2019年11月16日，中國人民銀行發(fā)布的2019年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提及，“按照‘因城施策’的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

在我們看來，不作為刺激手段不應(yīng)與政策繼續(xù)收緊畫上等號(hào)。目前房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中仍有著重要地位，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力、地產(chǎn)拐點(diǎn)逐步行成的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)再大幅收緊，保持整體調(diào)控穩(wěn)定在當(dāng)前的水平是較為適宜的。

2019年11月14日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)從投資開發(fā)、銷售、拿地、開工及融資整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條均表現(xiàn)出下行趨勢(shì)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1-10月份為109603億元，同比增長10.3%，為今年月度 值，增速比1—9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，且已經(jīng)歷了6個(gè)月持續(xù)下降。同期，商品房銷售增速為0.1%，增速今年來 次由負(fù)轉(zhuǎn)正。土地購置面積增速為-16.3%，連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長。房屋新開工面積增速為10.0%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速為7.0%，兩者均處于今年月度增速的低位。截至9月末，房地產(chǎn)貸款同比增速已連續(xù)14個(gè)月回落，較上年末回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。9月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額占全部人民幣貸款的28.9%；今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款占同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)表外融資也大幅萎縮。在某種程度上可以判斷房地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”正在形成。

目前房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中仍有著重要地位。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值來計(jì)算，2018年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)為6.65%。房地產(chǎn)業(yè)增加值中的自有住房虛擬租金目前是按照折舊法來計(jì)算，但該部分值實(shí)際被低估。我們按照市場(chǎng)租金法重新測(cè)算，2018年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到12.7%。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2019年1-10月份房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比例分別達(dá)到21.45%和14.05%（1-9月數(shù)據(jù)替代的估計(jì)值）。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重大意義，這不僅是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”重要前提，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。

從長期來看，我國仍然處于快速城鎮(zhèn)化階段， 2030年之前我國新建住宅市場(chǎng)仍然存在較大的需求，保守估計(jì)規(guī)模將達(dá)139.43億平米。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展也是城鎮(zhèn)化順利實(shí)現(xiàn)的保障。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在一定的問題，這影響到房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定作用的發(fā)揮。

1、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)“拐點(diǎn)”正在形成，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定及產(chǎn)業(yè)作用的發(fā)揮；

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度逐漸提高，大型房企對(duì)于調(diào)控的應(yīng)對(duì)能力和承壓能力逐步變強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控的效力有所減弱；

3、房地產(chǎn)投資的持續(xù)下行會(huì)造成供給的進(jìn)一步下降，并可能導(dǎo)致未來房價(jià)的上漲；

4、當(dāng)前我國也面臨居住用地供給不足的情況；

5、長期以來，土地供應(yīng)與人口錯(cuò)配和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題還在繼續(xù)影響著整體市場(chǎng)穩(wěn)定；

6、近期嚴(yán)厲的融資政策將會(huì)影響未來一段時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而穩(wěn)定我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們需要采取有效措施，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為宗旨，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給，加強(qiáng)房價(jià)預(yù)期管理并繼續(xù)構(gòu)建和完善市場(chǎng)長效機(jī)制， 終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展這一目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中仍具有重要地位

（1）房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)

利用市場(chǎng)租金法重新評(píng)估我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值后，2018年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到12.73%，仍然是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的一塊“壓艙石”。即使是經(jīng)歷過房價(jià)泡沫破滅的日本，經(jīng)歷過次債危機(jī)的美國，房地產(chǎn)對(duì)其經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也依然較高，二者基本穩(wěn)定在12-13%左右。目前我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)基本與二者相當(dāng)，但是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來看，我國目前正處于快速城鎮(zhèn)化和高速工業(yè)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍處于增長階段，高于美國和日本等發(fā)達(dá)國家。

（2）房地產(chǎn)對(duì)于投資的貢獻(xiàn)

我國自1998年“房改”以來，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比始終保持在20%左右的水平，今年1-10月份房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到21.45%，房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率較高。房地產(chǎn)投資占GDP的比重達(dá)到14.05%，達(dá)到近三年來的相對(duì)高位。Burns&Grebler在其著作《The housing of nations》中提出了住宅投資“倒U型”曲線的假說，即住宅投資與GDP的比值先上升、后下降。美國和日本的房地產(chǎn)投資基本符合這一理論假說，但是值得注意的是美國和日本房地產(chǎn)投資均是在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以后才進(jìn)入“倒U型”曲線的下降階段。2018年我國城鎮(zhèn)化率僅為59.58%，可見房地產(chǎn)投資在未來較長時(shí)期內(nèi)（城鎮(zhèn)化基本完成前）仍然要發(fā)揮較為重要的作用。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

二、房地產(chǎn)行業(yè)未來仍然存在一定的需求空間

從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求和城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年），2030年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)期發(fā)展目標(biāo)為70%，未來12年我國城鎮(zhèn)人口將會(huì)增加2.15億人。按照目前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平米（根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2018年數(shù)據(jù)）計(jì)算，未來新增城鎮(zhèn)人口的住房需求為83.85億平米。城市住房折舊拆遷規(guī)模未來12年將達(dá)到55.58億平米【根據(jù)城鎮(zhèn)人口與人均居住面積計(jì)算的存量面積按照70年折舊核算，但如果按照折舊期限30年（時(shí)任住建部副部長仇保興曾經(jīng)在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上說我國的住宅使用周期大致只有25-30年，前重慶市長黃奇帆在 近一次公開演講中再次提及這一標(biāo)準(zhǔn)）核算，折舊拆遷規(guī)模為129.69億平米】。未來12年間城鎮(zhèn)住宅總需求約為139.43億平米（按照30年折舊則為213.54億平米）。

同時(shí)，我國家庭結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。

國家公安部公布的戶籍家庭的戶均人口數(shù)量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2017年全國戶均人數(shù)為3.09人，城市戶均人數(shù)為2.99人，分別較2007年下降6.71%和5.41%。2008 -2017年的十年間，全國戶均人數(shù)年均下降0.67%，城市戶均人數(shù)年均下降0.54%。如果按照近十年的變化幅度來計(jì)算，2030年全國戶均人數(shù)為2.82人，城市戶均人數(shù)為2.77人。

根據(jù)2030年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)期目標(biāo)為75%來計(jì)算，將新增2.15億城鎮(zhèn)人口。按照目前的戶均2.99人計(jì)算，新增戶數(shù)為7191萬戶；如果按照戶均人數(shù)2.77人計(jì)算，新增戶數(shù)為7762萬戶。家庭結(jié)構(gòu)的變化就會(huì)導(dǎo)致城市戶數(shù)增加571萬戶。如果考慮到當(dāng)前存量家庭戶數(shù)的變化，當(dāng)前城鎮(zhèn)人口為8.31億人，按照戶均2.99人可以計(jì)算出家庭戶數(shù)為27793萬戶。當(dāng)戶均人數(shù)下降為2.77人后，家庭戶數(shù)變?yōu)?0000戶，戶數(shù)增加2207萬戶。綜合來看，家庭結(jié)構(gòu)的變化就會(huì)導(dǎo)致家庭戶數(shù)增加2778萬戶。按照戶均100平米來計(jì)算，這又要增加27.78億平米的住房需求。這意味著2019-2030年，我國年均仍然需要增加13.93億平米的住房（如果折舊按30年計(jì)算，則為20.11億平米），而我國2010-2015，2016-2018年的年均新建住宅成交量為10.15億平米和14.34億平米。即使按照 限度估計(jì)，我國未來12年的住宅年均交易量也只是低于樓市上升周期的2016-2018年，要高于2010-2015年。而且這還是在沒有考慮住房面積改善情況下的計(jì)算結(jié)果。我國住房建筑面積都包括公攤面積。如果按80%的 計(jì)算，我國2018年的實(shí)際人均居住建筑面積僅為31.2平米，而在2016年，歐盟國家的人均住房面積就已經(jīng)達(dá)到38.42平米。如果考慮到住房改善的需求，我國未來的新房建設(shè)需求還會(huì)更大。在住房需求沒有明顯下行的情況下壓制供給，會(huì)造成未來供需失衡，并 終推高房價(jià)。

除了住宅投資需求外，我國還有大量其他的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求。我國人口城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必然會(huì)帶動(dòng)城市商業(yè)需求的增加，同時(shí)，居民生活水平的提升帶動(dòng)的消費(fèi)升級(jí)同樣會(huì)產(chǎn)生大量的商業(yè)需求，這些都需要持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費(fèi)升級(jí)的進(jìn)一步發(fā)展，以養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣需要大量的資金投入。

三、謹(jǐn)防影響房價(jià)穩(wěn)定的條件形成

（1）目前房地產(chǎn)業(yè)鏈條正在形成“拐點(diǎn)”

目前房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條均處于連續(xù)下降趨勢(shì)。房企融資增速從今年4月份的8.9%下降到10月份的7.0%，資金端的收緊直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地和新開工情況。土地購置面積1-10月份累計(jì)同比-16.3%，并且連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長，同期房屋新開工增速也從4月份的13.1%下降到10月份的10.%。購置土地和新開工的下降會(huì)進(jìn)一步影響到商品房的銷售和房屋竣工（房地產(chǎn)市場(chǎng)供給），商品房銷售面積、房屋竣工面積1-10月份累計(jì)同比分別增長0.1%、-5.5%，后者已連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長（見表2）。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

如果說是房地產(chǎn)行業(yè)某一個(gè)指標(biāo)的下行可以理解為行業(yè)調(diào)整，而產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)均持續(xù)下行，在一定程度上就可以認(rèn)為行業(yè)“拐點(diǎn)”已經(jīng)初現(xiàn)。一旦全行業(yè)下行趨勢(shì)確立，將對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定形成負(fù)面影響。

（2）房企集中度進(jìn)一步提高，需謹(jǐn)防形成行業(yè)“寡頭”

近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)集中度不斷升高。2018年 0房企的市場(chǎng)集中度達(dá)到26.89%，較2014年增加了9.97個(gè)百分點(diǎn)， 0-20、TOP30-50、TOP50-100的集中度均大幅提高， 00的市場(chǎng)集中度在2017年已經(jīng)超過50%，2018年達(dá)到66.73%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的頭部效應(yīng)越來越明顯。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

市場(chǎng)集中度的上升意味著中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉或者退出市場(chǎng)。近年來房地產(chǎn)行業(yè)并購規(guī)模不斷增加。2019年1-9月份并購案例為173例，規(guī)模為818.5億元，2018年并購案例312例，并購規(guī)模2557.9億元。盡管近兩年并購趨勢(shì)較2017年有所下降，但是仍然保持在較高的水平。單個(gè)項(xiàng)目并購規(guī)模呈現(xiàn)出小型化趨勢(shì)，一定程度上反映出小型房地產(chǎn)企業(yè)被并購的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)過度集中會(huì)造成行業(yè)“寡頭”的形成，他們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的量價(jià)控制能力會(huì)不斷提高，由于自身資金及資源的優(yōu)勢(shì)，他們能夠適應(yīng)不同情況下的宏觀調(diào)控政策，在一定程度上削弱房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

（3）房地產(chǎn)投資的下行會(huì)造成供給的進(jìn)一步下降

截至2019年10月我國商品房和商品住宅的待售面積分別為4.93和2.24億平米，均低于2014年調(diào)控開始放松時(shí)的水平（商品房和住宅庫存面積分別為5.44、3.59億平米）。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與庫存之間存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。通過交叉相關(guān)量化分析，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存滯后于房地產(chǎn)開發(fā)投資1.5-2年左右的時(shí)間（見圖2），也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行在未來1.5-2年后將會(huì)導(dǎo)致更低的庫存水平。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

（4）當(dāng)前我國也面臨居住用地供給不足的情況

長期來看（1998-2017年），我國城鎮(zhèn)人口與建成區(qū)面積具有高度相關(guān)關(guān)系，二者相關(guān)系數(shù)達(dá)到99.6%。根據(jù)城鎮(zhèn)化及人口發(fā)展趨勢(shì)，可以推算2030年我國建成區(qū)面積將會(huì)達(dá)到77346.09平方公里，較2017年增加21120.71平方公里，折算到每年建成區(qū)面積要增加1624.67平方公里。2008年-2017年居住用地面積占建成區(qū)的面積比例基本保持在31%左右的水平。按照這個(gè)比例來測(cè)算的話，未來每年要新增居住用地503.65平方公里。自本輪調(diào)控以來，2015-2017年年均新增居住用地僅為398.74平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的需求水平。按照以往的規(guī)律，2019-2030年土地市場(chǎng)的供給整體將低于市場(chǎng)的需求，缺口在24.8億平米左右。

（5）供給不足將會(huì)沖擊房價(jià)的穩(wěn)定

從 近十幾年（2005-2019年）的情況看，70城商品住宅價(jià)格指數(shù)與土地購置面積增速及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有較為明顯的關(guān)系，與二者的相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到60.5%和40.8%。一般來看，土地購房面積增速較低的年份也是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降的年份，即為土地供應(yīng)相對(duì)較少的年份。從以往的規(guī)律來看，一般土地購置面積達(dá)到負(fù)增長低位谷底后7-11個(gè)月，70城商品住宅的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)10%以上的明顯上漲，可以理解為供應(yīng)不足導(dǎo)致的價(jià)格上漲。2019年1-9月份土地購置面積增速-20.2%，處于近3年來的相對(duì)低位。從供給不足導(dǎo)致價(jià)格上漲的規(guī)律來看，未來4-8個(gè)月內(nèi)存在著價(jià)格上漲的壓力。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

四、供給端調(diào)控重點(diǎn)在于供給結(jié)構(gòu)，“因城施策”要貫徹到具體城市

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資要注重結(jié)構(gòu)性問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)投資存在結(jié)構(gòu)性問題。盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資整體下行，但是有些區(qū)域投資增速仍然較高，尤其是與人口情況不相匹配。2019年1-9月，我國西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計(jì)同比為16.2%，東部區(qū)域增速僅為8.6%，西部房地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于東部區(qū)域，該現(xiàn)象從今年2月份一直持續(xù)到現(xiàn)在。從7月份開始，中部區(qū)域房地產(chǎn)投資也開始超過東部區(qū)域。按照這個(gè)趨勢(shì)來看，未來幾個(gè)月內(nèi)，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍會(huì)高于東部。

從上一輪房地產(chǎn)調(diào)控我們也要總結(jié)一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。2010年房地產(chǎn)調(diào)控收緊后，開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中西部區(qū)域，這也導(dǎo)致2011年-2014年間中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均高于東部和中部地區(qū)， 終導(dǎo)致了中、西部地區(qū)的大量庫存的產(chǎn)生，才有了中西部“去庫存”的措施施。

從人口結(jié)構(gòu)性來看，東部區(qū)域人口基數(shù)較大，2018年達(dá)到5.38億，約占全國總?cè)丝诘?8.52%；中部區(qū)域人口為3.71億，占比為26.6%；西部區(qū)域人口為3.80億，占比為27.2%。東部區(qū)域2010-2018年間常住人口增長率整體較高，并且超過全國平均水平（4.06%），中、西部區(qū)域除了部分少數(shù)民族比較集中的省份，由于基數(shù)較小，增速明顯較高外，整體增速要低于東部區(qū)域。如果中西部區(qū)域過度投資，仍然會(huì)有供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)（見表5）。如果東部區(qū)域投資放緩，有可能造成供應(yīng)不足，形成房價(jià)上漲的壓力。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

（2）土地市場(chǎng)供給存在與人口情況錯(cuò)配的現(xiàn)象

通過一個(gè)城市成交的土地規(guī)劃建筑面積和成交的商品住宅這兩個(gè)數(shù)據(jù)，可以計(jì)算一個(gè)城市潛在住房供應(yīng)量增減變化的情況。自本輪調(diào)控政策出臺(tái)的2016年至今（2019年9月），土地的供需差距比例較高的前25個(gè)城市中15個(gè)城市是中西部城市，并且也有15個(gè)城市為三四線城市。這些城市的人口支撐也相對(duì)較弱，除了西安、鄭州等因?yàn)槿瞬怕鋺粽叽俪傻娜丝谠鲩L較為明顯外，其他城市常住人口增速整體較低，甚至烏魯木齊還出現(xiàn)常住人口大量減少的情況。與此形成明顯對(duì)照的是一線城市和東部核心二三線城市，土地的供需比例整體為負(fù)值，也就是意味著這些區(qū)域供給明顯小于需求，尤其是常住人口增長量較大的比如深圳、廣州、佛山、青島、合肥、廈門、泉州等城市（見表6）。

數(shù)據(jù)來源：中指 同策研究院整理

（3）土地市場(chǎng)供給存在結(jié)構(gòu)性問題

從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，我國的土地供應(yīng)中的非住宅用地供應(yīng)明顯偏多，導(dǎo)致住宅供應(yīng)相對(duì)緊張。從國際對(duì)比來看，紐約的工業(yè)用地只占總用地規(guī)模的3.48%（2014年，下同），東京為6% （2011年，不包括交通設(shè)施用地，下同），而我國一線城市工業(yè)和物流倉儲(chǔ)用地比重加權(quán)均值為28.78%(2016年)。即使考慮到統(tǒng)計(jì)口徑的差異，中國一線城市的工業(yè)用地占比也明顯高于紐約和東京等西方主要城市。而在住宅用地占比方面，紐約為42.52%，東京為86.47%，我國一線城市僅為27.90%（2017年）。在商業(yè)用地方面，紐約和東京分別為3.91%和5%，而我國一線城市為6.93%（2017年）。

不合理的土地供應(yīng)已經(jīng)給商業(yè)用房銷售造成了巨大的壓力，從表7中可以看出我國一線城市2019年10月商業(yè)用房的去化周期已經(jīng)達(dá)到了47.21個(gè)月，上海更是超過100個(gè)月之久。

數(shù)據(jù)來源：中指 同策研究院整理

房地產(chǎn)調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而是使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)可控、與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、供給和需求相協(xié)調(diào)。長期來看，這也將促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。今年7月30日政治局會(huì)議重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，“穩(wěn)”是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，供給端的調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。因此，供給端調(diào)控要注意以下幾個(gè)方面：

（1）以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

需求端調(diào)控由于操作較易且見效較快，往往是房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，但是需求端調(diào)控容易導(dǎo)致購房者的主動(dòng)規(guī)避，單一的需求調(diào)控還會(huì)使購房者對(duì)房價(jià)的預(yù)期越來越高，調(diào)控難度越來越大。而且無論從短期還是長期來看，我國房地產(chǎn)需求仍然處在相對(duì)高位，單純壓制需求并不能從根本上解決問題。如果試圖只通過壓制來緩解目前的問題，這些壓制的需求終究會(huì)在未來反彈，造成更大的問題。實(shí)踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長并堅(jiān)持限購限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。只有供給穩(wěn)定，才能保證房價(jià)的穩(wěn)定，進(jìn)而確保預(yù)期和地價(jià)的穩(wěn)定。供需調(diào)控相結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（2）適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

要繼續(xù)貫徹落實(shí)“因城施策”的方針，針對(duì)人口凈流入的城市要適當(dāng)增加土地供給量，尤其是近幾年土地規(guī)劃建筑面積和成交的商品住宅供需差距比例明顯為負(fù)增長的區(qū)域。同時(shí)要嚴(yán)格按照住建部的要求對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的城市，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

我國需要逐步改變以工商業(yè)土地為主的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尤其在人口流入的大中城市要合理增加住宅用地供應(yīng)，這與住建部的供地精神是一致的。同時(shí)要加快租賃住房供應(yīng)?？紤]到我國一線城市當(dāng)前嚴(yán)峻的商辦用房銷售形勢(shì)，可以鼓勵(lì)企業(yè)在不改變商辦性質(zhì)的前提下將暫時(shí)難以銷售的商辦住房改造為長租公寓、人才公寓或其他形式的租賃用房，一方面疏導(dǎo)商業(yè)住房的銷售，另一方面擴(kuò)大住宅供應(yīng)，一舉兩得，從供給端解決問題。

（3）合理解決房企正常融資。

目前房企融資在全面收緊，尤其是銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào))后，房企融資進(jìn)入強(qiáng)調(diào)控階段，信托、基金等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企融資全面收緊。2019年1-10月房企開發(fā)資金來源增速為7.0%，較上年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款占同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個(gè)百分點(diǎn)。打擊房企違規(guī)融資完全正確，但也應(yīng)滿足房企正常、合理的融資需求，以保證合適的投資水平。要積極響應(yīng)中央關(guān)于一城一策、因城施策的政策方針，對(duì)于人口仍在持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的大中城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該支持合理必要的融資需求；對(duì)于人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的收縮型城市，要嚴(yán)控資金流入，甚至加大調(diào)控力度。對(duì)于國家政策扶持的重點(diǎn)領(lǐng)域相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也要予以積極支持，例如長租公寓類和商辦存量物業(yè)改租賃住房的相關(guān)項(xiàng)目。

（4）保持房地產(chǎn)投資合理增長

保持房地產(chǎn)投資的合理增長不僅是供給端調(diào)控思路的體現(xiàn)，還是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提。我國仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，未來十年大約2億多人會(huì)陸續(xù)進(jìn)城，對(duì)于住房需求仍然有一定的空間。除住宅外，還需要相應(yīng)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等配套資源的投入。從房價(jià)的角度來看，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降會(huì)導(dǎo)致供給量的下降，供需失衡會(huì)造成房價(jià)上漲的壓力，與當(dāng)前“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策相悖。即使從住宅投資的“倒U型”發(fā)展規(guī)律來看，在城鎮(zhèn)化率75%之前，住宅投資仍將保持在一定的水平，只有到了高度城鎮(zhèn)化階段，住宅投資的比例才開始下行。因此，保持房地產(chǎn)投資的合理增長意義重大。

（5）加強(qiáng)房價(jià)預(yù)期管理。

預(yù)期管理是穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的重要措施。預(yù)期的穩(wěn)定可以平抑市場(chǎng)波動(dòng)，穩(wěn)定當(dāng)前地價(jià)，降低投機(jī)的獲利空間，遏制市場(chǎng)投機(jī)行為，降低房屋的投資屬性，實(shí)現(xiàn)房住不炒的政策目標(biāo)。在總體需求不發(fā)生大量下降的情況下，穩(wěn)預(yù)期就離不開供給端發(fā)力，而維持房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理穩(wěn)定增長就是供給端調(diào)控的重要手段之一。同時(shí)，不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段也意味著房地產(chǎn)業(yè)在長期中必然要實(shí)現(xiàn)與整體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，防止大起大落式的發(fā)展模式，這也將穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

（6）積極構(gòu)建與完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定離不開基礎(chǔ)性的法律制度，因此，構(gòu)建長效調(diào)控機(jī)制意義重大。長效機(jī)制也是我國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的基本保證，目前已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)階段。從長效調(diào)控設(shè)計(jì)機(jī)制來看，需要注意以下四點(diǎn)：

，要把供給端的調(diào)控思路納入長效機(jī)制中，用供需結(jié)合的方式來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化住房供應(yīng)體系。針對(duì)不同地區(qū)房價(jià)與收入水平差異化較大，要構(gòu)建商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房和保障性住房四位一體的住房供應(yīng)體系。不僅要滿足各種需求，還要考慮房價(jià)的穩(wěn)定。

第三、完善數(shù)據(jù)體系構(gòu)建，有效監(jiān)督、監(jiān)管市場(chǎng)。我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在來源、口徑、標(biāo)準(zhǔn)、管理方面存在諸多差異，這導(dǎo)致市場(chǎng)上數(shù)據(jù)比較混亂，嚴(yán)重?cái)_亂了決策部門和居民行為的決策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定造成不利影響。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)及AI技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)加強(qiáng)監(jiān)管提供了有利條件。因此，應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)管，加強(qiáng)數(shù)據(jù)橫向、縱向的關(guān)聯(lián)審核，嚴(yán)格數(shù)據(jù)質(zhì)量抽查，嚴(yán)格整治統(tǒng)計(jì)造假、弄虛作假的行為。

第四、國外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)屬性及產(chǎn)業(yè)作用均上升到法律層面，構(gòu)建比較完善的法律體系，形成了以法律來主導(dǎo)市場(chǎng)的方式。盡管政策以其靈活性和及時(shí)性對(duì)于市場(chǎng)穩(wěn)定能發(fā)揮較大作用，但是長期來看，仍然需要依靠法律政策的基礎(chǔ)性功能，因此我國也應(yīng)該逐漸完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的相關(guān)法律體系。這樣不僅能夠厘清政府和市場(chǎng)之間的關(guān)系，還有利于形成長期穩(wěn)定的預(yù)期，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展意義重大。

盛松成系上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務(wù)副院長，宋紅衛(wèi)、汪恒為同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員（本文僅反映作者觀點(diǎn)，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見）

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