上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至6月底易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環(huán)比增長0.4%，同比增長6.0%。

從上半年環(huán)比數(shù)據(jù)看，庫存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢。而從同比數(shù)據(jù)方面，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)7個月的同比正增長態(tài)勢。此外，從城市結(jié)構(gòu)方面來看，三類城市都呈現(xiàn)了庫存同比上升的態(tài)勢，尤其是一些市場交易開始轉(zhuǎn)弱的城市，庫存同比上升節(jié)奏更快。

易居研究院認為，考慮到近期房地產(chǎn)交易市場的管控開始強化，預(yù)計三季度政策面以偏緊為主，這或?qū)κ袌鼋灰仔纬梢种菩?yīng)。易居研究院據(jù)此判斷，住宅庫存上升的可能性會增大，部分房企也需要靈活制定去庫存的策略。

六成城市庫存現(xiàn)同比正增長

100城庫存方面，已經(jīng)同比連增7個月。報告顯示，截至6月底易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環(huán)比增長0.4%，同比增長6.0%。觀察今年上半年環(huán)比數(shù)據(jù)，庫存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢，基本和月度交易行情吻合。而從同比數(shù)據(jù)看，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)7個月的同比正增長態(tài)勢。

從城市結(jié)構(gòu)來看，二線城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比正增長。報告顯示，截至6月底一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2775、22248和20180萬平方米，環(huán)比增速分別為-1.1%、0.5%和0.6%，同比增速分別為28.4%、0.9%和9.5%。觀察三類城市數(shù)據(jù)，可以看出，三類城市都步入到庫存同比正增長的通道之中。其中，一線城市預(yù)售證管控力度相對減弱，供應(yīng)放量，庫存同比連增13個月。二線城市終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢，目前連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比正增長，這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)8個月的同比正增長態(tài)勢，庫存去化壓力略有增加。

從城市排行方面看，6成城市庫存同比增長。報告顯示，6月份100個城市中，有61個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。包括惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態(tài)勢 明顯，庫存同比增速分別達到了109%、109%和76%。類似城市都代表了重點三四線城市，近期市場降溫對此類城市的庫存數(shù)據(jù)影響較大。同時，100個城市中有39個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢，包括濟南、合肥和江陰等城市庫存下降態(tài)勢較為明顯。類似城市也是后續(xù)需要積極補庫存的城市。

上半年百城住宅推盤節(jié)節(jié)高升

從100城預(yù)售情況來看，上半年推盤呈現(xiàn)節(jié)節(jié)高的態(tài)勢。報告顯示，6月份100個城市新建商品住宅月度新批準預(yù)售面積為5743萬平方米，環(huán)比增長15.8%，同比增長12.9%。觀察上半年的推盤數(shù)據(jù)，總體上呈現(xiàn)了節(jié)節(jié)高的態(tài)勢。報告認為，這與部分城市推盤政策相對寬松、部分房企急于銷售和積極辦理預(yù)售證等心態(tài)有關(guān)。

100城成交方面，6月份表現(xiàn)相對較好。報告顯示，6月份100個城市新建商品住宅成交量為5545萬平方米，環(huán)比增長7.2%，同比增長7.7%。觀察上半年銷售數(shù)據(jù)，三、四月份表現(xiàn)不錯，5月份有所降溫，6月份受推盤力度強化和部分滯后的交易數(shù)據(jù)納入網(wǎng)簽，市場交易有所反彈。

從供求關(guān)系來看，上半年樓市總體呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢，供應(yīng)量為27245萬平方米，成交量為27776萬平方米。而6月份100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5743萬平方米，而成交量為5545萬平方米，單月呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。

一線城市去庫存周期

從100城存銷比整體情況來看，位于“12-6個月”區(qū)間。報告顯示，6月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月，該數(shù)值與5月份持平，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月。根據(jù)自然資源部此前對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則的區(qū)間劃分，當前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。

從結(jié)構(gòu)分類方面看，一線城市去庫存周期 。報告顯示，6月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6、9.2和10.1個月。相比5月份12.5、9.2和10.3個月的數(shù)值，一線城市略有上升，二線城市持平，三四線城市則略有收窄。

從城市排行來看，不同消化周期對應(yīng)著不同的行情和拿地機會。根據(jù)報告，包括漳州、燕郊和香河等12個城市的消化周期在36-18個月；晉江、洛陽、北京等27個城市消化周期在18-12個月；韶關(guān)、福州和常州等46個城市的消化周期在12-6個月；消化周期在6個月以下的城市有15個，符合“加快供地”的標準。其中，鄭州和杭州這兩個城市的消化周期不足三個月，需要引起一定的重視。

【附注】100個城市按一、二、三四線城市劃分

4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí)筆人：嚴躍進

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