極補庫存的城市。

7月呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢

從100個城市預(yù)售情況來看，7月份淡季下推盤力度不大。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅月度新批準預(yù)售面積為4810萬平方米，環(huán)比下降16.3%，同比增長8.8%。

雖然7月份是市場淡季，但在實際過程中，部分房企因為上半年銷售業(yè)績完成并不好，所以7月份也會有積極推盤和進行促銷的做法。

從100個城市成交情況看，有所降溫。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅成交量為5086萬平方米，環(huán)比下降8.3%，同比增長8.3%。報告認為，7月份屬于淡季，市場交易下滑符合預(yù)期。

供求關(guān)系方面，7月份100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4810萬平方米，成交量為5086萬平方米。樓市呈現(xiàn)"供小于求"的態(tài)勢，而此類態(tài)勢也導(dǎo)致7月份住宅庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比下降。如果后續(xù)供應(yīng)增加、成交疲軟，那么供求關(guān)系又會出現(xiàn)新的調(diào)整。

百城住宅庫存去化周期為9.3個月

從100個城市存銷比情況來看，位于"12-6個月"區(qū)間。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅存銷比為9.3個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.3個月，該數(shù)值相比6月份的9.8個月有所減少。

根據(jù)自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分，即"庫存五分法"概念。其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36－18個月的，要適當減少供地；18－12個月的，維持供地持平水平；12－6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地?；谠搫澐郑斍叭珖?00城庫存去化周期位于12－6個月的區(qū)間，屬于"增加供地"的范疇。

從結(jié)構(gòu)分類來看，一線城市去庫存周期 。報告顯示，7月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.8、8.7和9.8個月。相比6月份12.6、9.2和10.1個月的數(shù)值，三類城市均有收窄。橫向?qū)Ρ瓤?，一線城市存銷比數(shù)值 ，從這個角度看，一線城市房價漲幅相對會更小。

根據(jù)城市排行，有18個城市符合"加快供地"的標準。從報告來看，100個城市中消化周期在36個月以上的城市數(shù)量為1個。消化周期在36-18個月的有11個城市，包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12個月的有27個城市，包括洛陽、蘭州等城市。消化周期在12-6個月的有43個城市，包括江陰、石家莊等城市。消化周期在6個月以下的有18個城市，包括蘇州、張家口等城市。而不同的消化周期，也對應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機會。

展望8月份，易居研究院預(yù)計庫存基本面與7月份差異不大?？傮w看，三季度屬于市場交易淡季，再疊加庫存增加等因素，無論是大型房企還是中小型房企，都會因為此類壓力而采取降價促銷、以價換量的策略。

【附注】

100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳；

32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊；

64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí) 筆 人：嚴躍進

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