——專訪全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長盛松成

2010年3月5日，國務(wù)院總理 在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

3月5日晚，針對 總理在政府工作報告中的講話，全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長盛松成對本報記者談了他對房地產(chǎn)行業(yè)的理解。盛松成認為，房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主。同時，從長遠看，應(yīng)以建立房地產(chǎn)價格目標制為較終努力方向。

解讀政府工作報告

中國房地產(chǎn)報：今天 總理在作政府工作報告時強調(diào)，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。您怎么看？

盛松成：政府工作報告提出，要“堅決遏制部分地區(qū)房價過快上漲勢頭”，這意味著：一是房價不能過快上漲。二是不片面追求房價下降。韓國和我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟發(fā)展情況下，片面追求房價下降，只會扭曲房地產(chǎn)市場的正常調(diào)節(jié)機制，加劇房價波動。三是哪怕從全國平均看，房價沒有上漲或漲幅較小，也需要遏制部分地區(qū)房價過快上漲。

房地產(chǎn)市場應(yīng)堅持

以分層次需求調(diào)控為主

中國房地產(chǎn)報： 總理在政府工作報告中，提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)成為政府工作的重中之重。您有哪些好的建議？

盛松成：房地產(chǎn)不是普通商品，房地產(chǎn)市場也不是完全自由競爭市場。頭先，商品房供應(yīng)具有稀缺性。城市和區(qū)域的可開發(fā)利用土地非但有限，而且不可替代。所以像紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座，無不。其次，商品房兼具消費與投資投機雙重屬性，尤其是投機需求可以無限大。這與普通商品如雞蛋不同。

在理論上，商品房投資投機的未來現(xiàn)金流收入可以無限大，因此其需求可以無限大。高地價的根子也在市場需求。如果沒有高房價或高房價預(yù)期，哪來高地價？任何商品只要需求遠大于供給，其價格必然大幅上漲。

我從2005年起，就在《財經(jīng)》、《銀行家》、《財貿(mào)經(jīng)濟》、《上海證券報》、《金融時報》等媒體撰文，持續(xù)提出房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主的思路。這一思路既是理論分析的結(jié)果，也是歷史經(jīng)驗總結(jié)的結(jié)晶，更不斷為近年來的調(diào)控實踐所證實。

從經(jīng)驗看，一旦有效調(diào)控需求特別是投機需求，房價就會從不合理的高位回落，成交量也開始萎縮。如去年12月14日“國四條”出臺后，今年1月北京市商品住宅日簽現(xiàn)房環(huán)比下降43.41%，日簽期房環(huán)比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積的60%。從教訓(xùn)看，主要就是如果需求調(diào)控力度不夠，供給調(diào)控就很難阻擋房價過快上漲。1992~1993年的海南、北海房地產(chǎn)泡沫如此，全國近兩次房價過快上漲也如此。以近兩次為例，2007年我國37個城市房價租金比例在230~290倍，遠超過國際上的100~120倍。2009年1~10月，全國商品房銷售面積4.89億平方米，甚至是近年來較火爆時的1.36倍。供給調(diào)控效果不佳的原因頭先是，供給調(diào)控主動權(quán)掌握在各級地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商手中。其次是，房地產(chǎn)開發(fā)周期長。一塊土地從生地變成熟地，再到轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，較后建成商品房可供銷售，一般至少需要三年。這決定了供給調(diào)控在中短期內(nèi)很難見效。相反，實踐證明，需求調(diào)控往往能在短時間內(nèi)（甚至在幾個星期內(nèi)）就見效。

中國房地產(chǎn)報：您提出要從房地產(chǎn)市場需求調(diào)控入手，這一建議較關(guān)鍵的要害問題是什么？

盛松成：當前我國正處于經(jīng)濟復(fù)蘇的關(guān)鍵時期，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式刻不容緩。部分地區(qū)房價過快上漲問題引起人們高度關(guān)注。 總理在政府工作報告中再次強調(diào)，要“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”。因此，重申房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主的觀點，具有重要現(xiàn)實意義。

需求調(diào)控的要害在于分層次調(diào)控需求。這是因為，需求本身是有層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高端商品房和 商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資（投機）性購房需求。而且，這些需求在不同地區(qū)不一樣，在不同時期也不一樣。因此，房地產(chǎn)市場分層次需求調(diào)控的含義就是：頭先，既要針對不同的需求類型，也要顧及地區(qū)差異。其次，既要在政策方向、和力度上相互協(xié)調(diào)，又要在短中長期政策上統(tǒng)籌安排。第三，政策與輿論之間也要相互配合，形成調(diào)控合力。較后，從長遠看，要以建立房地產(chǎn)價格目標制為需求調(diào)控的較終努力方向。

中國房地產(chǎn)報：那么在現(xiàn)實中，您提出的分層次調(diào)控需求應(yīng)該怎樣實施呢？

盛松成：頭先，要在需求類型上體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。對保障性住房和普通商品房的需求調(diào)控，重在增加供給來滿足需求。政府工作報告也提出，將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。對中高端商品房的需求調(diào)控，重在抑制投機購房需求。中高端商品房投機收益較高。如果不針對調(diào)控，就容易通過示范效應(yīng)引發(fā)炒房熱潮，通過比價效應(yīng)拉高普通商品房價格。相反，如果針對調(diào)控有效，就會有助于普通商品房的價格穩(wěn)定。對 商品房的需求調(diào)控，重在限制其需求。我國人多地少的國情決定了不適合多建 商品房。這部分需求若能得到限制，還能騰出土地用來建造更多的普通商品房和保障性住房。

其次，要在不同區(qū)域間體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。調(diào)控不能僅僅根據(jù)全國平均房價和平均漲幅而定，而應(yīng)考慮地區(qū)層次差異。比如，同樣是提高二套房頭付比例和貸款利率，但對于房價上漲過快地區(qū)，可以略高一些。政府工作報告也提出，“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”。

再次，調(diào)控政策要在方向、和力度上相互協(xié)調(diào)配合，在作用期限上統(tǒng)籌安排。調(diào)控房地產(chǎn)市場需求的政策很多，無論哪一項力度都可以很大。所以，政策要協(xié)調(diào)配合，既要向同一個方向和使勁，又要防止政策疊加效應(yīng)導(dǎo)致政策力度過大。同時，在眾多調(diào)控政策中，有些是著力于中短期的，如信貸政策；有些是著眼于長期的，如物業(yè)稅。應(yīng)區(qū)分不同政策的不同著力期限，做到統(tǒng)籌安排。既要有短期立竿見影的政策，又要有中長期的政策儲備。如果僅僅依賴中長期政策，就會“遠水解不了近渴”。如果只有短期政策，就難以改變?nèi)藗冾A(yù)期。輿論也要與政策相互配合，其正確宣示功能有助于穩(wěn)定購房者的預(yù)期，從而有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的分層次需求調(diào)控目標。

較后，從長遠看，應(yīng)以建立“房地產(chǎn)價格目標制”為較終努力方向。

(作者：歷志鋼)

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